Как продать квартиру в Крыму гражданам Украины

На современном этапе актуальным является вопрос как продать квартиру в Крыму гражданам Украины. Это объясняется в частности тем, что в связи с оккупацией, жителям Крыма пришлось покидать свое постоянное жилье и переезжать на подконтрольную территорию Украины или вообще за границу, сдача квартиры (дома) в аренду уже тоже не подходящий вариант, поскольку неудобства вызывает заключения договоров на расстоянии, сложности и в способах перечисления арендной платы и т.д.. Нельзя не указать того, что граждане-владельцы недвижимости зарегистрированной в Крыму столкнулись и с определенными материальными трудностями, поэтому для них целесообразно преобразования неиспользуемой недвижимости на объект дохода. Далее будут освещены основные аспекты того как украинцу продать квартиру в Крыму.

Каким законодательством регулироваться?

На практике это вызывает большую дискуссию. Так как между Россией и Украиной отсутствует согласие относительно статуса территории Крыма, то и нет единого подхода к решению данного вопроса. Статья один Закона Украины "Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины" (далее Закон 1207) определяет, что Крым есть неотъемлемой частью территории Украины, на которую распространяется действие Конституции и законов Украины. Также, в статье 13 Закона Украины "О создании свободной экономической зоны" Крым "и об особенностях осуществления экономической деятельности на временно оккупированной территории Украины" (далее - Закон 1636) предусмотрено, что в течение срока временной оккупации передача права частной собственности на объекты, расположенные в Крыму и Севастополя, подлежит регистрации на остальной территории Украины согласно правилам, установленным законодательством Украины. Россия же признает только те сделки по приобретению права собственности на крымскую недвижимость, которые были заключены до перехода Крыма в состав РФ (по законам РФ), то есть до 21.03.2014. Нужно обратить внимание на то, что последняя часть статьи 13 Закона 1636 строго гласит о том, что сделки о передачи прав собственности на недвижимость в Крыму заключены с нарушениям порядка регистрации (не зарегистрированы в Украине) есть недействительными и исполнению не подлежат. Кроме того, важным фактом есть то, что на международном уровне переход Крыма в состав РФ не признается. Так, в Резолюции Генеральной Ассамблеи ООН 68/262 от 27.03.2014 указано, что Крым это часть территории Украины.

Проанализировав вышесказанное, приходим к выводу, что при столкновение с вопросом "как продать квартиру в Крыму гражданам Украины 2019" применяется законодательство Украины, хотя и при этом будет нарушения законов РФ.

Пользуйтесь консультацией: Как продать свою квартиру самостоятельно, без контактов и расходов с ненужными посредниками

Не запрещена ли продажа недвижимости в Крыму гражданами Украины в период временной оккупации?

Такая продажа возможна, но есть некоторые ограничение в покупателях. То есть не каждый может купить квартиру в Крыму. Лица без гражданства и иностранцы, находящиеся на законных основаниях в Украине, в силу ст.26 Конституции и ч.1 ст.3 Закона Украины от 22.09.2011 г.. 3773-VI «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» пользуются теми же правами и свободами, а также несут такие же обязанности, что и граждане Украины, за исключениями, установленными Конституцией, законами или международными договорами Украины.

Поэтому в соответствии с приведенными законодательных предписаний гражданин России как иностранец (при условии нахождения его в Украине на законных основаниях), вправе приобрести право собственности на имущество, расположенное на территории Украины.

В то же время, экономическая и политическая жизнь в Крыму, после его аннексии Россией, регулируется двумя основополагающими законодательными актами: Законом 1207 и Законом 1636.

Согласно п.13.3 ст.13 Закона 1636, в течение временной оккупации территории АРК и г.. Севастополя не разрешается осуществление любых сделок с объектами права частной собственности, расположенных (находятся) на такой оккупированной территории, если их стороной есть лицо что находится в собственности или под контролем государства-оккупанта.

Поскольку государством-оккупантом соответствии с положениями Закона 1207 является Российская Федерация, то, чтобы установить, запрещено по п.13.3 ст.13 Закона 1636 осуществлять сделки по частного имущества в Крыму с гражданином РФ, необходимо установить, является ли последний лицом, который находится под ее контролем или принадлежит на праве собственности РФ.

Физическое лицо не является вещью, а потому не может находиться в собственности государства (хотя, если бы этот вопрос решался Россией, заключение, учитывая последние события, наверняка был бы противоположным). Ответ на вторую часть задачи следует искать в п.17 ч.1 ст.1 Закона Украины от 12.07.2001 г.. 2664-III «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг», поскольку именно его определению термина «контроль» отсылает п.13.3 ст.13 Закона 1636.

Так, в указанной норме под контролем понимается возможность осуществлять решающее влияние на управление и или деятельность юридического лица путем прямого и или опосредованного владения одним лицом самостоятельно или совместно с другими лицами долей в юридическом лице, что соответствует эквивалента 50 или более процентов уставного капитала и или голосов юридического лица, или независимо от формального владения возможность осуществлять такое влияние на основе соглашения или любым другим образом.

