Что следует знать ипотечным заемщикам?

В 2021 году положение ипотечных заемщиков с долгами ухудшиться. 21 апреля 2021 года заканчивается срок действия моратория на взыскание жилья за долги по договорам валютной ипотеки.

16 сентября 2020 года Верховной Радой был принят закон №895-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно моратория на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте». По этому закону дата отмены моратория была привязана к моменту вступления в силу Кодекса Украины по процедурам банкротства (КУпПБ) – через 18 месяцев.

Соответственно, КУпПБ введен в действие 21 октября 2019 года. Приплюсовываем 18 месяцев, и получаем дату отмены моратория – 21 апреля 2021 года.

Ипотечные кредиты – это кредиты, выполнение которых обеспечивается залоговым недвижимым имуществом (квартирами, домами, нежилыми помещениями или земельными участками). Нередко в ипотеке находится единственное жилье, потеря которого равнозначна катастрофе.

Что делать, чтобы не потерять свое жилье? Прежде всего – ориентироваться в текущей правовой ситуации касаемо ипотеки.

Внесудебное взыскание ипотеки

Ипотеку можно взыскать через суд и внесудебными путями. Кредиторы зачастую выбирают внесудебные пути, стремясь перерегистрировать право собственности на недвижимость в максимально короткие сроки.

Рассмотрим подробно все три внесудебных пути взыскания ипотеки, которыми пользуются банки и коллекторы (к коллекторским компаниям долги зачастую переходят после ликвидации банков).

1. Регистрация права собственности на ипотечное имущество (взятие имущества на баланс).

Кредитор обращается к государственному регистратору или нотариусу с заявлением соответствующего содержания. Регистратор переводит право собственности на кредитора – делает запись в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Среди оснований для перерегистрации – договор ипотеки с соответствующей ипотечной оговоркой и договор уступки права требования (если кредитор – финансовая (коллекторская) компания).

В пакете документов иногда даже отсутствует требование о взыскании ипотеки и оценка имущества, что является грубым нарушением закона. А главное – игнорируется мораторий на взыскание валютной ипотеки.

Если недвижимое имущество было перерегистрировано на кредитора подобным способом, это действие следует обжаловать в суде. Необходимо помнить: наличие арестов на ипотечном имуществе не является препятствием в регистрации права собственности. Не подав вовремя иск в суд на обжалование перерегистрации, можно дождаться крайне неприятных последствий:

• кредиторы могут приехать непосредственно к жилью с требованиями о выселении жильцов;
• кредиторы могут подать иск в суд об устранении препятствий в пользовании имуществом и выселении из него.

2. Совершение нотариусом исполнительной надписи.

Кредитор с исполнительной надписью нотариуса отправляется к частному исполнителю. Исполнитель заказывает оценку ипотечного имущества, а затем выставляет его на продажу на электронном аукционе СЕТАМ.

В этом случае необходимо быстро оспаривать исполнительную надпись в суде, и останавливать исполнительное производство. Если этого не сделать, то ипотека будет продана или передана кредитору.

3. Продажа имущества от имени кредитора.

Кредитор находит покупателя на ипотечное имущество, а затем идет к нотариусу, и оформляет договор купли-продажи либо организовывает публичные торги. Такой вариант переведения права собственности на ипотеку является наименее распространенным.

Причины тому:

• далеко не каждый нотариус пойдет на удостоверение такого договора купли-продажи, даже имущества, приобретенного на аукционе;
• в вопросах, касающихся ипотечных кредитов, очень много «подводных камней», а любая оплошность – это риск лишиться нотариальной лицензии;
• покупателя на такую недвижимость найти очень сложно. На практике договор купли-продажи заключается со «своим» (техническим) лицом.

Даже если вдруг такой договор купли-продажи будет заключен, такой договор в суде можно признать недействительным.

Что делать, когда перерегистрация уже произошла?

При использовании кредитором любого из трех описанных выше путей внесудебной перерегистрации недвижимости ипотечный заемщик узнает о том, что лишился жилья после того, как это уже произошло.

Решать вопрос о том, как не платить ипотеку и остаться с квартирой, поздно. С момента появления в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество записи о новом собственнике речь идет о незаконной регистрации права собственности на ипотечное имущество, фактически – о рейдерстве. Чтобы противостоять такому рейдерству, и вернуть свое жилье, необходимо грамотно выстроить схему защиты. Для этого понадобится квалифицированная помощь адвоката.

Целесообразные шаги в конкретном случае будут зависеть от фактических обстоятельств дела. Возможны два пути:

1. обращение с жалобой в Офис противодействия рейдерству Министерства юстиции, Коллегию по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации – на регистрационные действия, проведенные государственным регистратором;
2. подача иска в суд

Как выиграть суд по ипотеке?

Чтобы выиграть в суде, необходимо действовать не только юридически грамотно, но и очень быстро.

За время рассмотрения жалобы Коллегией Минюста кредитор может осуществить отчуждение объекта недвижимости в пользу других лиц. И тогда придется обращаться в суд с иском о признании недействительной этой сделки.

Помимо этого, сразу после перерегистрации права собственности, кредитор может осуществлять на должника психологическое давление и активные действия по выселению из недвижимого имущества.

Чтобы предупредить перерегистрацию права собственности на квартиру, и прекратить действия, связанные с выселением, сохранить спокойствие для семьи, необходимо получить судебное решение о наложении ареста на недвижимое имущество.

Поэтому необходимо, не теряя времени, идти в суд. В частности, подается иск об отмене незаконной регистрации. Вместе с таким иском подается заявление об обеспечении иска путем наложения ареста на недвижимое имущество. Судебная практика по ипотеке в пользу заемщика свидетельствует о высокой эффективности подобных шагов.

После получения судебного определения об аресте недвижимости можно спокойно проживать в квартире или доме, до тех пор, пока суд не вынесет решение по делу.

Итак, как только вы узнали о внесении записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, ваши действия должны быть следующими:

1. подготовить и подать иск в суд о признании незаконными действий государственного регистратора, отмене решения о государственной регистрации и записи о регистрации права собственности на кредитора;
2. подготовить и подать в суд заявление об обеспечении иска путем наложения ареста на ипотечную недвижимость.

Обжалование права собственности всегда было непростой категорией судебных дел.

• Во-первых, в этих делах приходится противодействовать банковским и финансовым структурам, которые либо имеют свой юридический отдел, либо обращаются к профессиональным юристам и адвокатам в этой сфере. Позиция ипотечного заемщика заведомо слабее, и ее необходимо усилить.

• Во-вторых, даже не каждый юрист ориентируется в потоке изменений в законодательстве и правоприменительной практики судов в этой категории дел. Без специальных юридических знаний, тем более, сложно составить качественное исковое заявление и подготовить другие необходимые документы. Адвокат, специализирующийся в сфере защиты прав ипотечных заемщиков, каждый день обобщает судебную практику, и, с учетом изменений в подходах судей в решении этих категорий дел, вносит коррективы по делам, которые ведутся им в судах.

• В-третьих, проблемами чревато использование шаблонов документов. Каждое дело имеет свои индивидуальные обстоятельства и основания для обжалования права собственности. Кроме того, на кону большая ценность – ваше жилье. Не стоит рисковать! Лучше воспользоваться поддержкой адвоката с соответствующей специализацией и опытом.

Автор консультации: Татьяна Романцова, адвокат

Адвокатское объединение "Алтекса" https://altexa.com.ua/