Проект проти технічки: деякі питання приватизації землі

Приватизація земельної ділянки під нерухомістю завжди була простішою ніж отримання незабудованої ділянки. Та, як виявилося, і в цьому питанні існують проблеми.

Як відомо, на час воєнного стану законодавець заборонив безоплатне передання земель державної, комунальної власності у приватну власність. Виняток зроблено для передачі земельних ділянок у власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об'єктів нерухомого майна - будівель, споруд (п/п. 5 п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України).

Водночас, відповідно до ч. 1 ст.118 ЗК громадянин, заінтересований у приватизації земельної ділянки у межах норм безоплатної приватизації, що перебуває у його користуванні, у тому числі земельної ділянки, на якій розташовані жилий будинок, господарські будівлі, споруди, що перебувають у його власності, подає клопотання до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, що передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 ЗК.

До клопотання додається розроблена відповідно до Закону «Про землеустрій» технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що замовляється громадянином без надання дозволу на її розроблення».

Виходячи із наведених норм громадянин вважає, що оскільки він є власником житлового будинку, то йому достатньо скористатися цією нормою і приватизувати земельну ділянку на підставі технічної документації (технічка) із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Але місцева рада відмовляє йому в такому праві, стверджуючи, що необхідно розробляти проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Останній приклад мав місце в Одесі.

Та перш ніж розбиратися, хто правий, проаналізуємо різницю між згаданими двома видами документації із землеустрою. Вимоги до змісту окремих видів документації із землеустрою визначені нормами розділу V Закону «Про землеустрій», зокрема статтею 50 для проекту та статтею 55 для Технічної документації:

Принциповою відмінністю є необхідність включення до проекту матеріалів геодезичних вишукувань і землевпорядного проектування, що дещо складніше за необхідні для технічки топографо-геодезичні роботи. Можливо, тому вартість розроблення проекту зазвичай більше порівняно з технічною документацією. Втім на сьогодні різниця між ними (вартістю, складністю, строками виконання) не настільки істотна, щоби сперечатися з приводу виду необхідної для приватизації ділянки документації.

Проблема скоріше полягає іншому. Технічна документація замовляється громадянином без надання дозволу на її розроблення. А ось для проекту такий дозвіл потрібен. І надати його (для земель комунальної власності) має місцева рада (ч. 7 ст. 118 ЗК) шляхом прийняття рішення на своїй сесії (п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні). А це означає не тільки зайві 1 – 2 місяці часу, адже у встановлений законом місячний термін дуже часто ради не вкладаються, оскільки просто не встигають належним чином підготувати питання для розгляду. Це ще означає ризик не отримати згаданий дозвіл.

Замість нього (достатньо згадати поширену столичну практику) можна отримати листа з фактичною відмовою від виконавчого органу ради. І навіть якщо аргументи в цьому листі абсолютно не відповідатимуть закону, його оскарження є марною тратою часу. Насправді оскаржувати доведеться бездіяльність ради, яка не розглянула питання на сесії у встановлений місячний термін. А коли ви витратите кілька місяців на суди, у результаті матимете, як правило, не потрібний вам дозвіл на розроблення проекту, а лише визнання бездіяльності ради протиправною та зобов’язання розглянути ваше клопотання на пленарному засіданні. А тепер уявіть, що рада виконає таке рішення суду, але відмовить у наданні дозволу. Це ще кілька місяців у судах.

Тож цілком зрозумілим є прагнення власника будинку піти простішим шляхом. Та чи вийде?

У разі «приватизації земельної ділянки у межах норм безоплатної приватизації, що перебуває у його користуванні, у тому числі земельної ділянки, на якій розташовані жилий будинок» застосовується ч. 1 ст. 118 ЗК. Структура норми (використання конструкції «у тому числі») вказує, що наявність права власності на жилий будинок не є визначальним критерієм. Таким є приватизація земельної ділянки у межах норм безоплатної приватизації.

І тут вкотре постає проблема термінології. На жаль, у суспільстві вкоренилося перекручене тлумачення багатьох термінів. Мабуть, найбільш відомий приклад – це плутанина між володінням і власністю. Спробуйте попросити пересічного українця перекласти російське слово «владелец» – у більшості випадків ви почуєте «власник» (а правильно – володілець, українському «власник» відповідає російське «собственник»). Про відповідальність саме власника джерела підвищеної небезпеки в деяких нормативно-правових актах згадувалося ще у другій половині 90-х років.

У цьому ж випадку йдеться про неправильне розуміння терміну «приватизація». Здебільшого його ототожнюють з безоплатним переданням земельних ділянок у власність. Чи не до кожного адвоката («Ти ж юрист!») зверталися знайомі і незнайомі з питанням: «Як мені приватизувати 2 гектари?». Саме приватизувати, а не отримати безоплатно. Хоча закон (ч. 3 ст. 116 ЗК) розмежовує ці поняття доволі чітко:

«Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі:

а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;

б) одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

в) одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом».

Отже, приватизація – це отримання у власність земельної ділянки, яка перебувала в користуванні. Відповідно і ч 1 ст. 118 ЗК можна застосовувати тільки тоді, коли у заявника є право користування земельною ділянкою, яку він має намір отримати у власність. Тому, як би не було прикро власникам нерухомості, місцеві ради, відмовляючи в застосуванні спрощеної процедури, діють правомірно.

Утім цей висновок сприймається не всіма. Дехто посилається на наявність фактичного користування земельною ділянкою. Людина кілька десятків років користується землею, ділянка огороджена парканом, - значить межі визначені. Термін «фактичне користування» дійсно міститься в законодавстві. Але не як титул речового права на землю, а лише як спосіб відновлення меж земельних ділянок (див. ч. 8 ст. 79-1, ч. 2 ст.107 ЗК). А виникнення права користування на підставі певних документів (а не самого факту) існує в законодавстві теж не один десяток років. Якщо зараз виникнення будь-якого речового права на землю закон пов’язує з державною реєстрацією цього права, то раніше право користування виникало після отримання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації (ч. 1 ст. 125 ЗК в початковій редакції), після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право (ст. 22 ЗК в редакції від 18.12.1990). Навіть у Земельному кодексі УРСР від 08.07.1970 стаття 20 говорила: «Право короткострокового тимчасового користування землею засвідчується рішенням органу, який надав земельну ділянку в користування. Право довгострокового тимчасового користування землею засвідчується актами, форма яких встановлюється Радою Міністрів Української РСР. Зазначені документи видаються після відводу земельних ділянок в натурі». Щоправда, був один виняток, але не для всіх: «Право землекористування громадян, які проживають в сільській місцевості, засвідчується записами в земельно-шнурових книгах сільськогосподарських підприємств і організацій та погосподарських книгах сільських Рад, а в містах і селищах міського типу – в реєстрових книгах виконавчих комітетів міських, селищних Рад народних депутатів» .

Отже, йти шляхом розроблення технічної документації, спираючись на наявність фактичного землекористування, буде помилкою.

Саме на це варто звернути увагу адвокатам, які, недостатньо заглибившись в нюанси тлумачення норм ст. 118 ЗК, беруться відстоювати право на приватизацію земельної ділянки клієнтом у судовому порядку. Такий спосіб захисту не відповідатиме інтересам клієнта, який у результаті витратить зайві кошти, багато часу, але не отримає бажаного результату. Звісно, і тут є виняток – адвокат може піти цим шляхом, якщо має намір сформувати нову судову практику, а клієнт не тільки обізнаний з такими намірами, але й свідомо оцінює пов’язані із цим ризики.

Автор статті: Віктор Кобилянський

голова Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права

Джерело: НААУ