Налогообложение доходов полученных от сдачи в аренду жилья

В соответствии со ст. 810 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) по договору найма (аренды) жилья одна сторона — собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

Хотелось бы сразу обратить внимание на то, что существуют некоторые особенности и отличия в налогообложении круга лиц, которые участвуют в арендных правоотношениях.

Рассмотрим наиболее распространённую ситуацию - когда арендодателем и арендатором выступают физические лица, не имеющие статус предпринимателя.

Пользуйтесь консультацией: Высококвалифицированный адвокат по жилищным вопросам

Так, если физическое лицо-арендодатель в 2015 году сдает квартиру в аренду физическому лицу-арендатору, который не является субъектом хозяйствования, то налог на доходы физических лиц арендодатель должен платить ежеквартально в течение 2015 года. При этом налоговую декларацию следует подать до 01.05.2016 года. Такие доходы от предоставления в аренду квартиры подлежат налогообложению по ставке 15% (в соответствии с п.167.1 ст.167 Налогового кодекса Украины (НКУ), если же сумма доходов в календарном месяце превышает десятикратный размер минимальной заработной платы (для 2015 года – 12180 гривен), к сумме такого превышения применяется ставка 20 %.

Необходимо отметить, что доходы от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и / или пользование) включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога. В случае, если арендатор является физическим лицом, которое не является субъектом хозяйствования, лицом, ответственным за начисление и уплату налога в бюджет, является плательщик налога — арендодатель.

Арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в бюджет в течение 40 календарных дней после последнего дня такого отчетного квартала. При этом, сумма полученного дохода, сумма уплаченного в течение отчетного налогового года налога и налогового обязательства по результатам такого года отражаются в годовой налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах.

В случае нотариального удостоверения договора аренды объектов недвижимости нотариус обязан направить информацию о таком договоре контролирующему органу по налоговому адресу налогоплательщика-арендодателя. При этом, нотариус несет ответственность, предусмотренную законом за нарушение порядка и / или сроков представления указанной информации.

Особенности начисления и налогообложения доходов от предоставления недвижимости в аренду (субаренду), жилой наем определен ст. 170 Налогового кодекса Украины.

Вспомните новость: И когда же начнут расти цены на квартиры? Может пора перестать вкладывать в них деньги?

Важно также обратить внимание на то, что:

пп. 170.1.2 ст. 170 НКУ предусмотрено, что при аренде у физического лица дома, квартиры, нежилых помещений и других объектов недвижимости объект налогообложения определяется исходя из величины арендной платы (согласно договору аренды), при этом он не может быть меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сумма арендного платежа рассчитывается в соответствии с Методикой, утвержденной постановлением КМУ от 29.12.10 г. № 1253, по формуле

П = Об х Р

где П – минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество, грн.;

Об – общая площадь арендованного недвижимого имущества, м2;

Р – минимальная стоимость месячной аренды 1 м2 общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, которая должна быть установлена органом местного самоуправления, на территории которого расположена арендуемая недвижимость, и обнародована в СМИ до начала отчетного налогового года.

К примеру, в столице, решением Киевского городского совета “Об определении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц” от 2 октября 2013 года N 42/9630 (с изменениями и дополнениями, внесенными решением Киевского городского совета от 21 апреля 2015 года N 420/1285) установлена минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц в размере 8,91 грн. (с НДС).

Указанным решением, в зависимости от местонахождения объекта недвижимого имущества в зонах охраны культурного наследия, который определяется в соответствии с историко-архитектурным планом города Киева, а также в зависимости от функционального использования объекта недвижимого имущества установлены дополнительные коэффициенты к минимальной стоимость месячной аренды.

Вспомните новость: Семинар "Арендованные основные средства: расходы, ремонты и улучшения"

К тому же, установлен минимальный размер платы за пользование жилым помещением по договору поднайма в размере 6,13 грн. (с НДС) за 1 кв. метр, с учетом статьи 95 Жилищного кодекса Украинской ССР.

Таким образом, минимальный размер налога от сдачи в аренду собственного жилья, для г.Киева составляет:

Рассмотрим иную распространённую ситуацию - когда арендодателем является и физическое лицо имеющее статус предпринимателя.

Как утверждают налоговики, эти лица, имеют право оптимизировать своё налогообложение путём избрания упрощенной системы – единого налога (третьей группы). Единственным исключением из этого является сдача в аренду жилых помещений, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров (в соответствии с п.291.5. НКУ - такие предприниматели не могут быть плательщиками единого налога).

Ставка единого налога для плательщиков третьей группы установлена в размере 4% дохода ( п.293.3 ст.293 НКУ)

При этом, плательщики единого налога третьей группы должны также ежеквартально уплачивать единый социальный взнос в размере 1434,51 гривны (пример: 4 квартала 2015 года), что составляет 478,17 гривен в месяц.

Вспомните новость: Налог на недвижимость будет расти и может стать непосильным для большинства украинцев - эксперт

Таким образом, можно без лишних сравнений ответить на вопрос, что для минимальной арендной платы уплата налогов в статусе предпринимателя плательщика единого налога третьей группы не является оптимальной, в связи с тем, что размер уплаты единого социального взноса превышает размер налога с дохода физического лица не имеющего статус предпринимателя.

Однако, если подойти к рыночным цифрам, ситуация по налогообложению имеет другой вид.

Информацию о стоимости аренды квартир в Шевченковском районе г. Киева, можно произвести расчет размера налога от сдачи в аренду жилья

Для сравнения, предприниматель - плательщик третьей группы единого налога, из указанных выше размеров арендной платы будет вынужден провести отчисления в следующих размерах:

Таким образом, как говорит ведущий телепрограммы «Ревизор»: “я бы рекомендовал” гражданам занимающимся сдачей в аренду собственного жилья оптимизировать своё налогообложение путём регистрации в статус предпринимателя и избрания упрощенной системы налогообложения – единого налога (третьей группы).

Автор консультации: Петр Поздняков, DL partners

Вспомните новость: Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке