Земля напрокат. Юридичні аспекти оренди

Найважливішим виробничим активом будь-якого сільськогосподарського виробника є земля, а тому робота над створенням і збереженням земельного банку є постійним та безперервним процесом, який потребує постійного моніторингу, юридичної обізнаності, а подекуди й рішучості. Саме навколо земельного ресурсу сьогодні розгортається справжня конкурентна боротьба, адже жоден землекористувач, з огляду на недосконалість та нестабільність національного законодавства, не може бути впевнений, що в майбутньому він не буде позбавлений свого права користування земельними ділянками. Мова йде саме про право користування земельними ділянками, адже в України діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Основним засобом отримання права користування землями сільськогосподарського призначення, безперечно, є оренда. Залежно від того, хто є власником бажаної земельної ділянки (приватна особа або держава), визначається і механізм набуття права користування такими землями.

Користуйтесь консультацією: Що таке суперфіцій і для чого це право існує ?

Так, якщо земельні ділянки перебувають у комунальній чи державній власності, право оренди на них набувається на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів. Підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів. Зокрема, вона включає виготовлення, погодження та затвердження в установленому законодавством порядку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки, а також якщо межі земельної ділянки не встановлені в натурі (на місцевості)); державну реєстрацію земельної ділянки; державну реєстрацію речового права на земельну ділянку; отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї та ін. Підготовка лотів до проведення земельних торгів здійснюється за кошти організатора земельних торгів.

Проте учасникам земельних торгів не варто покладатися на сумлінність організатора, адже якщо останнім не буде здійснено належної підготовки лоту, в майбутньому переможець може втратити своє набуте на торгах право користування земельною ділянкою. Найпоширенішою помилкою, якої припускаються організатори земельних торгів, зазвичай територіальні управління Держгеокадастру України, є відсутність при проведенні земельних торгів передбаченої законом технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Прикладом настання негативних наслідків для переможця земельних торгів через протиправну бездіяльність організатора земельних торгів є визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 30 га у Закарпатській області, саме у зв’язку з тим, що Головним управлінням Держземагентства в Закарпатській області було порушено порядок надання земельної ділянки у користування на умовах земельних торгів, що полягало у проведенні аукціону за відсутності повної технічної документації, а саме без наявності нормативної грошової оцінки, затвердженої районною радою, як це передбачено приписами ст. 23 Закону України «Про оцінки земель».

Зазначені порушення стали підставою для звернення прокурора Іршавського району до суду з відповідною позовною заявою про визнання договору недійсним та повернення земельної ділянки. Господарський суд Закарпатської області своїм рішенням від 22.01.2016 р. у справі №907/688/15 погодився з позицією прокурора, зазначивши, що відсутність технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка була б складена у встановленій чинним законодавством формі, перешкоджає вважати дотриманими установлені формальні умови проведення земельного аукціону, а тому спірна земельна ділянка підлягає поверненню.

Окрім того, навіть Верховний Суд України в постанові від 11.05.2016 р. у справі №6-824цс16 зазначає про те, що не проведення нормативної грошової оцінки в порядку, встановленому законодавством, є підставою для визнання договору оренди землі недійсним.

Згадайте новину: Оподаткування ПДФО відчуження земельної ділянки, отриманої у власність у процесі приватизації

Таким чином, приймаючи рішення про участь у земельних торгах, перше, що необхідно зробити, – це ознайомитися з інформаційною карткою на лот та перевірити, чи всі вимоги чинного законодавства були дотримані виконавцем або організатором земельних торгів. Якщо виявиться, що витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки отримано не було, то краще відмовитися від участі в такому аукціоні.

З інформації, розміщеної на сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, вбачається, що внаслідок зростання конкуренції, умови користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення наближаються до ринкових. За перше півріччя 2016 р. було проведено 510 земельних аукціонів з продажу права оренди земель загальною площею 10561 га, тоді як за цей же період у 2015 р. було реалізовано право оренди земельних ділянок площею лише 5472,74 га. Також збільшився і середній розмір річної орендної плати до 9,97% від нормативної грошової оцінки, а у 2015 р. такий розмір становив 6,75 %.

Деякі учасники торгів у конкурентній боротьбі за бажані гектари забувають про об’єктивні можливості та пропонують такий рівень орендної плати, який насправді не мають змоги сплачувати в майбутньому. Як наслідок, горе-переможці намагаються в судовому порядку визнати недійсними результати прилюдних торгів, на яких придбали право оренди. Як приклад, можна навести постанову Вищого господарського суду України від 30.03.2016 р. у справі №914/3060/15, в якій позивач свої позовні вимоги про визнання недійсними результатів торгів та договору оренди землі від 19.06.2015 р. обґрунтовував тим, що визначений у Договорі оренди земельної ділянки розмір орендної плати значно перевищує граничний розмір 12% від нормативної грошової оцінки, встановленої п. 288.5.2 Податкового кодексу України.

Судами було відмовлено у задоволенні таких позовних вимог через те, що чинним законодавством не передбачено такої підстави для закінчення земельних торгів з продажу права оренди як досягнення максимального розміру відсоткової ставки нормативної грошової оцінки та обов’язку припинити торги, якщо під час аукціону досягнуто розміру до 12%.

