Держреєстрація речових прав на земельні ділянки: що варто знати заявнику

Питання державної реєстрації речових прав на земельні ділянки завжди актуальні для суб’єктів земельних відносин. Проте, на жаль, відповіді на ці питання досить рідко з’являються в офіційних роз’ясненнях уповноважених державних органів. Одне з таких роз’яснень – лист Мін’юсту від 21.06.2018 р. № 7211/8.4/32-18. І незважаючи на те, що цей лист «не першої свіжості», його мета не втрачає актуальності і сьогодні.

Зумовлено це тим, що перша половина листа присвячена теоретичним питанням проведення держреєстрації речових прав на нерухоме майно, що залишаються незмінними від початку дії Закону. Роз’яснення, надані у другій частині коментованого листа, здебільшого стосуються автоматичної передачі даних між «майновими» реєстрами, що в епоху сучасної «діджиталізації» є дуже затребуваними.

Реєстрація прав і внесення змін до Держреєстру: у чому різниця?

Першим питанням, яке роз’яснює Мін’юст, є розмежування понять «реєстраційна дія», «державна реєстрація прав» та «внесення змін до записів реєстру».

У листі наголошується, що перше поняття є загальним стосовно двох інших. Тобто термін «реєстраційна дія» охоплює як державну реєстрацію прав, так і внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр).

Водночас державна реєстрація прав проводиться державним реєстратором з метою визнання і підтвердження від імені держави фактів набуття, зміни або припинення речових прав. Тобто внаслідок проведення таких реєстраційних дій речове право набувається, змінюється або припиняється. Яскравою ілюстрацією зазначеного є ст.125 Земельного кодексу України, відповідно до якої право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Мін’юст у згаданому листі наводить інший приклад – пролонгацію вже діючих орендних відносин. У такому випадку відбувається не лише зміна зобов’язання, а й зміна самого речового права, бо діяти це право буде інший проміжок часу, ніж це зазначено в договорі оренди землі і безумовно в Держреєстрі прав. Тому держреєстратор у цьому випадку проводить державну реєстрацію зміни права оренди, а не внесення змін до записів реєстру.

Адже внесення змін до записів Держреєстру прав може мати місце виключно за наявності змін, які жодним чином не впливають на вже зареєстроване речове право в Державному реєстрі прав.

Як приклад такої реєстраційної дії Мін’юст наводить ситуацію зміни прізвища власником майна. Однак на противагу такому тривіальному прикладу наведемо інший, який ще донедавна вирішувався неоднозначно.

Йдеться про право оренди земельної ділянки у разі зміни власника нерухомості, яка розташована на ній. Так, ст.120 ЗКУ та ст.377 ЦКУ передбачають єдину юридичну долю цих об’єктів, з огляду на що у разі набуття права власності на розміщену на земельній ділянці нерухомість до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Отже, моментом переходу права оренди землі від відчужувача нерухомості до її набувача є момент виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду у нового власника нерухомості.

Договір оренди земельної ділянки при цьому не перестає діяти (ст.7 Закону про оренду землі (Закон України від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»)), а право оренди продовжує існувати у тому ж обсязі та на тих же умовах, що й до відчуження нерухомості. Змінюються лише дані про особу орендаря. Водночас факт державної реєстрації змін про особу орендаря не впливає на вже зареєстроване право оренди: не змінює і не припиняє його. Новий власник будівлі може ініціювати внесення таких змін для уникнення спірних ситуацій з орендодавцем землі або з іншою метою, коли відомості про нього як орендаря необхідні для широкого загалу.

Тож Мін’юст звертає увагу державних реєстраторів на необхідність чіткого розмежування, які договори чи зміни до них породжують набуття, зміну або припинення речових прав, а які із змін до договорів жодним чином не належать саме до речового права, проте тягнуть за собою зміни в зобов’язанні, яке виникло на підставі такого договору. Від цього залежать процедура та наслідки вчинюваної реєстраційної дії.

Держреєстрація права власності на земельну ділянку: які відомості надає заявник

Іншим питанням, розглянутим у листі, є використання держреєстратором відомостей Державного земельного кадастру (ДЗК) під час проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку.

Тут Мін’юст наголошує, що заявнику з метою здійснення держреєстрації свого речового права не потрібно звертатись до кадастрового реєстратора за жодним документом, оскільки держреєстратор має безпосередній доступ та сам користується відомостями ДЗК.

Більш того, навіть якщо заявник такі відомості із ДЗК у будь-якому вигляді і надасть, то держреєстратор все одно має самостійно перевірити ці відомості у ДЗК у порядку електронної взаємодії Держреєстру прав та ДЗК. У цьому порядку в режимі реального часу держреєстратор отримує відомості ДЗК про:

• таку земельну ділянку, у тому числі з метою перевірки її кадастрового номера щодо його наявності та автентичності;
• власників, користувачів такої земельної ділянки. Це необхідно як задля встановлення наявності таких відомостей, так і для перевірки відповідності відомостей, зазначених заявником у заяві, інформації, що міститься у ДЗК.

