“Ігри” з державою, або як взяти в оренду державне майно

Важко відшукати місто в Україні, де б не впадали в око напівзруйновані приміщення та занедбані території навколо них. На перший погляд вони нікому не потрібні, але це тільки так здається, бо більшість з них - об’єкти державної власності. Буває, знаходяться диваки – підприємці чи звичайні громадяни, що мають на меті не тільки (і не стільки) власне збагачення, а і більш гідні цілі, як то збереження культури та історії рідного міста. І, навіть в такому випадку, держава не готова до двосторонніх відносин на взаємовигідних умовах.

Необхідно усвідомлювати, що процедура передачі в оренду таких об’єктів досить тривала і містить певне «підводне каміння». Бажано враховувати ці застереження ще до свого першого кроку на зустріч співпраці з державою.

Процес передачі в оренду нерухомого майна регулюється Законом України «Про оренду державного та комунального майна», Постановою КМУ № 786 від 04.10.1995 «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу», Постановою КМУ № 906 від 31.08.2012 «Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна»; Наказом Фонду державного майна України від 31.12.2015 № 2075 «Про затвердження Положення про конкурсний відбір суб’єктів оціночної діяльності» тощо.

Якщо Вам «сподобалось» приміщення, спочатку необхідно встановити, в якій установі воно перебуває на балансі, надіславши запит до регіонального відділення Фонду державного майна України (далі – «фонд») або до органів місцевого самоврядування. Саме балансоутримувач дає згоду на оренду та володіє всіма необхідними документами на приміщення. Доцільним буде визначити наміри балансоутримувача. Чи не планує він передати приміщення на приватизацію або використовувати його задля власних потреб. Якщо цього не визначити відразу, можна марно витратити час, оскільки без згоди органу управління, процедура передачі в оренду державного майна буде зупинена.

Також, слід врахувати, що деякі об’єкти представляють собою пам’ятки архітектури, тому передача таких приміщень в оренду погоджується з органом охорони культурної спадщини.

Процедура передачі в оренду нерухомого майна державної форми власності складається з наступних етапів:

Перший – подання заяви до фонду. Заява подається в довільній формі, але в ній обов’язково зазначається наступна інформація щодо орендованого майна:

- повне найменування;

- адреса розташування, площа, яку заявник має намір взяти в орендне користування, узгоджена з відповідним балансоутримувачем;

- найменування балансоутримувача, мета використання та термін, на який заявник має намір взяти в орендне користування відповідне державне майно;

- ідентифікаційний код за Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України для юридичних осіб або реєстраційний номер облікової картки платника податків для фізичних осіб.

Другий – погодження. На цьому етапі фонд, не пізніше 5 днів з моменту реєстрації заяви, надсилає матеріал на розгляд до органу управління державним майном, який зобов’язаний протягом 15 днів надати свої висновки щодо умов оренди чи відмову в укладенні договору оренди.

Третій – конкурс з відбору суб’єкту оціночної діяльності. Це відбувається шляхом подання фондом оголошення в газеті «Відомості приватизації» та проведенням конкурсу між суб’єктами оціночної діяльності. В середньому цей етап триває близько 45 днів.

Четвертий - укладення договору з суб’єктом оціночної діяльності, оцінка приміщення, рецензування результатів оцінки. Договір укладається між заявником та суб’єктом оціночної діяльності. Оцінка приміщення проводиться після повної оплати заявником послуг оцінки. Звіт про оцінку суб’єктом оціночної діяльності передається на рецензування до фонду. Саме від оціночної вартості буде залежати розмір орендної плати. Цей етап займає близько 15 днів.

П’ятий – вивчення попиту. На цьому етапі фонд вивчає попит на вже оцінений об’єкт. Це відбувається шляхом подання оголошення про проведення конкурсу на право оренди майна в газеті «Відомості приватизації».

Заяви про оренду зазначеного об’єкта приймаються протягом 10 робочих днів після опублікування оголошення.

Увага! Заявник, який першим виявив намір взяти в оренду об’єкт і вже сплатив послуги оцінки, подає заяву на загальних підставах. Якщо подано дві і більше заяв, проводиться конкурс, відповідно до вимог чинного законодавства.

Вочевидь, тривалість цього етапу буде залежати від кількості заявників. В середньому - від 15 до 60 днів.

Шостий – укладення договору оренди. Якщо заявник залишається один або визначено переможця конкурсу, укладається договір оренди між фондом та заявником. Договір оренди погоджується з балансоутримувачем.

