Придбання юридичною особою-нерезидентом нерухомості в Україні: покрокова інструкція

Чи мають право юридичні особи-нерезиденти придбати у власність нерухоме майно на території України (житловий та нежитловий фонд)?

Статтею 26 Конституції України передбачено, що іноземці та особи без громадянства, що перебувають в Україні на законних підставах, користуються тими самими правами і свободами, а також несуть такі самі обов'язки, як і громадяни України, - за винятками, встановленими Конституцією, законами чи міжнародними договорами України.

Таким чином, українське законодавство не забороняє іноземним громадянам і юридичним особам – нерезидентам придбавати на території України нерухоме майно.

Але, не можуть передаватися у власність іноземцям землі сільськогосподарського призначення (ч. 5 ст. 22 Земельного кодексу України).

*Примітка: Нерухоме майно (нерухомість) – земельні ділянки та все, що розташоване на них і тісно пов'язане з ними, в тому числі будівлі, приміщення і квартири, розташовані в них, а також споруди, підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси (ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно»).

Далі розберемося, які етапи необхідно пройти та які документи оформити для придбання нерухомості нерезидентом.

Крок 1. Оформлення договору купівлі-продажу здійснюється особисто або через представника.

Для цього необхідно видати довіреність на представника - можна оформити у нотаріуса в Україні, або в країні резидентства юридичної особи (необхідно потім апостилювати і легалізувати в Україні).

Правове регулювання: ст.ст. 244-246 Цивільного кодексу України; ст. 100 Закону України «Про нотаріат»; ст. 13 Закону України «Про міжнародне приватне право»; ст. 3 Конвенції, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів 1961 року.

Крок 2. Стати на облік в Державній Податковій службі України (особисто або через представника)

Зокрема, у ДПС необхідно подати такі документи:

• заява за формою № 1-ОПП;

• копія витягу з торговельного, банківського або судового реєстру, виданого в країні реєстрації іноземної компанії, організації та легалізованого в установленому порядку, якщо інше не передбачено міжнародними договорами, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, що супроводжується нотаріально засвідченим перекладом українською мовою. Якщо у витягу не зазначені відомості про ідентифікаційний номер нерезидента у країні його реєстрації, то додатково подається копія документу, що підтверджує присвоєння такого номера;
• дані представника іноземної компанії, зокрема, копії документів (з пред’явленням оригіналів), якими підтверджуються повноваження представника платника податку та відомості, зазначені у заяві.

*Документ, що підтверджує взяття на облік в контролюючих органах юридичної особи - нерезидента – це довідка про взяття на облік платника податків, відомості щодо якого не підлягають включенню до ЄДР, за формою № 34-ОПП, у якій після рядка «(найменування та код контролюючого органу)» зазначається «як іноземна компанія, що планує відкрити рахунок в банку» та яка видається уповноваженому представнику іноземної компанії не пізніше наступного робочого дня після взяття на облік.

Правове регулювання: п. 64.5 ст. 64 Податкового кодексу України.

Крок 3. Відкрити рахунок у банку

Розрахуватися готівкою за договором купівлі-продажу можна на суму не більше 50 000 гривень (приблизно 2 000 доларів США).

Відтак більшість договорів купівлі – продажу нерухомості можуть бути оплачені покупцем тільки шляхом оплати безготівковим розрахунком.

Документи, необхідні для відкриття рахунку в банку:

1) заява про відкриття поточного рахунку;

2) копія легалізованого або засвідченого шляхом проставлення апостиля витягу з торговельного, банківського або судового реєстру / реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи - нерезидента / документа, що свідчить про реєстрацію юридичної особи - нерезидента відповідно до законодавства країни її місцезнаходження, засвідченої в установленому законодавством України порядку;

3) копія легалізованої або засвідченої шляхом проставлення апостиля довіреності на ім'я особи, яка має право відкривати рахунок / документа, що підтверджує повноваження особи, яка має право відкривати рахунок без довіреності, засвідченої в установленому законодавством України порядку. У разі видачі юридичною особою - нерезидентом такої довіреності на території України подається копія цієї довіреності, засвідчена в установленому законодавством України порядку;

4) документ, що підтверджує взяття на облік у Державній податковій службі України.

• Правове регулювання: п. 7 Постанови правління Національного банку України №407 від 25.11.2016 року «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою»; п. 15, 41 Інструкції про порядок відкриття і закриття рахунків клієнтів банків та кореспондентських рахунків банків - резидентів і нерезидентів, затвердженої Постановою Правління НБУ від 12.11.2003 року № 492; п. 69.1 ст. 69 Податкового кодексу України.

Крок 4. Сплатити податки і збори

Податки, які платить ПОКУПЕЦЬ за придбання нерухомості:

1. 1% від вартості об’єкта в Пенсійний фонд;
2. державне мито в розмірі 1% від вартості об'єкта – за посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу нерухомості;
3. адміністративний збір за переоформлення права власності в Державному реєстрі речових прав в розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних громадян (приблизно 210 гривень).

Покупець додатково оплачує витрати за отримання виписок та довідок із державних реєстрів при підготовці й укладенні договору.

Податки, які платить ПРОДАВЕЦЬ нерухомості:

1. якщо продавець володіє нерухомістю менше 3 років, то потрібно оплатити: держмито (1% від ціни нерухомості); податок на дохід (5% від вартості нерухомості) і військовий збір (1,5% від вартості нерухомості);
2. якщо продавець володіє нерухомістю понад 3 роки і це його перший продаж нерухомості протягом календарного року, то розмір мита складе 1% від ціни нерухомості.

Правове регулювання: ст. 42 Закону «Про нотаріат»; п. «а» ст. 3 Декрету КМУ «Про державне мито»); п. 34 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»); ст.ст. 167 172 173 Податкового кодексу України.

Крок 5. Оформити договір у нотаріуса

Купівля нерезидентом нерухомого майна оформляється договором купівлі-продажу, який підлягає нотаріальному посвідченню.

Для укладення договору купівлі-продажу, необхідно надати такі документи:

Представником (або керівник) юридичної особи нерезидента:

1) установчі документи, свідоцтво про державну реєстрацію або виписка з торговельного, банківського або судового реєстру;

2) наказ про призначення керівника юридичної особи - нерезидента, або довіреність, видана представнику цієї юридичної особи;

3) печатки юридичної особи – нерезидента (за наявності)

*Вказані документи повинні бути засвідчені відповідно до законодавства країни їх видачі, перекладені на українську мову та легалізовані органами Міністерства закордонних справ України.

Продавцем нерухомості:

1) правовстановлюючі документи;

2) техпаспорт;

3) виписка з Державного реєстру майнових прав на нерухомість;

4) висновок про проведену оцінку майна;

5) *витяг про право власності на земельну ділянку;

6) *довідка про кількість зареєстрованих в квартирі осіб;

7) паспорт продавця та інших власників;

8) ідентифікаційні коди (крім випадків, коли громадяни відмовилися від ІПН з релігійних міркувань, що підтверджується позначкою в паспорті);

9) *дозвіл органів опіки та піклування (якщо в квартирі прописана дитина/діти);

10) *документи про сімейний стан: про шлюб, розлучення або смерті чоловіка;

11) *згода подружжя на продаж майна;

12) рішення (протокол) власника про продаж майна.

Правове регулювання: ст.ст. 182 657 Цивільного кодексу України; Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5.

Автор консультації: Борисова Дар'я - юрист