Чому мораторій на стягнення іпотечної нерухомості необхідно змінювати

Невиправдані очікування: боржники не бажають — банки не можуть

Офіційною підставою для ухвалення закону «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 3.06.2014 №1304-VII стала втрата значних коштів громадянами внаслідок різких коливань курсу на валютному ринку та знецінення гривні. Можновладці розуміли, що Україну очікує падіння національної валюти, й у такий спосіб, заперечуючи проблему, ігноруючи об’єктивні економічні процеси, поглибили кризу, аби уникнути масових протестів боржників. Минуло майже 5 років, а мораторій досі діє та дозволяє багатьом недобросовісним позичальникам не платити за рахунками. Як наслідок, значно погіршилися показники банківського сектору, оскільки виплати на обслуговування кредитів у валютних позичальників знизилися до мінімуму, що не може не впливати на економіку України.

Станом на квітень 2019 р. в нашій країні більшість нерухомості, наданої як забезпечення кредитів у валюті, підпадає під дію закону №1304-VII. Більшість таких забезпечень оформлювали до 2012 р. На той момент банки пропонували вигідні умови кредитування саме під валюту, тому поточний стан унеможливлює стягнення на «мораторну» іпотеку шляхом проведення конкретних виконавчих дій, заходів, спрямованих на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію цих положень на період чинності закону про мораторій. Проте тодішніх ставок в Україні більше немає, і головними причинами цього стало падіння економіки, ринкові фактори, девальвація гривні, зовнішні борги, дефіцит бюджету, відсутність валютних резервів Національного банку.

Із самого початку закон №1304-VII мав виключно соціальну спрямованість, адже зупиняв примусове відчуження майна власників. Передусім це стосувалося нерухомості, яка мала оформлені кредити у валюті. Відповідно до акта мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів у валюті, діє, якщо:

• боржник є громадянином України;

• боржник постійно проживає в помешканні, яке стало іпотечним, і не має іншої житлової нерухомості;

• нерухомість відповідає обмеженням за площею: 140 м² для квартири та 250 м² — для житлового будинку.

Проте є кілька нюансів. Скажімо, важливо брати до уваги також інші норми закону, які на практиці органи примусового виконання або боржники часто ігнорують. Незважаючи на те що мораторій поширюється тільки на громадян України, як зазначалося вище, існує невеликий відсоток справ, за якими іпотека, надана як забезпечення кредитів у валюті, оформлювалася нерезидентами України.

Читайте статтю: Артем Тараненко: Долги банкам Украины: почему так много и что делать

Постійне проживання: немає доказів — немає мораторію

Також у законі відсутнє чітке розмежування, за якого можливо визначити, чи використовує громадянин заставлене майно як постійне місце проживання. Наприклад, дані про місце реєстрації боржника можна використовувати як доказ того, чи проживає особа постійно в помешканні, наданому як забезпечення кредитів у валюті.

Прикладом є рішення Фрунзенського районного суду м.Харкова у справі №645/984/18, де зазначається, що згідно з довідкою КП «Жилкомсервіс» у квартирі в Харкові зареєстровані особи відсутні, а отже, боржник не використовує нерухоме майно як місце постійного проживання і до спірних відносин не застосовується дія закону про мораторій.

У постанові №520/78/15-ц Касаційний цивільний суд наголосив, що норми закону №1304-VII у цьому випадку не можуть бути застосовані, оскільки п.1 ст.1 акта передбачає одну з умов, за якої нерухоме майно не може бути примусово стягнуте, якщо воно використовується як місце постійного проживання позичальника, а оскільки постійне місце проживання відповідача зареєстроване за іншою адресою, ніж предмет іпотеки, то підстав для застосування норм закону не вбачається.

Інструменти виконавця: фіксація, договори, реєстри

Доказом того, що боржник постійно не проживає в заставленому помешканні або використовує його для комерційної діяльності, може слугувати відповідне фото чи відео, зафіксоване приватним виконавцем під час опису й арешту майна.