У разі коли відомості ДЗК про власників, користувачів земельної ділянки, перенесені з державного реєстру земель, містять неповну або неточну інформацію, що унеможливлює ідентифікацію особи, заявнику не потрібно хвилюватися з приводу такої неповноти та/або неточності.

Користуйтеся консультацією: Судове рішення і реєстрація речових прав

Наразі про їх усунення має подбати держреєстратор та кадастровий реєстратор, здійснивши такий алгоритм дій:

1. держреєстратор формує повідомлення до державного кадастрового реєстратора про уточнення інформації стосовно суб’єкта речового права. Таке повідомлення має бути відправлене в електронній формі, а за відсутності технічної можливості – у паперовому вигляді;
2. якщо до закінчення строку розгляду заяви про держреєстрацію прав відповіді на повідомлення від кадастрового реєстратора не надійшло, держреєстратор зупиняє розгляд заяви;
3. кадастровий реєстратор доповнює та/або уточнює відповідну інформацію в ДЗК;
4. держреєстратор отримує уточнені/доповнені відомості від кадастрового реєстратора, необхідні для прийняття рішення про держреєстрацію права;
5. держреєстратор відновлює розгляд заяви (якщо приймалося рішення про зупинення її розгляду) та здійснює держреєстрацію права.

Внесення інформації до Держреєстру прав за зверненням співвласника земельної ділянки

Мін’юстом роз’яснено також і нюанси наповнення Держреєстру прав відомостями про співвласників земельної ділянки у разі звернення одного з них за проведенням державної реєстрації права власності на нерухомість. Вони є такими:

• для проведення державної реєстрації права власності достатньо подання заяви одним із співвласників з проставленням одного підпису та сплати «одного» адміністративного збору;
• рішення про держреєстрацію права власності приймається держреєстратором стосовно права спільної власності на земельну ділянку із зазначенням відповідної частки заявника;
• на підставі прийнятого рішення до Держреєстру прав вноситься запис не лише про право спільної власності заявника, а й усіх інших співвласників із зазначенням частки кожного співвласника;
• витяг про проведену державну реєстрацію права спільної власності видається співвласнику, який звертався з відповідною заявою.

Подібні правила діють і у разі державної реєстрації права спільної власності на нерухоме майно у порядку спадкування: держреєстратор має внести до Держреєстру прав відомості не лише про частку спадкоємця-заявника, а й про частку, що залишилася за спадкодавцем (за її наявності). Це потрібно для того, щоб у майбутньому інший спадкоємець мав змогу звернутися за проведенням держреєстрації прав на частку, яка лишилася.

Міністерство юстиції України

Лист

від 21.06.2018 р. № 7211/8.4/32-18

Держреєстрація речових прав щодо земельних ділянок

Міністерство юстиції України з метою забезпечення єдиної практики застосування законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та на підставі узагальнення найпоширеніших питань, що виникають у відповідній сфері, інформує про таке.

Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (стаття 2).

Статтею 4 Закону встановлено, що державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Слід зазначити, що система державної реєстрації прав, запроваджена Законом з 1 січня 2013 року, передбачає виключно державну реєстрацію прав, а не державну реєстрацію правочинів чи інших документів, що посвідчують набуття права власності чи інших речових прав.

Найактуальнішими зазначені зміни є саме в частині державної реєстрації прав на земельні ділянки, оскільки відповідно до законодавства, що діяло у цій сфері до 2013 року, реєстрації підлягали не речові права, а документи, що засвідчували факт їх набуття.

Так, наприклад, укладення договору оренди землі мало наслідком проведення його державної реєстрації. Подальші зміни до таких договорів, незалежно від суті таких змін, потребували дотримання такої ж процедури.

Безумовно, врегулювання відносин оренди землі саме через призму державної реєстрації договору оренди землі та час, протягом якого відносини саме таким чином були врегульовані, справляє негативний вплив на систему державної реєстрації прав, започатковану з 2013 року, створює додаткові бюрократичні перешкоди та має наслідком фінансові і часові затрати для сторін таких договірних відносин.

Закон чітко розмежовує наявність окремих реєстраційних дій, які вчиняє державний реєстратор прав на нерухоме майно (далі – державний реєстратор). Так, відповідно до Закону поняття «реєстраційна дія» охоплює як державну реєстрацію прав, так і внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав).

Як зазначалося вище, державна реєстрація прав проводиться державним реєстратором з метою визнання і підтвердження від імені держави фактів набуття, зміни або припинення речових прав. Тобто така реєстраційна дія як державна реєстрація прав може бути здійснена державним реєстратором виключно у разі наявності факту набуття, зміни або припинення речового права.

