Створення ОСББ у новобудові без ЖЕКу, нав’язаного забудовником

«Підкажіть, будь ласка, щодо створення ОСББ у новобудові, яка ще не введена в експлуатацію, і, таким чином, в інвесторів іще немає права власності. Усі інвестори за створення ОСББ. Забудовник чомусь проти та нав’язує свій ЖЕК, на баланс якому й планує передати будинок одразу ж після введення будинку в експлуатацію. Чи можливо створити ОСББ у новобудові без участі «транзитного» ЖЕКу?»

Правові проблеми створення ОСББ у новобудовах

Дійсно, згідно зі ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ), ОСББ є юридичною особою, котра створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна й управління, утримання та використання спільного майна.

Відповідно до ст.ст. 182 331 Цивільного кодексу України, право власності на нерухоме майно (квартира є саме нерухомим майном) виникає з моменту його державної реєстрації. Зважаючи на положення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV та Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 р. № 1127, державна реєстрація прав на новозбудовану квартиру проводиться після прийняття в експлуатацію в установленому законодавством порядку всього будинку.

Користуйтесь конультацією: Чи можуть мешканці будинку, які не приватизували квартиру, голосувати на зборах ОСББ?

До моменту введення в експлуатацію будинку об’єкта нерухомості з юридичної точки зору не існує, натомість забудовник вважається власником матеріалів, обладнання тощо, що були використані в процесі цього будівництва.

Після прийняття будинку в експлуатацію залежно від обраної моделі залучення інвесторів до його будівництва:

а) забудовник реєструє на власне ім’я право власності на квартири в будинку, після чого укладає цивільно-правові договори з інвесторами. На підставі таких договорів інвестори перереєстровують право власності на квартиру на себе;

або

б) забудовник передає встановлені законодавством копії документів інвестору, і останній самостійно здійснює первинну реєстрацію права власності на квартиру одразу на власне ім’я.

Таким чином, незалежно від характеру договірних відносин між інвесторами та забудовником інвестори до моменту державної реєстрації права власності на придбані ними квартири не вважаються власниками, а тому — не мають права створювати ОСББ.

Зауважимо: згідно з ч. 1 ст. 6 Закону про ОСББ, установчі збори об’єднання в новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більш ніж половину квартир і нежитлових приміщень у такому будинку.

Таким чином, лише після того, як інвестори отримають свідоцтва про право власності на більш ніж 50% квартир і нежитлових приміщень, можна ініціювати процес створення ОСББ.

Слід звернути увагу, що процедура створення ОСББ доволі тривала в часі. Як правило, із моменту створення ініціативної групи до державної реєстрації ОСББ як юридичної особи проходить не менш як 2–3 місяці.

Наприклад, повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менш ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів, 15 днів закон надає для проведення письмового опитування, якщо під час зборів не було зібрано необхідної кількості голосів «за» чи «проти», а ще потрібен час на роз’яснювальну роботу, підготовку документів тощо.

Дивіться відео: Діяльність ОСББ - які наслідки для власників квартир несуть зміни у законодавстві

Отже, чинне законодавство України наразі не дає можливості створити ОСББ до чи одночасно з уведенням новозбудованого багатоквартирного будинку в експлуатацію.

Тим не менш, у проміжок часу з моменту введення будинку в експлуатацію до моменту реєстрації ОСББ будинок повинен обслуговуватись, сміття вивозитись, прибудинкова територія прибиратись.

Чи може забудовник самостійно призначити ЖЕК?

Відповідь на це запитання залежить від обраної забудовником моделі залучення інвесторів до будівництва, про які йшлося раніше. Так, якщо забудовник самостійно реєструє на себе право власності на всі квартири в новозбудованому будинку, він як єдиний власник має право самостійно обрати будь-яку організацію, яка буде обслуговувати такий будинок.

Якщо ж в новозбудованому будинку з’являються інші співвласники (немає значення — шляхом первинної реєстрації права власності на квартиру чи в результаті укладення договору), особливості здійснення права власності в такому багатоквартирному будинку визначаються окремим Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417-VIII). До моменту створення ОСББ співвласники в питанні управління будинком повинні користуватися саме цим законом.

Брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника — право кожного співвласника відповідно до ст. 6 Закону № 417-VIII. Цей закон визначає такі форми управління багатоквартирним будинком:

1. управління багатоквартирним будинком співвласниками;
2. управління багатоквартирним будинком за рішенням співвласників управителем;
3. управління багатоквартирним будинком ОСББ.

Тобто всі рішення щодо обслуговування будинку повинні прийматися співвласниками.

Нагадаємо: якщо до 1 липня 2016 року співвласники багатоквартирних будинків не зможуть визначитися з формою управління їхнім будинком, управління таким будинком здійснюватиметься управителем, котрий призначатиметься на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований такий будинок.

Отже, законодавством України не передбачено прав забудовника самостійно без згоди інших співвласників багатоквартирного будинку визначати ЖЕК (управителя) для такого будинку.

Як відбувається на практиці?

Попри те, що за законодавством саме співвласники за рішенням більшості мають обирати форму управління власним будинком, на практиці, на жаль, нерідко все відбувається прямо протилежним чином. Для новобудов найпоширенішою є схема, за якою умова про укладення інвестором договору з конкретним ЖЕКом (управителем) закріплюється в інвестиційній або іншій угоді, яка укладається задовго до закінчення будівництва. Після введення будинку в експлуатацію забудовник висуває інвесторам таку умову: спочатку укласти угоду з визначеним ним ЖЕКом, а вже потім забудовник передасть інвестору документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру. За таких умов, із формально юридичної точки зору, ЖЕК обслуговуватиме будинок не за рішенням забудовника, а відповідно до договорів зі співвласниками, котрі добровільно погодились його підписати.

Найбільш принципові інвестори можуть оскаржити в судовому порядку відповідний пункт договору як такий, що був нав’язаний забудовником. Іще кращу судову перспективу мають інвестори, котрі оскаржуватимуть відмову забудовника оформлювати документи про право власності на квартиру у зв’язку з відмовою такого інвестора укласти договір із ЖЕКом (управителем), нав’язаним забудовником. У цьому разі позиція інвестора буде абсолютно обґрунтованою — до оформлення права власності на квартиру він не має правових підстав для укладення будь-яких договорів щодо обслуговування будинку.

Згадайте новину: Верховна Рада прийняла закон, який руйнує монополію ЖЕКів і дає змогу мешканцям багатоквартирних будинків ефективно управляти спільним майном

На практиці зустрічаються й «екзотичніші» способи, якими забудовники передавали будинок «своїм» ЖЕКам, наприклад, за актом приймання-передачі на баланс, який укладався напряму між забудовником і ЖЕКом без погодження з інвесторами.

Зауважимо: усі способи залучення забудовником «свого» ЖЕКу без згоди співвласників виходячи з оновленого законодавства є незаконними. Водночас причиною виникнення проблеми є законодавча прогалина щодо особливостей утримання будинку в період оформлення правоустановчих документів інвесторами такого будинку.

Рекомендації

Якщо забудовник планує оформити на себе право власності на 100% квартир у новозбудованому будинку й одразу укласти договір із ЖЕКом — боротися проти цього юридичними методами не вбачається можливим. У цьому разі, на наш погляд, найконструктивніший і найраціональніший спосіб дій — завчасна підготовка майбутніх власників до створення ОСББ. Зокрема, майбутнім співвласникам будинку корисно познайомитись між собою, погодити вибір ОСББ як форми управління будинком, підготувати всі проекти необхідних для реєстрації ОСББ документів, обговорити інші спірні питання. Це б дозволило інвесторам перейти до процедури створення власного ОСББ негайно з моменту реєстрації права власності на квартири достатньої кількості інвесторів.

Якщо ж у будинку з’являться перші співвласники з числа інвесторів до моменту укладення договору з ЖЕКом, Закон № 417-VIII надає їм законне право на участь у прийнятті рішень щодо управління багатоквартирним будинком на зборах і створення ОСББ.

Автор: Олена ТРЕГУБОВА

Джерело: ОСББ inform