Эмфитевзис как взнос в уставный капитал ООО: подводные камни

Правовой институт эмфитевзиса урегулирован нормами Гражданского и Земельного кодексов Украины. Так, согласно ст. 407 Гражданского кодекса Украины, эмфитевзис определен как право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Аналогичная норма содержится и в ст. 102-1 Земельного кодекса Украины.

В соответствии с Гражданским кодексом Украины, эмфитевзис может отчуждаться землепользователем (эмфитевтом) и передаваться им в порядке наследования, кроме случаев, когда речь идет об эмфитевзисе, установленном в отношении земельных участков государственной и коммунальной формы собственности. В таких случаях эмфитевзис не может отчуждаться, вноситься в уставный фонд (капитал), передаваться в залог.

Казалось бы, действующие нормы четко и ясно определяют, что может делать эмфитевт со своим правом, а чего не может. Но ! Как показывает практика, государственные регистраторы вещных прав на недвижимое имущество считают, что не только эмфитевзис земельных участков государственной и коммунальной формы собственности, а и эмфитевзис земельных участков любой формы собственности не может быть отчужден, в том числе внесен в уставный капитал хозяйственного общества.

При этом госрегистраторы ссылаются на пункты 14, 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины, согласно которым не допускается отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), а также внесение прав на земельную долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ. Но в данных нормах ни слова не говорится об эмфитевзисе, который не является ни правом собственности на земельный участок, ни правом собственности на земельную долю (пай), а является самостоятельным вещным правом на земельный участок, отличным от права собственности на него.

Читайте статью: Какой-такой эмфитевзис?

В соответствии со ст. 411 Гражданского кодекса Украины, эмфитевт имеет право на отчуждение эмфитевзиса, если иное не установлено законом. А законом иное установлено, как говорилось выше, только в отношении земельных участков государственной и коммунальной формы собственности. Кроме того, важно отметить, что у собственника земельного участка сохраняется преимущественное право перед другими лицами на приобретение эмфитевзиса только в случае его продажи эмфитевтом, а при других способах отчуждения такого преимущественного права у собственника нет.

В ст. 190 Гражданского кодекса Украины дано определение понятию имущества как особого объекта гражданских прав, к которому законодательство относит также имущественные права, считающиеся одновременно и вещными правами. А эмфитевзис, согласно ст. 395 Гражданского кодекса Украины, является одним из видов вещных прав на чужое имущество.

Согласно ст. 115 Гражданского кодекса Украины, вкладом в уставный капитал хозяйственного общества могут быть деньги, ценные бумаги, иные вещи или имущественные и другие отчуждаемые права, которые имеют денежную оценку, если иное не установлено законом. При этом, в соответствии со ст. 13 Закона Украины «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью», вклад в неденежной форме должен иметь денежную оценку, которая утверждается решением общего собрания участников, в которых принимают участие все участники общества.

Таким образом, эмфитевзис, установленный в отношении земельных участков, не находящихся в государственной и коммунальной собственности, как вещное право на чужое имущество может быть вкладом в уставный капитал ООО, при условии его денежной оценки общим собранием участников, в которых принимают участие все участники общества. Разумеется, если договор эмфитевзиса не является бессрочным, то внести эмфитевзис в уставный капитал можно только на срок, установленный в данном договоре.

При передаче эмфитевзиса обществу как вклада в уставный капитал ООО, данная передача должна быть отражена в протоколе общего собрания ООО и акте приема-передачи имущественных прав в качестве вклада в уставный капитал ООО.

Следует отметить, что детально процедура внесения имущественных прав, в том числе и эмфитевзиса, в уставный капитал хозяйственного общества законодательством не урегулирована. Однако, учитывая, что при внесении вещных прав на недвижимое имущество в качестве вклада в уставный капитал происходит их отчуждение в пользу нового правообладателя, которым становится хозяйственное общество, то для того, чтобы данное общество на законных основаниях могло использовать земельный участок сельскохозяйственного назначения как новый эмфитевт, учитывая нормы Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», его право должно пройти государственную регистрацию как вещное право на недвижимое имущество.

Все опасения госрегистраторов по поводу возможности регистрации эмфитевзиса при внесении его как вклада в уставный капитал за хозяйственным обществом как новым эмфитевтом могли бы снять соответствующие изменения в утвержденный Кабинетом Министров Украины Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений, поскольку данная проблематика будет оставаться актуальной как минимум до отмены моратория на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Читайте статью: ЕМФІТЕВЗИС ЯК ПАСТКА ДЛЯ СІЛЬСЬКОГО ЗЕМЛЕВЛАСНИКА, АБО ЧОМУ СЕЛЯНАМ НЕ ВАРТО УКЛАДАТИ ДОГОВОРИ ПРО ЙОГО ВСТАНОВЛЕННЯ?

Фото: Muratordom.com.ua

Автор статьи: Беседков Александр, юрист в АО «КФ«ДОМИНАНТА»