Обмін правами користування в межах масиву земель сільськогосподарського призначення: практичне застосування

Серед проблем, які часто постають перед сільськогосподарськими товаровиробниками, неможливість обробітку полів єдиним масивом через так звану «шахматку» (наявність у межах поля серед земельних ділянок, права на які на певних юридичних титулах належать одному землекористувачу (землевласнику) та які, що важливо, ним обробляються, безхазяйних земель та/або «чужих» земельних ділянок, які належать іншим особам, обробляються іншими землекористувачами (землевласниками)). Для вирішення цієї проблеми землекористувачі вдаються до різних механізмів обміну з метою оптимізації використання земельних ділянок та формування цілісних земельних масивів.

З 1 січня 2019 року почав діяти Закон України №2498 ( Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобіганн ярейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 10.07.2018р. № 2498-VIII), яким передбачена можливість обміну земельними ділянками державної або комунальної власності в одному масиві. При цьому об’єктом передачі є речові права на землю, тобто право оренди (користування). Особливості обміну такими земельними ділянками та порядок укладання договорів на відчуження таких прав розглянемо у цій статті.

Читайте статтю: Безоплатна приватизація земель для ОСГ: проблемні питання

Загальні положення

Обмін поширюється на земельні ділянки всіх форм власності і реалізується шляхом взаємного укладання договорів оренди або суборенди земельних ділянок. Відтак, власники та орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування (ч. 1 ст. 8-2 Закону № 161 (Закон Українивід 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»).

Предметом угод щодо обміну правами користування можуть бути земельні ділянки, які надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства та особистого селянського господарства.

Враховуючи положення, викладені в пп. «б» п. 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України (далі - ЗКУ), об’єктом обміну можуть бути виключно розпайовані земельні ділянки в межах одного масиву або розташовані в іншому масиві (ст. 14 Закону №899-IV (Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 № 899-IV).

Тому слід пам'ятати, що не може бути предметом таких угод майнове право власника частки (паю), місце розташування та фактичний розмір якої є невідомими.

Що стосується земель сільськогосподарського призначення, зокрема земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то в Україні продовжує діяти запроваджений мораторій на відчуження в будь-який спосіб зазначених земель.

Відповідно до п. 15 розділу Х «Перехідних положень» ЗКУ заборонена купівля-продаж або відчуження іншим способом низки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які часто називають «підмораторними».

У пп. «б» зазначеного вище пункту закріплено, що під дію такої заборони підпадають належні громадянам та юридичним особам земельні ділянки, які:

• надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,
• виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства.

Водночас, у цьому ж пп. «б» п. 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ законом закріплено виняток із загального правила, що дозволяє:

• передачу земельних ділянок у спадщину;
• обмін земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону;
• зміну цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам – учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Отже, виходячи з буквального тлумачення пп. «б» п. 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ, під дію визначеної в ньому заборони не підпадає обмін «підмораторних» земельних ділянок. Відтак обмінювати такі земельні ділянки Земельний кодекс України не забороняє.

Читайте статтю: Спадкування права постійного користування землею: чи є перспектива?

Загальні вимоги укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками

Укладання договорів оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками здійснюється відповідно до цивільного законодавства з урахуванням вимог, визначених ЗКУ та статтею 15 Закону № 161. Вони укладаються в письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню. Договір оренди (суборенди) земельної ділянки вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

Таким чином, договір оренди (суборенди) земельних ділянок укладається в письмовій формі, має відповідати загальним положенням законодавства про договори, елементи яких містяться в ньому, і підлягає нотаріальному посвідченню.

Умови договору суборенди земельної ділянки мають обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки та не суперечити йому.

Договори, які укладено з порушенням встановленого законом порядку обміну, визнаються недійсними за рішенням суду.

Процедура укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками

Обмін правами користування земельними ділянками державної або комунальної власності, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, здійснюється лише у разі, якщо обидві земельні ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між нормативними грошовими оцінками становить не більш як 10%. Таким чином, обмінятися нерівноцінними земельними ділянками є неможливим.

Із комплексного тлумачення норм Закону № 2498-VIII, масив земель сільськогосподарського призначення можна визначити як сукупність земельних ділянок сільськогосподарського призначення (дві і більше), які мають спільні межі між собою, складають єдиний цілісний масив, що обмежується полезахисними лісовими смугами та/або дорогами (в тому числі і польовими), відомості про який внесено до Державного земельного кадастру.

Першочерговим кроком у реалізації права обміну землекористуваннями стане визначенння нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а конкретніше встановлення рівноцінності цих земельних ділянок. Замовити витяг з НГО можна через портал електронних сервісів Держгеокадастру, при цьому використуваючи Публічну кадастрову карту.

