Нове в судовій практиці у справах щодо звернення стягнення на предмет іпотеки

Нещодавно одна знайома звернулася з проханням допомогти їй розібратися у судовій справі з банком щодо звернення стягнення на предмет іпотеки (будинок та земельна ділянка) у зв'язку із заборгованістю за кредитним договором.

Відразу привернуло увагу те, як викладені позовні вимоги. Зокрема, банк просив суд «звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на майно», з підстав, що така можливість прямо передбачена кредитним договором.

Читайте статтю: Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке - примеры судебной практики

Але частина 3 статті 33 Закону України «Про іпотеку» містить три самостійні способи звернення стягнення на предмет іпотеки:

1. на підставі рішення суду

2. на підставі виконавчого напису нотаріуса

3. згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Водночас право сторін укласти договір про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено статтею 36 Закону, якою унормовано питання позасудового врегулювання спору.

Зокрема, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

При цьому договір про задоволення вимог іпотеко держателя може передбачати: 1) передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Більше того, статтею 37 цього Закону прямо визначено порядок передачі іпотекодержателю справа власності на предмет іпотеки.

Так, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Вказані норми Закону відразу поставили під сумнів обґрунтованість та правильність позовних вимог банку, оскільки, як вбачається з викладеного, визнання права власності на предмет іпотеки можливе лише в позасудовому порядку врегулювання спору на підставі договору.

На щастя для моєї знайомої, 30 березня 2016 року Верховний Суд України в аналогічній справі (№ 6-1851цс15) сформулював правову позицію, яка дозволить в суді першої інстанції довести безпідставність саме таких позовних вимог банку.

Зокрема, в 2007 році між банком та боржником було укладено кредитний договір. Для забезпечення виконання зобов'язання за кредитним договором було укладено іпотечний договір з передачею земельної ділянки з об'єктом незавершеного будівництва в іпотеку позивачу.

Іпотечним договором передбачалося право іпотекодержателя у випадку невиконання основного зобов'язання звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме, що у випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених договором, іпотекодержатель вправі задовольнити вимоги шляхом прийняття предмета іпотеки у власність в рахунок виконання основного зобов'язання за згодою іпотекодавця.

Звертаючись до суду позивач просив стягнути заборгованість за договором та звернути стягнення на предмети іпотеки (земельну ділянку та об'єкт незавершеного будівництва) шляхом визнання права власності на це майно, відповідно до застереження, яке міститься в договорі іпотеки.

Рішенням судів трьох інстанцій позов задоволено, звернуто стягнення на майно шляхом визнання на нього права власності.

Читайте статью: Ребенок в доме под ипотекой: учитываем будущие интересы

Далі цікаво!

Ухвалюючи такі рішення, суди виходили з того, що «положеннями частини другої статті 16 ЦК України, частиною третьою статті 33, статтю 36, частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» не виключається можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань за рішенням суду, оскільки цими нормами передбачено задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, яке ототожнюється зі способом звернення стягнення.

Крім того, зазначений спосіб захисту прав іпотекодержателя передбачений умовами іпотечного договору».

Лише в березні 2016 року Верховний Суд України скасував всі рішення судів з направленням справи на новий розгляд.

Зокрема, Верховний Суд України зазначив, що частиною другою статті 16 ЦК України передбачено, що одним із способів захисту цивільних прав та інтересів судом може бути визнання права, в тому числі права власності на майно. Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України "Про іпотеку" звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно із частиною третьою статті 36 Закону України "Про іпотеку" договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".

Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульоване статтею 39 цього Закону, якою передбачено, що у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду ЦК України передбачає лише у статтях 335 та 376 ЦК України. У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК України).

Стаття 392 ЦК України, у якій йдеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Окрім того, суди попередніх інстанцій, звертаючи стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань, не прийняли до уваги умови договору, який передбачає прийняття іпотекодержателем предмета іпотеки у власність в рахунок виконання основного зобов'язання можливе за згодою іпотекодавця. Окрім того, цим же пунктом передбачено, що зазначений іпотечний договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки, на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Читайте статтю: Особливості звернення стягнення на майно іпотекодавця в умовах дії мораторію

При вирішенні даної категорії справ судам слід встановити наявність чи відсутність згоди іпотекодавця на позасудовий спосіб врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань, а також здійснення виконавчого напису нотаріусом, як правову підставу для реєстрації права власності іпотекодержателя, якщо такі умови передбачені умовами договору іпотеки.

Верховний Суд України звичайно не вказав, яким має бути рішення суду першої інстанції, але якщо продовжити його думку, то можна зробити висновок, що суди мають відмовляти стягувачам у задоволенні саме таких позовних вимог, оскільки обрано неправильний спосіб захисту порушеного права.

А можливо суди знову вдадуться до якогось «розширеного» тлумачення норм цивільного законодавства та знайдуть інший спосіб догодити банкам.

Звичайно, у банків є різні способи захисту своїх порушених прав і вони вправі вибирати будь-який з них, але для правової держави принцип законності має бути на першому місці, особливо у питаннях, які стосуються власності.

Автор статті: ВІТАЛІЙ ПОЛОЖИШНИК