Перспективы рынка недвижимости в Харькове. Покупать ли сейчас квартиру?

Довоенный период

Относительная цена 1м2 в новостройках  Харькова 2015 - 2021

До начала полномасштабного вторжения средняя цена 1м2 квартиры с ремонтом в была приблизительно 950$. Последний 2021 год недвижимость демонстрировала рост цены (после незначительного ковидного падения). Одним из признаком роста было отсутствие ликвидных предложений - 1 комнатных квартир в центре. Чаще всего такие квартиры использовались для сдачи квартир посуточно, окупалась такая инвестиция приблизительно за 7 лет. И это очень хороший показатель для развитых и развивающихся стран. Такая инвестиция была защищена от инфляции и с большой вероятности основной актив только прибавлял к стоимости. Стоимость квартиры на первичном рынке (строящаяся квартира) была около 800$. Спрос на такие квартиры так же был велик, как правило, к моменту постройки первого этажа все квартиры в доме уже были выкуплены. К сожалению политика местных властей направленная на лоббирование интересов “своих” застройщиков сильно тормозило строительный рынок в Харькове. Для получения разрешение на начало строительства, а также ввода в эксплуатацию построенного, необходимо было выложить немаленькую сумму в карман местной власти. Для примера, застройщик Tusrkish development при строительстве своего жилого дома “ЖК Куликовский” получил разрешительные документы в Киеве минуя харьковских чиновников, как следствие, получил многочисленные проблемы в числе которых арест жилья и уголовное дело о незаконном начале строительства. Таким образом в цене каждого квадратного метра сданного жилья в Харькове присутствовало как минимум 100$ оплаты коррупции.

Что сегодня ?

С началом войны рынок недвижимости в Харькове поглотил хаос, и стоимость недвижимости определялась личными страхами владельца. Спустя год войны рынок стабилизировался, но цены, что логично, не вернулись к довоенному уровню. Сейчас средняя цена квадратного метра квартиры с ремонтом составляет 750$, что на 21% меньше в сравнении с довоенной ценой. Но есть еще одна особенность. Падение стоимости произошло неравномерно. Социальное жилье упало меньше всего, а элитное больше. Для примера квартиры эконом, которые до войны стоили 30 000$ теперь стоят 25 000$ (- 17%) и цена имеет тенденцию к незначительному росту, а квартиры которые стоили 150 000$ теперь стоят 100 000$ (-33%) и продолжают дешеветь. 

Тенденция к росту цены на жилье класса эконом вызвана тем, что на сегодня все стройки многоквартирных домов заморожены и рынок получается замкнут на текущие предложения на рынке. Инвестиционный рынок в первичную недвижимость сейчас находится на нуле.

Покупать сейчас или подождать ?

Независимо от того какого класса недвижимость вы хотите приобрести, наилучшая стратегия - отложить покупку. Рынок недвижимости очень инертный, и рост никогда не происходит резко (в течении месяца). У вас всегда будет возможность купить квартиру по сегодняшней цене или немного дороже. В данном случае главное распознать когда начнется этот рост. И тут действует главное правило - настоящий рост цены на квартиры в Харькове не начнется до окончания активных боевых действий. Независимо от того как именно закончится война(победой Украины, подписанием перемирия, замораживанием и т.п.) цена на недвижимость в Харькове если и будет демонстрировать рост, то небольшой. Даже если война продлиться долго, ее активная фаза скоро закончится, по аналогии с предыдущими войнами активная фаза этой войны и так сильно затянулась.

Когда покупать и как не опоздать ?

Все помнят стремительный рост цены на недвижимость в Харькове в начале 2000-х годов. Тогда люди продавали квартиру и не успевали купить новую, поскольку вырученных денег через месяц не хватало на тот вариант на который они рассчитывали. Все сделки совершались симметрично, одновременно заключались договора на продажу своей квартиры и на покупку новой, но и это не всегда спасало, иногда комиссия за срыв сделки не останавливала продавцов перед той разницей в цене которая образовалась за время подготовления документов на покупку/продажу.

Основным фактором который растит цену на недвижимость является ипотека. Именно из за отсутствие привлекательных условий ипотеки в довоенный период в Украине и в Харькове в частности была наинизшая цена за квадратный метр по сравнению с РФ, Беларусью, Казахстаном, хотя цена медленно росла. Таким образом, как только в Украине появится доступная ипотечная программа, для примера 7% годовых и без ограничений на заемщика, то остается около 6 месяцев до начала стремительного роста. Такую ипотеку с легкостью могут предложить иностранные банки, но для этого необходимо в законодательстве разрешить кредитование ипотеки в валюте. Сейчас кредитование происходит исключительно в гривне, курс которой искусственно поддерживается иностранной помощью, и это накладывает огромные риски на банки. Эти риски как раз и выливаются в проценте на ипотеку. Ожидается следующее развитие ситуации:

1. Прекращение активных боевых действий
2. Девальвирование гривны не менее чем на 30%
3. Активизация иностранных банков на украинском рынке (открытие новых отделений, заход новых банков)
4. Старт ипотечных программ под 7% или даже менее. 

Сейчас действует государственная программа “Є Житло” с процентной ставкой 7%, но эта программа накладывает существенные ограничение на заемщика и искуствнно поддерживается бюджетными деньгами. Разница между рыночной ставкой 18% и фактической 7% покрывается из бюджета. Таким образом эта программа является ограниченной и не может оказать существенного влияния на рынок недвижимости. 

Таким образом если вы сейчас настроены на покупку квартиры, лучшей стратегией будет подождать, как минимум до окончания активной фазы войны, а как максимум до начала благоприятного ипотечного кредитования. Вы снимаете с себя “военные” риски и при этом не рискуете переплатить в будущем.