Своєю чергою, процедура внесення змін до записів Державного реєстру прав, як окрема реєстраційна дія, та підстави для такого внесення врегульовані виключно статтею 26 Закону.

Так, відповідно до абзацу другого частини першої вказаної статті Закону у разі зміни ідентифікаційних даних суб'єкта права, визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни, зміни суб'єкта управління об'єктами державної власності, відомостей про об'єкт нерухомого майна, у тому числі зміни його технічних характеристик, виявлення технічної помилки в записах Державного реєстру прав чи документах, виданих за допомогою програмних засобів ведення цього реєстру (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка), за заявою власника чи іншого правонабувача, обтяжувача, а також у випадку, передбаченому підпунктом «в» пункту 2 частини шостої статті 37 Закону, вносяться зміни до записів Державного реєстру прав.

Тобто внесення змін до записів Державного реєстру прав відбувається у випадках, прямо передбачених законодавством. Аналіз зазначених у статті 26 Закону підстав для внесення змін до записів Державного реєстру прав свідчить, що заява на внесення змін до записів Державного реєстру прав може мати місце виключно за наявності змін, які жодним чином не впливають на вже зареєстроване речове право в Державному реєстрі прав.

Наприклад, якщо власник нерухомого майна змінює відповідно до законодавства прізвище, то наявність чи відсутність у Державному реєстрі прав «нового» прізвища такого власника не впливає на набуття, зміну чи припинення речового права. В подальшому у разі необхідності відчуження майна така особа надасть нотаріусу для цілей нотаріального посвідчення договору документ, що засвідчує факт зміни прізвища.

Слід також звернути увагу і на той факт, що на відміну від державної реєстрації прав, яка відповідно до Цивільного кодексу України і Закону є обов'язковою умовою виникнення таких прав, щодо процедури внесення змін до записів Державного реєстру прав такої вимоги не встановлено.

Враховуючи вищенаведене, державний реєстратор має чітко розмежовувати, які договори чи зміни до них породжують набуття, зміну чи припинення речових прав, а які із змін до договорів жодним чином не належать саме до речового права, проте тягнуть за собою зміни в зобов'язанні, яке виникло на підставі такого договору.

Характерною ознакою будь-якого речового права, похідного від права власності, є те, що такі права за своєю суттю є вужчими за право власності та мають обмежений строк дії. Винятком із загального правила можливо назвати хіба що право постійного користування земельною ділянкою.

Тобто речове право, похідне від права власності, наприклад оренда земельної ділянки, діє щодо такої земельної ділянки певний проміжок часу. Звісно ж, Закон України «Про оренду землі» врегульовує відносини щодо пролонгації вже діючих орендних відносин. В такому випадку відбувається не лише зміна зобов'язання, а й зміна самого речового права, бо діяти це право буде інший проміжок часу, ніж це зазначено в договорі оренди землі і безумовно в Державному реєстрі прав.

За таких умов єдиною дією, яку має провести державний реєстратор відповідно до Закону у разі пролонгації орендних відносин чи зміни строку дії договору оренди землі, є державна реєстрація змін права оренди.

У випадку ж якщо сторони договору оренди вирішили внести зміни до договору оренди, які стосуються, наприклад, зміни строку сплати орендної плати чи її розміру, тобто змін, які впливають на зобов'язання сторін, але жодним чином не змінюють речове право, державний реєстратор відповідно до Закону жодних дій не вчиняє. І тільки у разі якщо такі зміни до договору оренди підпадають під перелік зазначених у статті 26 Закону підстав для внесення змін до записів Державного реєстру прав, державний реєстратор за зверненням відповідного заявника вносить такі зміни до записів на підставі відповідної заяви.

Відповідно до вимог Закону алгоритм дій державного реєстратора у разі пролонгації орендних відносин чи зміни строку дії договору оренди землі є ідентичним будь-якій державній реєстрації прав, а саме:

• подання заяви на проведення державної реєстрації прав;
• прийняття рішення про проведення державної реєстрації прав;
• внесення на підставі прийнятого рішення зміни до запису Державного реєстру прав щодо строку дії права оренди;
• видача витягу про проведену державну реєстрацію права.

Щодо використання відомостей Державного земельного кадастру під час проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку.

Загальною засадою державної реєстрації прав є гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження (стаття 3 Закону).

Відповідно до пункту 4 частини третьої статті 10 Закону державний реєстратор під час проведення реєстраційних дій обов'язково використовує, зокрема, відомості Державного земельного кадастру.

Звертаємо увагу, що взаємодія суб'єктів державної реєстрації прав та органу, який здійснює ведення Державного земельного кадастру, визначена статтею 33 Закону, відповідно до положень якої державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на земельні ділянки має безпосередній доступ та користується відомостями Державного земельного кадастру у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Тобто загальним та єдиним механізмом отримання інформації з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, відомостей про власників, користувачів такої земельної ділянки, перенесених з державного реєстру земель, є саме інформація, отримана у порядку електронної взаємодії Державного реєстру прав та Державного земельного кадастру.