Незаперечними доказами невикористання предмета іпотеки як постійного місця проживання можуть слугувати договір оренди приміщення з іншою особою та показання свідків. Власники житла — орендодавці зобов’язані відобразити дохід від його здавання в оренду й пов’язане із цим фіскальне зобов’язання в податковій декларації. Тому виконавцю може допомогти залучення органів Державної фіскальної служби для фіксації використання заставленого житла з метою отримання прибутку. Якщо факт невикористання боржником приміщення як постійного місця проживання буде доведено, успішному стягненню такого майна ніщо не заважатиме.

Прикладом може слугувати рішення Приморського районного суду м.Одеси у справі №522/8382/17. Ідеться про те, що підтвердженням використання предмета іпотеки як перукарні є звіт про ринкову вартість станом на 19.01.2018, який додано позивачем до матеріалів справи. Звіт містить фото квартири, з яких чітко вбачається, що це перукарня. Крім того, оцінювач зробив опис об’єкта і дав висновки, що свідчать про використання квартири з комерційною метою.

Приватний виконавець зазвичай не може самостійно встановити такий факт, тому не квапиться з висновками для уникнення нарікань з боку боржника щодо зловживання повноваженнями. Також виконавець намагається зібрати достатньо доказів у рамках виконавчого провадження для вирішення питання щодо постійного місця проживання в судовому порядку із залученням стягувача.

Закон передбачає незастосування мораторію, якщо в боржника буде виявлено інше нерухоме майно для проживання. Як правило, це виконавцю перевірити не так важко — достатньо отримати довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Але потрібно врахувати, що інформація може бути неповною, оскільки електронний реєстр нерухомого майна в Україні працює тільки з 1.01.2013. Тобто перехід прав власності, що були оформлені до 2013 р., у тому числі й на іпотечні квартири, досі зберігаються тільки в паперовому вигляді, не всі такі записи були перенесені до реєстру. Тому приватному виконавцю не слід обмежуватися ДРРПНМ, щоб отримати повну картину майнового стану боржника.

Існують також випадки, коли боржник сам дає згоду на відчуження іпотечного майна для погашення боргу. У такому випадку виконавець і боржник можуть зафіксувати таку згоду нотаріально. Проте, на превеликий жаль, таке трапляється нечасто.

Сьогодні банки в Україні страждають від масового непогашення іпотечної заборгованості. Ускладнює проблему також і п.3 ст.1 закону, який фактично передбачає заборону факторингу й відступлення права вимоги у справах з іпотечним майном за кредитами у валюті. Це спонукає банки шукати варіанти розв᾽язання проблеми власними силами. У такому випадку оптимальним рішенням для фінустанови є співпраця саме з приватними виконавцями, адже вони офіційно уповноважені на стягнення заборгованості в примусовому порядку.

Читайте статтю: Принудительное исполнение аграрных расписок или аграрному сектору необходима эффективная система соблюдения обязательств

Дія закону: поблажки не для чиновників

Дія закону №1304-VII не поширюється на осіб, які є суб’єктами закону «Про запобігання корупції» від 14.10.2014 №1700-VII. Так, у його «Прикінцевих положеннях» сказано, що до приведення у відповідність із ним законодавчі та інші нормативно-правові акти застосовуються в частині, що не суперечить цьому закону. У ст.4 документа йдеться про те, що суб’єктами відповідальності за корупційні правопорушення є:

• особи, уповноважені на виконання функцій держави або місцевого самоврядування;

• особи, які для цілей цього закону прирівнюються до таких осіб (аудитори, нотаріуси, приватні виконавці, оцінювачі, а також експерти, арбітражні керуючі, представники громадських об’єднань, наукових

установ, навчальних закладів);

• особи, які постійно або тимчасово обіймають посади, пов’язані з виконанням організаційно-розпорядчих чи адміністративно-господарських обов’язків, або спеціально уповноважені на виконання таких обов’язків у юридичних особах приватного права незалежно від організаційно-правової форми, а також інші особи, які не є службовими особами та які виконують роботу або надають послуги відповідно до договору з підприємством, установою, організацією;

• кандидати в народні депутати, кандидати на пост Президента та ін.