Нарешті, об’єкт оренди передається орендарю за актом приймання-передачі. Здається, все! Можна займатися запланованою господарською діяльністю чи благодійництвом! Але фонд та балансоутримувач неодмінно нагадають Вам про визначені договором оренди обов’язки орендаря, а саме:

- протягом місяця після підписання договору оренди сплатити завдаток у розмірі не меншому, ніж потрійна орендна плата за базовий місяць, який вноситься в рахунок орендної плати за останні місяці оренди;

- протягом місяця після укладення договору оренди застрахувати орендоване майно не менше, ніж на його вартість згідно висновку про вартість майна на користь балансоутримувача;

- протягом 15 робочих днів після підписання договору оренди укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Нажаль, бюрократичні поневіряння орендаря не закінчуються і протягом всього терміну користування орендованим майном. Судова практика свідчить, що юридична необізнаність орендарів або взагалі суцільне розчарування у вірогідності сумлінного ставлення держави до виконання своїх обов’язків, дозволяє державним органам порушувати законні права та інтереси орендарів. Для ілюстрації цього ствердження пропонуємо декілька проблемних питань вже розглянутих у судовому порядку.

Чи завжди власник може розірвати договір оренди для використання державного майна для власних потреб?

Ні, якщо власні потреби полягають у намірі в подальшому передати орендоване майно іншому орендарю.

Відповідно до правової позиція ВСУ від 20.04.16 р. у справі № 3-266гс16 спірні правовідносини щодо оренди нерухомого майна комунальної власності регулюються положеннями частин другої та третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон), якими встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Водночас, суди усіх інстанцій не перевірили, з якою саме метою буде використовуватись нерухоме майно, що є предметом Договору. Дана обставина, у разі з’ясування, що майно буде знову передаватись в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною третьою статті 17 Закону.

Чи може орендар безумовно скористатися правом на пролонгацію договору оренди після закінчення терміну дії договору, передбаченим ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та реалізувати своє переважне право?

Ні, тому що орендар повинен повідомити додатково про свій намір скористатися переважним правом. Верховний Суд України у справі №3-122гс17 від 17 травня 2017 року зазначає: сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.

Чи повинен орендар сплачувати орендну плату за новими ставками безпосередньо з моменту набуття чинності нормативних актів, що передбачають таку зміну орендної плати?

Ні, оскільки орендна плата може бити зміненою тільки з моменту внесення відповідних змін до договору оренди. Так Верховний Суд України від 29 березня 2017 року по справі 916/1689/15 у своєму рішенні захистив права орендарів: аналіз наведених норм права та приписів частини другої статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" дає підстави для висновку, що до моменту внесення змін до договору оренди орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату у розмірі, передбаченому чинним договором оренди. Оскільки чинне законодавство, яке регулює відносини оренди майнових комплексів державних підприємств, не містить положень про зміну розміру орендної плати за користування таким майном саме з моменту законодавчого прийняття цих змін, а надає право стороні таких правовідносин у подальшому ініціювати внесення відповідних змін до договору, суди всіх інстанцій у справі, яка розглядається, дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав для встановлення рішенням суду іншого строку набрання чинності відповідних змін до договору.

Чи зможе орендар уникнути розірвання договору та повернення майна у разі сплати заборгованості з орендної плати після порушення провадження у справі?

Ні, оскільки сплата заборгованості не виправдовує бездіяльність орендаря. Таку правову позицію висловив Вищий Господарський Суд України від 13 квітня 2016 року Справа № 914/3210/15 істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю). При цьому, сплата заборгованості після порушення провадження у справі не виправдовує бездіяльність відповідача, як господарюючого суб'єкта за спірний період та не змінює вимог закону та умов договору щодо розірвання договору у випадку невнесення плати за користування майном протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу.

Підсумовуючи вищевикладене, наголошуємо: якщо Ви ще не втратили бажання взяти в оренду державне майно, зважте майбутні ризики та зверніть увагу на наступні фактори:

• тривалість процедури складає від 3 до 8 місяців;
• оцінка майна відбувається за рахунок заявника;
• вартість оренди залежить від вартості майна відповідно до орендних ставок;
• ймовірність появи конкурентів на етапі вивчення попиту;
• обов’язковість внесення завдатку не меншому, ніж потрійна орендна плата;
• необхідність страхування орендованого майна на повну вартість;
• проблемні питання, які можна вирішити тільки в судовому порядку.

Автор статті: Юридична компанія "Вікторем"