За таких умов у разі виникнення ситуації, коли відомості Державного земельного кадастру містять неповну або неточну інформацію, що унеможливлює ідентифікацію особи, наприклад, наявні лише прізвище та ім'я власника земельної ділянки, алгоритм дій державного реєстратора такий:

• формування повідомлення до державного кадастрового реєстратора про уточнення інформації стосовно суб'єкта речового права, у тому числі в паперовій формі за відсутності технічної можливості подання такого запиту в електронній формі;
• зупинення розгляду заяви (у разі якщо до закінчення строку розгляду заяви відповіді на повідомлення не надійшло);
• отримання відомостей від державного кадастрового реєстратора, необхідних для прийняття рішення;
• відновлення розгляду заяви – у разі коли державним реєстратором приймалося рішення про зупинення розгляду заяви.

При цьому слід звернути увагу, що державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав використовує як відомості, отримані з Державного земельного кадастру, так і документи, подані безпосередньо заявником. Саме тому державний реєстратор надсилає державному кадастровому реєстраторові повідомлення про уточнення інформації в Державному земельному кадастрі виключно у разі коли у сукупності з відомостями, що містяться у поданих заявником документах, відомості з Державного земельного кадастру є неточними або неповними.

Наприклад, якщо для проведення державної реєстрації права власності заявником подано державний акт про право власності на земельну ділянку, який містить відомості про прізвище, ім'я та по батькові власника земельної ділянки, а у відомостях, отриманих із Державного земельного кадастру, містяться відомості тільки про прізвище та ім'я, водночас є відомості про номер та серію державного акта про право власності на земельну ділянку, що повністю збігається з державним актом, поданим заявником, то необхідність у поданні повідомлення державному кадастровому реєстраторові про уточнення відомостей відсутня.

Користуйтеся консультацією: Здійснення реєстраційних дій на підставі судового рішення

Окремо звертаємо увагу на питання «повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження». Саме з метою забезпечення суб'єктів цивільно-правових відносин повними відомостями про зареєстровані речові права на земельні ділянки, що також відображаються і у Державному земельному кадастрі, Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 р. № 1127 передбачається наповнення Державного реєстру прав відомостями про співвласників земельної ділянки у разі звернення одного з них за проведенням державної реєстрації права власності та відомостями про суб'єктів інших речових прав щодо такої земельної ділянки. Зазначені положення знайшли своє відображення у пункті 20 Порядку.

Алгоритм дій державного реєстратора у такій ситуації подібний до випадків використання невід'ємної архівної складової Державного реєстру прав, зокрема Державного реєстру іпотек, та не потребує подання додаткових заяв від співвласників чи користувачів земельної ділянки, а саме:

• подання заяви на проведення державної реєстрації права власності одним із співвласників, проставлення одного підпису та сплати «одного» адміністративного збору;
• отримання відомостей від Державного земельного кадастру, розгляд документів та встановлення наявності/відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, відмови у проведенні реєстрації, вчинення інших дій, передбачених Законом;
• прийняття рішення про проведення державної реєстрації заявленого права – права спільної власності на земельну ділянку із зазначенням відповідної частки;
• внесення на підставі прийнятого рішення запису до Державного реєстру прав про право спільної власності співвласника із зазначенням його частки;
• внесення на підставі того ж самого прийнятого рішення записів до Державного реєстру прав про право спільної власності інших співвласників із зазначенням їх часток, а також записів про інші речові права;
• видача витягу про проведену державну реєстрацію права спільної власності за співвласником, який звертався з відповідною заявою.

Слід звернути увагу на ситуацію, яка може виникнути при спадкуванні земельної ділянки кількома спадкоємцями у різні проміжки часу.

Знову ж таки з метою забезпечення повноти відомостей про зареєстровані речові права на земельні ділянки та для забезпечення іншому спадкоємцю можливості належного проведення державної реєстрації права спільної власності державному реєстратору слід внести до Державного реєстру прав відомості не лише про частку спадкоємця-заявника, а і про частку, що залишилася за спадкодавцем та стосовно якої інший спадкоємець у майбутньому звернеться за проведенням державної реєстрації прав. Здійснення такої процедури виключить можливість виникнення випадків, коли при отриманні витягу з Державного земельного кадастру під оформлення свідоцтва про право на спадщину взагалі будуть відсутні відомості про спадкодавця.

Автор статті: Ірина ВИСІЦЬКА, адвокат, партнер АО «Адвокатська фірма «Єфімов та партнери»

Опубліковано: журнал АгроЮА № 2 лютий 2020, ст. 4-5.