Отже, приватний виконавець повинен звернути увагу на місце роботи боржника та його посаду.

У рішенні Оболонського районного суду м.Києва у справі №2605/17679/12установлено, що скаржник на підставі наказу Головного управління юстиції в м.Києві провадив приватну нотаріальну діяльність у Київському міському нотаріальному окрузі.

Наказом ГУЮ в м.Києві діяльність нотаріуса припинено. Виконавчі дії з приводу примусового стягнення майна боржника державний виконавець розпочав у липні 2015 р., тобто після того, як нотаріус припинив приватну діяльність. Разом з тим матеріалами справи підтверджено, що з повідомленням про припинення нотаріальної діяльності нотаріус звернувся до держвиконавця лише 25.05.2016, тобто вже після того, як останній провів дії щодо примусової реалізації майна. Доказів повідомлення скаржником державного виконавця про припинення своєї нотаріальної діяльності до початку проведення прилюдних торгів матеріали справи не містять.

У справі №555/1331/15-ц, розглянутій Березнівським районним судом Рівненської області, ідеться про таке. Під час учинення виконавчих дій щодо примусової реалізації майна боржника держвиконавцю не було відомо про припинення нотаріальної діяльності нотаріуса, а отже, він діяв у межах чинного законодавства й тому відсутні підстави для визнання його дій неправомірними та, відповідно, визнання недійсними протоколів проведення електронних торгів, постанови та акта про передання майна стягувачу. Убачається, що відповідач у справі є сільським головою та суб’єктом, відповідальним за корупційні правопорушення. За таких обставин суд уважав, що рішення в частині звернення стягнення на предмет іпотеки підлягає виконанню, а дія закону №1304-VII не поширюється на правовідносини, які склалися між банком і відповідачем.

Читайте статтю: Анатолий Телявский: Пять препятствий для работы частных исполнителей в Украине

Негативні наслідки: борг не зникає, а зростає

Станом на сьогодні чинне законодавство фактично дозволяє злісному неплатнику ігнорувати умови кредитного договору та уникати примусового виконання, якщо забезпечення повністю відповідатиме зазначеним у законі №1304-VII критеріям. Складовою проблеми є те, що на період дії мораторію в позичальників у більшості випадків зникло почуття відповідальності за порушення грошового зобов’язання та його належного виконання.

Важливо розуміти, що насправді мораторій не став порятунком для позичальників і не розв’язав, а лише ускладнив їхні проблеми. Коли позичальник не йде на контакт із виконавцем або кредитором, він повинен розуміти, що розмір його заборгованості зростатиме, а відповідальності в такий спосіб він не уникає, оскільки закон про мораторій не відстрочує зобов’язання громадян за валютними кредитами, а забороняє відчужувати без згоди власника житло, яке вважається предметом застави та/або іпотеки на момент дії мораторію. Тому при відкритому виконавчому провадженні останній потрапляє до Єдиного державного реєстру боржників і підлягає низці обмежень.

Таким чином, практика виконавчого провадження вказує на те, що закон про мораторій необхідно або скасовувати, або вдосконалювати. Для банківської сфери й економіки України він не несе позитиву, адже фактично повністю зупинив процес реалізації іпотечного майна в країні.

Необхідно на пільгових умовах провести реструктуризацію боргів тих громадян, котрі мають тверді наміри розрахуватися з кредиторами. Поточна ситуація тільки збільшує заборгованість позичальників і не дає банкам можливості пропонувати вигідні кредитні умови добросовісним громадянам. Мораторій у нинішньому вигляді можна порівняти з великою раною для системи кредитування в Україні. Тільки замість того, щоб проводити повноцінну хірургічну операцію, держава, як нерішучий лікар, тільки прикладає бинти, які не сприяють загоєнню й видужанню.

Автор статті: Ольга ЮХИМЕНКО, приватний виконавець округу м.Києва, член ГО «Всеукраїнське об’єднання приватних виконавців «Факт»