Перевірка забудовника та пов’язаних осіб і документів. Ризиковість інвестування у нерухомість

З кожним роком новобудов стає все більше, очі покупців розбігаються, в якій забудові купувати нерухомість. Конкуренція велика. У кожного забудовника свої цікаві пропозиції та знижки, за якими як правило приховуються ризики та недоліки.

Однак, для того, щоб не опинитись у складній і незручній ситуації, потрібно витратити сили та час на перевірку документів звернувшись за послугами до юриста, який спеціалізується на перевірці об’єктів будівництва, щодо виявлення ризиків для покупця при придбанні нерухомості.

Останні кілька років перевіряємо на замовлення клієнтів забудовників та об’єкти будівництва, та можемо сказати, що багато новобудов зводиться без дозвільних документів, що, у свою чергу, або унеможливлює здачу такого будинку в експлуатацію, або ж породжує довготривалу здачу.

Користуйтеся консультацією: Чек-лист перевірки забудовника! Поради юриста

Перевірка забудовника є трудомісткою роботою. Тому, перше що потрібно зробити, це поїхати в офіс до забудовника і запросити багато документів, а саме:

1. Документи на землю. Земельна ділянка може бути у забудовника у власності, використовуватись по договору оренди, або за договором суперфіцію. При будівництві будинку, призначення земельної ділянки повинно бути зазначено наприклад «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку», «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови», «для будівництва та обслуговування житлового будинку тощо». У разі відсутності документів на землю, будівництво вважається самочинним.

2. Містобудівні умови і обмеження. Містобудівні умови визначають основні характеристики майбутньої новобудови: відстані до сусідніх будинків, вимоги до облаштування благоустрою, кількість квартир тощо. Одне із основних на, що треба звернути увагу, так це на дозвільну поверховість, оскільки, у разі якщо в документах забудовника дозволено будувати будинок із 4 поверхів, а він вже збудував 10, то це завершиться тим, що будинок не матиме змоги бути зданим в експлуатацію або здачу буде відтерміновано до вирішення спірних питань, а отже інвестори (покупці) не отримають (своєчасно або взагалі) право власності на нерухоме майно.

3. Експертний висновок. Цей документ є завершальним в отриманні дозвільних документів на будівництво, оскільки маючи на руках експертний висновок, забудовник має право починати зводити забудову. Крім цього, отримавши експертний звіт у забудовника з’являється підстава отримати декларацію про початок виконання будівельних робіт.

4. Декларація/Повідомлення про початок будівельних робіт. За наявності права на земельну ділянку замовник будівництва може розпочати підготовчі роботи. Однак перед початком підготовчих робіт замовник має подати повідомлення про початок виконання підготовчих робіт до відповідного органу. До підготовчих робіт належать роботи з підготовки земельної ділянки, влаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель та інших споруд, зміни елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки, вишукувальні роботи, роботи зі спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації та обслуговування будівництва, улаштування під'їзних шляхів, складування будівельних матеріалів, підведення тимчасових інженерних мереж, а також, із винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень. Замовник будівництва зобов'язаний протягом трьох робочих днів внести відповідні зміни у подане повідомлення у разі:

- коли право на будівництво об'єкта передано іншому замовнику або змінено осіб, відповідальних за проведення авторського і технічного нагляду під час виконання підготовчих робіт;

- виявлення замовником технічної помилки (описки, друкарської, граматичної, арифметичної помилки) у поданому повідомленні про початок виконання підготовчих робіт або отримання відомостей про виявлення недостовірних даних;

Користуйтеся консультацією: Як не стати жертвою недобросовісних забудовників?

5. Дозвіл на виконання будівельних робіт. Це основоположний документ, без якого заборонено провадити будівельну діяльність. Він надається на строк будівництва об’єкта або на строк дії договору (контракту) підряду на будівництво об’єкта. Строк дії дозволу на виконання будівельних робіт може бути продовжений за зверненням замовника не більш як на один рік. У разі коли право на будівництво об’єкта передано іншому замовникові або змінено будівельну організацію (генерального підрядника або підрядника), дозвіл на виконання будівельних робіт підлягає перереєстрації. Інформація про надання дозволу на виконання будівельних робіт (реєстраційний номер, дата видачі, строк дії дозволу, найменування та номер телефону інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, яка видала дозвіл на виконання будівельних робіт і здійснює контроль за будівництвом об’єкта) та відомості про найменування об’єкта, зображення об’єкта та його основні техніко-економічні показники, замовника, проектувальника, підрядників, відповідального виконавця робіт, відповідальних за здійснення авторського і технічного нагляду осіб розміщуються на стенді завдовжки не менш як 1,5 метра і завширшки не менш як 1 метр, що встановлюється на будівельному майданчику в доступному для огляду місці. Виконання будівельних робіт на об’єктах без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також виконання не зазначених у дозволі будівельних робіт або без належним чином затвердженого проекту вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

