Как прекращается договор аренды земли в случае ликвидации юридического лица - арендатора

Содержание:

• Досрочное расторжение договора аренды земельного участка
• Прекращение договора аренды земельного участк

Правоотношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, Законом Украины «Про аренду земли», а также договором аренды.

Согласно законодательству, права на земельный участок (право собственности, право аренды и т.д.), а также прекращение таких прав подлежат обязательной государственной регистрации.

Статьей 31 Закона Украины «Про аренду земли» императивно установлено, что договор аренды земли прекращается в случае ликвидации юридического лица – арендатора. Иными словами, аренда земельного участка прекращается в случае ликвидации арендатора.

Однако процедура прекращения договора аренды земли при ликвидации юридического лица – арендатора четко не установлена законодательством. Потому на практике возникает вопрос, каким образом прекращается договор аренды и когда именно, ведь процесс ликвидации юридического лица не может происходить мгновенно.

Попробуем разобраться.

Пользуйтесь консультацией: Как правильно заключить договор аренды земли

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

В соответствии со ст. 104 Гражданского кодекса Украины юридическое лицо является таким, которое прекратилось, с дня внесения в единый государственный реестр записи о его прекращении. Именно с этим событием связано полное прекращение юридического лица.

После внесения в ЕДР записи о прекращении юридического лица – арендатора правовое основание владения и использования имущества перестает существовать, и земельный участок подлежит передаче арендодателю.

Важно: правоотношения касательно возврата земельного участка после ликвидации арендатора будут регулироваться главой 83 Гражданского кодекса Украины «Приобретение, сохранение имущества без достаточного правового основания». С ликвидацией арендатора его права и обязанности не переходят к третьим лицам, а потому применение норм законодательства, которое регулирует арендные правоотношения, уже невозможно.

На практике основным негативным последствием прекращения договора аренды земли в результате ликвидации арендатора есть риск того, что земельный участок окажется в пользовании лица, которое не имеет правовых оснований на его использование.

Именно поэтому с целью предотвращения такого риска арендодателю целесообразно заключить с арендатором (до момента исключения последнего из ЕДР) дополнительное соглашение о расторжении договора аренды в связи с ликвидацией юридического лица по взаимному согласию сторон. Такое дополнительное соглашение от имени арендатора может подписать глава ликвидационной комиссии или ликвидатор. Порядок расторжения договора аренды земельного участка в этом случае будет аналогичным расторжению договора по согласию сторон независимо от предпосылок такого расторжения.

Следует отметить, что в случае отсутствия согласия на досрочное расторжение договора и в случае соблюдения арендатором договорной дисциплины во время процедуры ликвидации, арендодатель не может досрочно расторгнуть договор в судебном порядке, поскольку действующее законодательство связывает прекращение договора аренды именно с ликвидацией юридического лица, которая завершается внесением соответствующей записи в ЕДР, а не с открытием ликвидационной процедуры или принятием решения про ликвидацию участниками юридического лица.

Пользуйтесь консультацией: "Ресурсний" ЗУ № 5600 про землю: що чекати селянам і аграріям?

Прекращение договора аренды земельного участка

Если заключить дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка на этапе ликвидации арендатора не удалось, следует подождать появления в ЕДР записи о прекращении последнего.

Следующим шагом – обратиться к регистратору с заявлением о проведении регистрации прекращения права аренды земельного участка на основании ст. 31 Закона Украины «Про аренду земли», а именно: вследствие ликвидации арендатора.

К заявлению приложить: договор аренды земли; извлечение из ЕДР о прекращении юридического лица - арендатора; документ об уплате административного сбора; документ, удостоверяющий личность; доверенность, если обращается представитель.

В случае, если документы для государственной регистрации прекращения права были поданы не в полном объеме, государственный регистратор может принять решение о приостановлении рассмотрения заявления. Такое решение должно содержать замечания и рекомендации касательно устранения обстоятельств, которые послужили причиной для принятия решения про приостановление рассмотрения заявления.

С даты получения решения о приостановлении предоставляется 30 рабочих дней для того, чтобы исправить имеющиеся недостатки. Если заявитель их не устранил, регистратор принимает решение об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды.

Пользуйтесь консультацией: Земля в наследство и как оформить право собственности на пай

Обратите внимание, Законом Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений» установлены такие основания для отказа в государственной регистрации права (прекращения права):

1. заявленное право (обременение) не подлежит государственной регистрации;
2. заявление о государственной регистрации подано ненадлежащим лицом;
3. поданные документы не соответствуют требованиям закона;
4. поданные документы не дают возможности установить возникновение, изменение или прекращение имущественного права на недвижимое имущество;
5. существуют расхождения между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимое имущество;
6. существуют зарегистрированные обременения имущественных прав на недвижимое имущество;
7. после завершения 30 рабочих дней не устранены обстоятельства, которые были основанием для принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления о государственной регистрации прав;
8. документы поданы ненадлежащему субъекту государственной регистрации, нотариусу;
9. заявление о государственной регистрации прав и их обременений подано в электронной форме лицом, которое не имеет полномочий подавать заявление в электронной форме;
10. заявителем поданы те же самые документы, на основании которых заявленное имущественное право уже зарегистрировано.

Важно: отказ в государственной регистрации прекращения права аренды по основаниям, не указанным в Законе, запрещен.

Таким образом, в случае отказа государственного регистратора в проведении регистрации прекращения права аренды земельного участка, необходимо внимательно ознакомится с причиной отказа.

И если такая причина прямо не указана в Законе, и/или не соответствует действительности, следует обжаловать такой отказ в административном суде.

Практическим примером регистрации прекращения права аренды земли может послужить решение суда (https://zakononline.com.ua/court-decisions/show/79259077), в котором суд указал, что в случае ликвидации арендатора право аренды земельного участка досрочно прекращается.

Подытоживая изложенное:

• в случае ликвидации арендатора договор аренды земли прекращается автоматически;
• моментом прекращения договора аренды земли является дата внесения в ЕДР ведомостей о прекращении юридического лица – арендатора;
• для минимизации рисков на этапе ликвидации арендатора следует заключить с последним дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка;
• в случае неправомерного отказа государственного регистратора осуществлять регистрационные действия касательно прекращения права аренды земли вследствие ликвидации арендатора, такой отказ следует обжаловать в административном суде.

Если Вам нужна услуга профессионала, воспользуйтесь сервисом «Тендер на юридическую услугу» от юридического ресурса Протокол.

Автор консультации: Ситарчук Елена

Источник: юридический ресурс Протокол