Итак, установленная в п.13.3 ст.13 Закона 1636 запрет касается случаев осуществления любых сделок с объектами права частной собственности на территории Крыма, если стороной такой сделки является юридическое лицо (например предприятие, компания, фирма), находящееся в собственности РФ или под ее контролем в вышеуказанном смысле.

Запрет закреплен в п.13.3 ст.13 Закона 1636 не распространяется на сделки, стороной которых является физическое лицо. То есть, продать квартиру в Крыму граждане Украины могут любому человеку: как россиянину так и граждану других стран.

Важно указать, что согласно ч.3 ст.11 Закона 1207 и п.13.1 ст.13 Закона 1636, независимо от приобретения у продавца им статуса беженца/переселенца или иного специального правового статуса, сохраняется право собственности и другие вещные права на здание, находящееся в Крыму, если оно приобретено согласно законам Украины и существовало до начала временной оккупации.

Таким образом, законное право продать квартиру в Крыму сейчас принадлежит каждому украинцу, который имеет такое имущество.

Вспомните новость: Апрельские законы: что они дадут рынку недвижимости Украины

Как платить?

1. Платить наличными. Такая возможность есть, но при этом нужно учитывать следующее:

Согласно п.9.2. Закону 1636 и Постановления Правления НБУ №699 от 03.11.2014, граждане имеют право ввезти на территорию СЭЗ "Крым" или вывезти из нее на другую территорию Украины наличные средства – русские рубли в сумме, что не превышает в эквиваленте 10 000 гривен, сообщив об этом должностное лицо таможни.

С этого следует, что можно и вывезти с Крыма наличные русские рубли, но в таком случае придется ехать с многими друзьями/родственниками, распределив на каждого сумму в эквиваленте 10 000 гривен.

2. Как продать украинцу квартиру в Крыму по безналичному расчету?

Переводы (платежи) с материковой территории Украины на территорию СЭЗ "Крым" или с территории СЭЗ "Крым" на материковую территорию Украины осуществляются в гривне или иностранной валюте 1-й и 2-й групп Классификатора иностранных валют и банковских металлов, утвержденного постановлением Правления Национального банка Украины от 04.02.1998 № 34. Среди указанного перечня является возможность расчета и российскими рублями. То есть для перевода денег, плательщик должен указать свою платежную карту эмитированную банком Крыма, а получателем указать Продавца и данные его карты выданной банком материковой части нашей страны. Операции с субъектами Крыму отражаются как операции с нерезидентами с указанием кода территории СЭЗ "Крым".

Пользуйтесь консультацией: Ошибки собственников недвижимости при продаже объектов

Нотариальное оформление сделок и государственная регистрация .

Согласно ч.4 ст.11 Закона № 1207, приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество, находящееся на временно оккупированной территории, осуществляется за пределами временно оккупированной территории.

Не позволяет проводить в оккупированном Крыму государственной регистрации прав на недвижимое имущество и пункт 13.2 ст.13 Закона № 1636. Так, им определяется, что передача права частной собственности на недвижимость подлежит регистрации на остальной территории Украины согласно правилам, установленным законодательством Украины. Это означает, что право собственности на здание за покупателем - гражданином России и прекращения права собственности в украинском регистрацию в Государственном реестре прав на недвижимое имущество проводит нотариус, который будет заверять договор купли-продажи.

Для регистрации необходимы документы:

1. которые подтверждают право собственности продавца (свидетельство (рис.1), договоры);
2. Сам договор купли-продажи который заключается;
3. технический паспорт на квартиру или дом (рис. 2), или же кадастровый паспорт, если документы российского образца ( рис 3);
4. акт о том, что в квартире не проживают несовершеннолетние (составляется непосредственно продавцом, подписывается его соседями и регистрируется в ОСББ / ЖЭКе или, если дом частный, в уличном комитете;
5. если недвижимость приобретена в браке - согласие супруга на продажу, (в таком же случае и копия свидетельства о браке);
6. документы, удостоверяющие личность (паспорт) и ее полномочия, в случае если документы поданы через представителя(доверенность);
7. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Рис. 1

Рис. 2

Рис.3

Читайте статью: Как построить защиту добросовестного приобретателя недвижимости, опираясь на практику ЕСПЧ

Как украинцу продать квартиру в Крыму? - ”Продать квартиру дважды”.

Не смотря на регистрацию договора продажи квартиры в Крыму по “украинским правилам” для легализации этого договора на территории РФ необходима и регистрация по “законам РФ”. Эта процедура не намного отличается от украинской, но в таком случае необходимо внести данные в Госрегистр (Государственный комитет по государственной регистрации “Республики Крым”), что можно сделать как самостоятельно (или через уполномоченное лицо), так и через нотариуса. Процедура занимает около 2 месяцев. Документы предоставляются те же, только их необходимо перевести на русский язык. Только после такой двойной процедуры регистрации, договор купли-продаже ровной мерой законный для обеих сторон.

Нужно ли дважды платить налог при этом? Не нужно, так как между Украиной и РФ до сих пор действует соглашение об избежании двойного налогообложения доходов и имущества и предотвращении уклонений от уплаты налогов от 03.08.1999.

Источник: юридический ресурс Протокол