Хрущёвки - Согласие всех жильцов дома на отселение из своих квартир будет не нужно

Минрегион анонсировал новый механизм обновления устаревшего жилфонда. Старый, по словам чиновников, не работает – он содержит ряд требований, которые на практике фактически невозможно реализовать. Например, получить согласие на реконструкцию дома от всех владельцев квартир.

Главные изменения, которые будет содержать новый законопроект, коснутся, в частности, алгоритма принятия решения о реконструкции кварталов устаревшего жилфонда. Перед тем, как принять решение о проведении реконструкции, орган местного самоуправления должен будет провести инвентаризацию жилого и нежилого фондов в пределах населенного пункта.

По полученным результатам будет приниматься решение, относить ли конкретные объекты к категории "устаревших", утверждаться программа реконструкции, которая должна будет предварительно пройти общественные слушанья.

Программа может предусматривать как реконструкцию, модернизацию многоэтажек, с отселением (или без) жильцов, так и его снос дома (с отселением).

Вспомните новость: Валютные заемщики все же могут лишиться ипотечной квартиры. Мораторий так и не продлили

Будет предусмотрено два варианта отселения на время реконструкции здания на выбор владельца или арендатора квартиры:

• в стартовый дом на постоянной основе;
• в маневренный фонд для временного проживания.

Переселение проведут на основании заключенных и нотариально заверенных договоров.

Инвестора-застройщика, который будет проводить реконструкцию квартала, выберут по итогам конкурса.

Усовершенствуют также и процедуру компенсации владельцам устаревшего жилья. В частности, предполагается, что житель дома имеет право:

• вернуться в свое жилье по окончанию реконструкции дома;
• получить компенсацию за квартиру – фактически продать ее инвестору-застройщику;
• увеличить размеры жилья благодаря покупке дополнительных "квадратов";
• продать квадратные метры и уменьшить площадь жилища.

При этом согласие всех жильцов не реновацию собирать не нужно. Будет достаточно, чтобы проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75% общей площади всех помещений многоквартирного дома.

Вспомните новость: "Фопов" заставят легализировать свою арендную недвижимость – заработал новый закон

Проекты реновации будут финансироваться за счет денег государственного и местных бюджетов, инвесторов застройщиков, предприятий и организаций, на балансе которых находятся объекты недвижимого имущества.

ОСМД также смогут активно участвовать в реализации мероприятий по реконструкции своего дома.

Что нужно, чтобы закон в итоге заработал

Проблему устаревшего жилья стоит рассматривать комплексно, говорят эксперты, ведь кроме жилых домов еще нужно заново перепланировать целые микрорайоны и, конечно, создать территорию, пригодную для комфортного жилья.

"Также существенным является вопрос почти полной замены инженерных сетей. Кроме того, этот законопроект способен положительно повлиять на доверие граждан к застройщикам, к вложению средств в новостройки", – рассказал нам президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрия Пита.

Именно поэтому, говорит он, предложенный законопроект требует принятия других нормативных актов, регулирующих эти вопросы.

Вспомните новость: Інформація про поверховість новобудов відтепер доступна кожному онлайн - Мінрегіон

По словам эксперта, кроме жилого коэффициента, которого явно не будет (то есть, скорее всего, будет норма площади 1 к 1), принципиальной позиции по строительству нового жилья, а потом отселения жителей из старых домов и вопросы согласия 75% жильцов дома, подлежащего реновации, стоит акцентировать внимание на ряде вопросов, без которых новый законопроект, если он станет законом, будет малоэффективным:

1. Механизмы привлечения частных инвесторов. Должна быть четко прописана дорожная карта (это концепции новых кварталов, прозрачные аукционы, тендеры, кто будет иметь право допускаться к таким конкурсам), соблюдение сроков строительства, соотношение средств частных компаний и местных бюджетов и т.п.

2. Кто будет финансировать прокладку новых инженерных сетей. В себестоимости строительства нового многоэтажного дома стоимость обустройства сетей может достигать 40-60% от общей себестоимости строительства.

3. Для строительства жилья под переезд граждан (маневренного фонда) прежде всего нужен участок, все разрешительные документы и т.д. От того, как будет устроен этот процесс, будет зависеть успешность всего проекта по реконструкции.

4. Предохранители от мошенничества со стороны подрядчиков, банкротств стройкомпаний, чтобы реконструкция не превратилась в ряд очередных долгостроев.

5. Механизм взаимопонимания с местной общиной, чтобы не оказывалось необоснованное сопротивление строительству.

"Этих вопросов очень много. Нужны четкие финансовые расчеты, экономический эффект от реконструкции. Несмотря на важность нового документа, вопрос коэффициента и процент граждан, согласных с реконструкцией, могут стать очень дискуссионными при рассмотрении документа народными депутатами", – считает Юрий Пита.

Вспомните новость: Затверджено новий Порядок присвоєння адрес об’єктам будівництва та нерухомого майна - Мінрегіон

Что касается спроса, то на сегодня первичный рынок вызывает больший интерес у покупателей, имеющих целью сохранения своих средств. Кроме того, стоит заметить, что первичный рынок – это новые коммуникации, это улучшенные планировки, инфраструктура и т.п.

"Сейчас соотношение покупателей на первичном и вторичном рынках составляет 60 на 40%", – подметил нам президент АСНУ.

При этом львиная доля продаж на вторичном рынке (около 70-75%) приходится на 1, 2-комнатные квартиры преимущественно советской застройки (площадью 35-50 м2). И популярность таких квартир не проходит. Наоборот, люди пытаются решить свой насущный вопрос – где жить, выбирая наиболее для них вменяемые варианты, подчеркнул эксперт.

"Думаю, что в ближайшие 2-3 года данная тенденция не изменится, даже несмотря на возможное принятие новых правил "игры", новой стратегии по реновации устаревшего жилья", – резюмировал Пита.

Источник: юридический ресурс Протокол