Окрім того, суд касаційної інстанції зазначив, що 24.07.2015 р. п. 288.5 Податкового кодексу України було доповнено пп. 288.5.3, яким передбачено, що річна сума орендної плати може перевищувати граничний розмір, встановлений у пп. 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах, а це свідчить про приведення норм податкового законодавства у відповідність до законодавства, що регулює проведення торгів щодо визначення розміру орендної плати.

Також не можна оминути законодавчі зміни, які відбулися 18.02.2016 р. шляхом прийняття Верховною Радою України Закону України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів», основною особливістю якого є те, що законодавцем був виключений зі ст. 134 Земельного кодексу України абз. 16, котрий передбачав можливість передавати в оренду без проведення аукціонів земельні ділянки державної та комунальної власності громадянам для ведення фермерського господарства.

Читайте статью: Земельная экзотика: аренда, суперфиций, эмфитевзис

На нашу думку, такі дії законодавця є цілком виправданими, адже ні для кого не секрет, що у більшості випадків такі привілеї використовувалися не особами, які мали на меті створити фермерське господарство, для яких вони й призначалися, а агрохолдингами, які таким шляхом оминали земельні торги та отримували землі через підставних осіб на більш вигідних умовах.

Не можна залишити поза увагою і той факт, що 02.09.2016 р. Держгеокадастром було презентовано програмне забезпечення для проведення електронних земельних аукціонів. Така система автоматично формує рейтинг ставок учасників та протокол торгів. На думку розробника, електронні земельні аукціони зможуть забезпечити більшу прозорість і відкритість процесу набуття прав на земельні ділянки, а також збільшити конкуренцію шляхом збільшення кількості учасників. Проте на сьогодні проведення електронних торгів чинним законодавством України не передбачено, а тому доведеться очікувати на внесення змін до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

Що ж до укладення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які знаходяться у приватній власності, то тут також постійно з’являються нові правові конструкції, спрямовані на розширення земельного банку в будь-який спосіб, часто із застосуванням прогалин чинного земельного законодавства.

Зокрема, цікава ситуація склалася в Черкаській області, де представники конкуруючого товариства уклали та, що найважливіше, зареєстрували договори оренди щодо земельних ділянок, які перебували у приватній власності, з їх власниками ще до закінчення строку дії договорів оренди, укладених з іншим землекористувачем. Однак у вказаних договорах оренди строк дії права оренди на земельну ділянку визначено певною датою в майбутньому (наступним днем після закінчення строку дії попереднього договору оренди). Звісно ж, за загальним правилом, передбаченим цивільним законодавством, особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов’язків певною подією, обставиною, строком, з якого почнуть діяти відповідні права та обов’язки.

Але якщо виходити з системного аналізу норм земельного законодавства, які є спеціальними щодо договорів оренди земельних ділянок, то в цьому випадку діє імперативна норма, передбачена, зокрема, ст. 125 Земельного кодексу України та ст. 17 Закону України «Про оренду землі», про те, що об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Крім цього, порушується переважне право первісного орендаря на продовження строку дії укладених договорів оренди. Це право є невіддільною частиною майнових прав, переданих орендарю згідно з договором оренди земельної ділянки (про це зазначено в рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 р. у справі «Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії»). Тому в цьому випадку є очевидним порушення прав первісного орендаря, а також його право на звернення до суду з позовом про скасування рішень державного реєстратора щодо державної реєстрації подібних договорів оренди.

Користуйтесь консультацією: Реєстрація права на земельну ділянку в держреєстрі речових прав на нерухоме майно. Порядок 2016 р.

Судова практика стосовно зазначеного питання лише починає з’являтися, проте у конкретному випадку, який відбувся в Черкаській області, постановами Черкаського окружного адміністративного суду було визнано протиправними та скасовано рішення державного реєстратора щодо реєстрації договорів оренди земельних ділянок із визначенням початку строку дії права оренди на майбутнє (справи №823/461/16; №823/602/16; №823/582/16 тощо). Суд обґрунтував свою позицію тим, що з моменту державної реєстрації орендар набуває право оренди незалежно від строку, зазначеного в самому договорі оренди, з огляду на дію імперативних норм земельного законодавства. А отже, реєстрація права оренди земельної ділянки за новим орендарем під час дії договору оренди з первинним орендарем зумовила одночасне існування права користування земельною ділянкою декількома суб'єктами господарювання, що є порушенням чинного законодавства, а також інтересів позивача, за яким право оренди земельної ділянки зареєстровано первинно. Таким чином, реєстрація договору оренди землі з новим орендарем є неможливою.

Ми повністю погоджуємося із зазначеною позицією Черкаського окружного адміністративного суду і радимо в пошуках способів швидкого розширення земельного банку через отримання земельних ділянок в оренду не намагатися застосовувати сумнівні «ноу-хау», хоча б до вироблення певної чіткої судової практики та появи роз’яснень уповноважених органів з відповідних питань, адже це загрожує фінансовими втратами, а в ситуаціях, подібних до тієї, що склалася в Черкаській області, з огляду на кількість земельних ділянок, то і досить значними.

Автор: старший юрист - Ксенія Шеїн

Джерело: Юридична газета