6. Технічні умови на підключення до комунікацій. На ці документи багато хто не звертає увагу, однак вони також є важливими, як і інші. У разі відсутності у забудовника технічних умов щодо тепло-, електро-, газопостачання та водовідведення є ймовірність того, що ви придбаєте просто «коробку» без підключених комунікацій.

Як правило забудовники не дозволяють робити копії або фотокопії документів, а отже всю отриману інформацію необхідно записати у блокнот.

На цьому перевірка не закінчується, а як раз тільки починається, оскільки кожен документ забудовника необхідно перевірити у відкритих реєстрах та ін. офіційних сайтах, а саме:

- Судова влада України та Єдиний державний реєстр судових рішень. На цих сайтах є можливість перевірити наявність цивільних, адміністративних, господарських та кримінальних справ не лише щодо об’єкта будівництва та земельної ділянки, а й про наявність судових справ забудовника (інших пов’язаних осіб, які мають відношення до процесу будівництва) з інвесторами/покупцями через порушення своїх зобов’язань;

- Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Цей реєстр надасть можливість дізнатись інформацію про засновників, дату створення юридичної особи, КВЕДи та статутний капітал;

- Публічна кадастрова карта України. Тут є можливість перевірити місце розташування земельної ділянки, її кадастровий номер, форму власності, цільове призначення земельної ділянки, а також її площу;

- Єдиний державни реєстр судових розслідувань. Первірка усіх учасників на можливі проблеми із законом;

- Державна архітектурно-будівельна інспекція України. На цьому сайті у розділі «Реєстр дозвільних документів» в єдиному реєстрі документів є можливість перевірити інформацію щодо права на виконання підготовчих та будівельних робіт, які засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів;

- Асоціація допомоги постраждалим інвесторам. На цьому сайті є інформація про всі проблемні будівництва;

- Державна фіскальна служба. Інформація про наявність боргів забудовника перед державою.

Окрім замовника і забудовника, необхідно перевірити аналогічну інформацію на вищевказаних ресурсах і стосовно інших осіб (афільовані або пов'язані організації, пр.), які приймають участь в будівництві, якщо задіяні великі компанії, наприклад, перевірити їх структуру та визначитись із тим, чи дійсно відсутні судові справи по відношенню до них (адже, арешт всіх активів та всього майна засновника компанії-забудовника може викликати негативні наслідки для всього процесу будівництва та унеможливити виконання зобов’язань забудовника у заявлені ним строки і терміни).

Також, важливим моментом є вивчення репутації забудовника. Необхідно дізнатися як здавались попередні збудовані будинки (у разі наявності таких), які були проблеми та як вони вирішувались. У разі, якщо забудовник пропонує будинок який він буде будувати вперше, інвестиція в такий вид нерухомості є більш ризиковою.

Для мінімізації ризиків та можливих проблем, необхідно ретельно перевіряти об’єкт забудови. При цьому, необхідно пам’ятати, що вашими помічниками виступають не лише юристи, а й кваліфіковані ріелтори. У вас не має бути питань, кого обирати! Звертатись необхідно до обох спеціалістів.

У даній статті ми намагались викласти всю основну і необхідну інформацію про перевірку забудовника й об'єкта забудови, проте, це не вичерпний перелік того, що входить до завдань юриста під час надання вам відповідної послуги.

Наше особисте переконання, кожен повинен займатися своєю справою в якій він є фахівцем. Не втрачайте особистий час, довіряйте перевірку забудови і забудовника спеціалістам.

Висновок юриста щодо забудови – це вас спокій, гарний настрій та невтрачені кошти.

Автор консультації: V. I. Partners Law Firm