Як відомо, саме на період дії договору оренди орендарі можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок. В такому разі не буде зайвим враховувати строк дії основного договору та укладати договір суборенди на строк з урахуванням усіх можливих часових проміжків, необхідних для виконання сторонами своїх зобов’язань.

Закінчення строку, на який був укладений договір оренди, тягнутиме за собою автоматичне припинення договорів, укладених у порядку обміну правами користування. Відповідна умова є обов’язковою і має бути передбачена сторонами у договорі (ч. 1 ст. 8-2 Закону № 161).

При укладанні договору суборенди згода орендодавця не вимагається, проте орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору оренди.

При цьому на орендаря покладається обов’язок повідомлення орендодавця про вже вчинений обмін належними їм правами користування шляхом надсилання повідомлення. Повідомлення надсилається протягом 5 днів з дня державної реєстрації права суборенди.

У письмовому повідомленні зазначаються кадастровий номер земельної ділянки (за наявності), нормативна грошова оцінка, строк, на який укладено договір суборенди, та особа, якій передано в суборенду земельну ділянку. Письмове повідомлення надсилається орендодавцеві рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається під розписку.

Орендар істотної частини масиву (оренда, емфітевзис земель масиву загальною площею більш ніж 75 % земель усього масиву) має право орендувати або оформити в суборенду інші ділянки масиву за умови передачі взамін власнику/користувачу іншої землі, якщо має місце черезсмужжя невикористання земельних ділянок та створюються перешкоди у раціональному використанні земель. У такому разі для використання такої норми сторони мають дійти згоди та оформити документально оренду/суборенду земельних ділянок.

Читайте статтю: Зміна цільового призначення земельної ділянки: процедура та наслідки її порушення

Довідково. Черезсмужжя – розташування між декількома земельними ділянками, що належать на праві власності одній особі та розташовані в одному масиві земель сільгоспризначення, земельних ділянок, що належать на праві власності іншій особі.

Право оренди (суборенди) земельних ділянок, що набувається особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, з передачею взамін права користування іншою земельною ділянкою набувається і реалізується з такими особливостями:

1. Строк оренди (суборенди) не має перевищувати строку користування земельною ділянкою за договором, що укладається взамін.
2. Розмір орендної плати (плати за суборенду) має відповідати орендній платі (платі за суборенду) за договором, що укладається взамін.
3. Орендар не має переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу.
4. Орендар (суборендар) не має права на компенсацію іншою стороною договору витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, на поновлення договору оренди (суборенди) на новий строк у разі заперечень іншої сторони договору.
5. У разі якщо до земельної ділянки, право на яку передається взамін, відсутній доступ з краю масиву, особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, зобов’язана забезпечити землекористувачу право проходу, проїзду до такої земельної ділянки на умовах безоплатного земельного сервітуту.
6. У разі якщо в оренду (суборенду) особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, передається декілька земельних ділянок, що належать одній особі, земельні ділянки, право користування якими передається взамін, мають бути пов’язані спільними межами.

Слід відмітити, за Законом № 2498 та ст. 15 Закону № 161 у разі укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, у такому договорі зазначається договір, взамін якого він укладений.

Читайте статю: Правова природа земельного сервітуту: чи дійсно він є альтернативою орендним відносинам?

З урахуванням зазначеного вище, сторонам у договорі оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками слід передбачити такі умови:

• земельні ділянки, права користування на які обмінюються (площа, кадастровий номер, нормативна грошова оцінка, місце розташування, склад угідь);
• дата укладення та строк дії договору оренди (суборенди);
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків (має відповідати орендній платі за договором, що укладається взамін);
• орендар не має переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
• припинення дії одного з договорів оренди, суборенди земельної ділянки, припиняє дію іншого договору оренди, суборенди, укладеного взамін;
• за відсутності доступу з краю масиву, особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, зобов’язана забезпечити землекористувачу право проходу, проїзду до такої земельної ділянки на умовах безоплатного земельного сервітуту;
• у разі відсутності належного доступу до земельної ділянки, яка є об’єктом обміну, орендар істотної частини масиву земель зобов’язаний забезпечити землекористувачу право проходу, проїзду до такої земельної ділянки на умовах безоплатного земельного сервітуту.

За взаємної згоди сторони можуть встановити у договорі оренди (суборенди) інші умови.

Задля мінімізації ризиків визнання недійсним укладеного договору слід урахувати таке:

• предметом обміну можуть бути лише земельні ділянки, набуті в результаті виділення в натурі земельних часток (паїв), тобто обмін «підмораторної» земельної ділянки на «підмораторну» земельну ділянку;
• обміну підлягає земельна ділянка, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами, на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву.

Опубліковано: журнал «Землевпорядний вісник» № 4, ст. 42-45.

Автор статті: Марія ДУБЕНКОВА, юрист,землевпорядник.