Спір про межі земельної ділянки: як довести свою правоту через суд

• Чому виникає спір щодо меж землі
• Як перевірити межі земельної ділянки
• Як вирішити спір про межі землі на свою користь

Купили будинок, поставили паркан, а сусід обурюється, що ви «залізли» на його землю. Або навпаки: сусідська огорожа вже давно стоїть на вашій ділянці. Знайома ситуація?

Спір з сусідом за землю — це поширена проблема. І якщо вчасно її не вирішити, можна втратити частину ділянки або застрягти у конфлікті на роки. У цій статті розбираємось, як правильно захистити свої інтереси.

Чому виникає спір щодо меж землі

Земельна ділянка — це не просто «шматок землі». Це частина земної поверхні з установленими границями, площею, кадастровим номером та закріпленими щодо неї правами. Саме межі земельної ділянки мають ключове значення. Вони визначають, де закінчується ваша власність і починається чужа. І саме через них найчастіше виникають конфлікти.

Ось основні причини спорів, з якими стикаються власники ділянок.

• Помилки землевпорядної організації. Під час розробки технічної документації фахівці можуть допустити похибку при вимірюванні меж. В результаті на кадастровій карті одна ділянка «накладається» на іншу.
• Неточні або застарілі дані в Державному земельному кадастрі. Інформація про границі може не відповідати реальній ситуації на місцевості — особливо якщо ділянку оформлювали давно.
• Самовільна зміна меж. Сусід забудував частину вашої території або просто посунув огорожу «на пів метра». Звісно, без документів і погоджень.
• Помилки при приватизації чи оформленні спадщини. Неточності у правовстановлюючих документах або відсутність таких документів створюють підґрунтя для кадастрових спорів, які потім тягнуться роками.

Переважно проблема виникає ще на етапі формування ділянки — коли встановлюють межі, фіксують площу та проводять державну реєстрацію. Але виявити її власник може значно пізніше. Наприклад, коли вирішить продати землю або почати будівництво.

Як перевірити межі земельної ділянки

Перед тим як звертатися до суду, можна спробувати розібратися в ситуації самостійно. Перший логічний крок у подібних земельних спорах — це перевірка фактичних меж вашої ділянки.

Як це зробити? Найзручніше — через Публічну кадастрову карту. України. Це безплатний онлайн-сервіс, де за кадастровим номером можна побачити межі своєї ділянки та її розташування відносно сусідніх ділянок. Там же видно, чи є накладення меж.

• Зайдіть на сайт Публічної кадастрової карти.
• Введіть кадастровий номер.
• Порівняйте дані на екрані з тим, що є на місцевості. Зверніть увагу, де проходить межа на карті, а де — фактично.

Орієнтиром також можуть бути межові знаки. Це фізичні позначки границь ділянки: стовпчики, камені або спеціальні маркери. Якщо вони є, порівняйте їх розташування з кадастровими даними.

Буває так, що знаки відсутні або ситуація за картою незрозуміла. Тоді варто звернутися до сертифікованого геодезиста. Він проведе зйомку, виміряє фактичні межі та порівняє їх з кадастровими даними. За результатами фахівець підготує відповідний висновок. Цей документ стане вагомим аргументом, якщо спір про межі земельної ділянки дійде до суду

Загалом, наявність розбіжностей — це привід діяти. Але тільки у межах закону. Не варто самовільно переставляти чи зносити сусідські огорожі. Це може обернутися проти вас. Натомість зафіксуйте ситуацію: зробіть фото, збережіть скриншоти з кадастрової карти, отримайте висновок геодезиста. Ці матеріали стануть у пригоді під час судового розгляду.

Як вирішити спір про межі землі на свою користь

Переговори із сусідами, звернення до місцевої ради, виправлення помилок у кадастрі — все це може спрацювати. Але практика показує: більшість таких спорів все одно доводиться вирішувати в судовому порядку. Розберемося, як довести межі земельної ділянки через суд.

Варто знати, що спори щодо земельних ділянок можуть розглядатися в цивільному, господарському або адміністративному порядку. Це залежить від того, хто сторони конфлікту та в чому суть вимог. Спір з сусідом за землю — це, як правило, цивільне судочинство.

Тож перший крок — це правильно обрати суд. Другий — визначити ефективний спосіб захисту ваших прав. Що це означає? Ви маєте чітко сформулювати, чого саме вимагаєте:

• скасувати рішення про реєстрацію сусідньої ділянки;
• усунути перешкоди у користуванні вашою землею;
• визнати недійсною технічну документацію тощо.

Важливо спиратися на актуальну судову практику, бо через неправильно обраний спосіб захисту вам відмовлять у позові. Саме тому ведення земельного спору краще доручити адвокату, який орієнтується в актуальній практиці Верховного Суду та зможе обрати правильну стратегію захисту.

Третій крок — це зібрати докази. Без цього навіть очевидне порушення меж буде складно оспорити. Ось які докази потрібні у земельному спорі:

• кадастровий план земельної ділянки;
• правовстановлюючі документи на землю (державний акт, договір купівлі-продажу тощо);
• витяг із Державного земельного кадастру;
• висновок геодезиста або землевпорядника;
• рішення органів місцевого самоврядування, якщо ви зверталися до них раніше;
• фото- та відеофіксація порушення меж на місцевості.

Але ключовий доказ у подібних спорах — це судова експертиза земельної ділянки. Саме висновок земельно-технічної експертизи підтверджує або спростовує факт накладення ділянок, визначає фактичні границі та встановлює причину розбіжностей.

Верховний Суд у постанові від 25.05.2025 року у справі № 357/7006/24 прямо зазначив: належним доказом у справі про накладення земельних ділянок може бути лише висновок земельно-технічної експертизи.

Є й ще одна важлива позиція Верховного Суду, яку варто знати. У постанові від 28.05.2025 року у справі № 450/2196/17 ВС зазначив: щоб захистити своє право на земельну ділянку в суді, потрібні дві речі.

По-перше, підтверджене належними доказами право власності або користування ділянкою. По-друге, підтверджений факт порушення цього права: невизнання, оспорювання, вчинення перешкод у користуванні тощо.

Як вирішити спір про межі землі швидко та на свою користь? Все залежить від підготовки. Чим ретельніше зібрана доказова база, тим вищі шанси на позитивний результат.

Тому не чекайте, поки конфлікт загостриться. Перевірте межі своєї ділянки вже зараз, а якщо є розбіжності — дійте.

Автор статті: Юрій Бабенко

СЕО, адвокат, медіатор, керівник Практики Приватних клієнтів (Київський офіс)

Джерело: mitrax.ua