Земельний сервітут: що це і які можливості надає

Глава 32 Цивільного кодексу України (ЦК) надає загальну інформацію про сервітут. В першу чергу, необхідно відзначити, що сервітут - це право користування чужою землею, іншими природними ресурсами або чужою нерухомістю. Право користування може бути в різних формах, обсягах і з різними цілями. У цій консультації юридичний інтернет-ресурс розповість саме про земельний сервітут. Так, далі можете отримати додаткову інформацію про те, як регулює сервітут земельний кодекс, як зареєструвати сервітут в 2020 році, яка може стягуватися плата за сервітут земельної ділянки, як оформити сервітут і тд.

Зміст:

• Що таке земельний сервітут
• Види сервітутів за земельним законодавством
• Порядок встановлення сервітуту на земельну ділянку
• Державна реєстрація сервітуту земельної ділянки
• Припинення права сервітуту (ст. 102 ЗК і ст. 406 ЦК)

Що таке земельний сервітут

Сервітут на землю - це право користування саме земельною ділянкою. Таке право може бути на платній основі, так повністю безкоштовним. Можливо, у когось виникає питання, навіщо потрібен сервітут, якщо є звичайна всім знайома оренда і яка між ними різниця, адже і те і інше надає можливість користуватися земельною ділянкою. Так, сервітут на землю потрібен тоді, коли людина не збирається використовувати весь "шматок" землі в повному обсязі, він потрібен з метою отримати якусь одну-дві конкретні можливості зробити щось на земельній ділянці або його частині. У багатьох випадках право сервітуту оформляють сусіди, яким потрібно через ділянку сусіда проїхати або пройти, або провести водопровід і тд. Але, при цьому, просто нахабно вимагати у сусіда зробити дорогу посеред городу також не можна, необхідно навести достатні обґрунтування, що в інших місцях або іншими способами зробити дорогу або провести трубопровід неможливо або дуже важко. Крім цього, частина 4 статті 98 Земельного кодексу України (ЗК) визначає, що сервітут повинен бути встановлений найсприятливішим для власника способом.

Юридичний портал “Protocol” звертає увагу, що сервітут може бути встановлений як на конкретний термін, так і безстроково (поки не настануть підстави для припинення сервітуту). Якщо особа, у якої вимагають оформити сервітут, володіє землею на праві користування, то термін сервітуту не може бути довше ніж термін права користування землею в цілому.

Необхідно відзначити, що обтяження земельної ділянки сервітутом не позбавляє власника права володіти, розпоряджатися і користуватися нею. Тобто, особа, яка оформила сервітут не може забороняти проходити, проїжджати або робити що-небудь інше на цій землі. Крім того, земельну ділянку, на яку оформлено таке право користування, можна навіть продати або подарувати будь-якій іншій людині і таке відчуження не припиняє право сервітуту .

Важливо звернути увагу, якщо власнику або землекористувачу завдається шкода через те, що встановлений сервітут, земельний кодекс передбачає право вимагати відшкодування такого збитку в повному розмірі.

Сервітут буває особистого характеру і публічного. Перший встановлюється на користь певної конкретної особи, а другий - з метою задовольнити суспільні інтереси громадян (наприклад, прокладка комунікацій для всього села / міста або вулиці).

Види сервітутів за земельним законодавством

Сервітут на землю буває різних видів. Так, іншими словами, використання землі можливе декількома способами і відповідно до статті 99 ЗК земельний сервітут може бути одним з наступних:

Порядок встановлення сервітуту на земельну ділянку

Підставами для сервітуту можуть бути закон, договір або рішення суду.

Для обтяження землі сервітутом в судовому порядку необхідно довести, що користування / доступ до свого будинку, землі або іншого майна неможливі іншими способами крім як встановлення такого права. Якщо такі обставини не навести і не обгрунтувати, то швидше за все, людина отримає відмову у встановленні сервітуту. Так, Верховний суд в постанові від 17 січня 2019 року по справі № 607/12777/17 зазначив, що оскільки позивач не довів реальну необхідність в земельному сервітуті, то відсутні підстави для його встановлення. Також, в цій постанові суд вказав, що доводи позивача щодо необхідності встановлення сервітуту зводяться до забезпечення йому певного рівня комфорту в користуванні майном, а реальної необхідності, підкріпленої доказами неможливості користування майном, для встановлення сервітуту позивачем не наведено. Тобто, позивачем не було доведено, що відсутність заїзду у двір домоволодіння створює йому перешкоди в користуванні та обслуговуванні майна, що йому належить, а та обставина, що спірна частина земельної ділянки використовується відповідачем, як заїзд в гараж, сама по собі не може бути підставою для встановлення земельного сервітуту, мета якого є забезпечення позивачеві можливості розвантажувати продукти, матеріали, речі, які він привіз в будинок.

У постанові Верховного суду від 26 березня 2020 року в справі №383 / 153/17 суд акцентував увагу на тому, що сервітут шляхом надання права проїзду і проходу через чужу ділянку можливий тільки в разі, якщо задовольнити таку потребу в будь-який інший спосіб неможливо, а існування такого проїзду не є підставою для задоволення вимог, оскільки не була розглянута можливість забезпечення проїзду будь-яким іншим чином, в тому числі шляхом облаштування нового проїзду по іншому маршруту.

Ще однією обов'язковою умовою при зверненні до суду є неможливість домовитися з власником про сервітут (необхідно надавати докази, що людина намагалася домовитися, зверталася з пропозицією, але їй відмовили). Тобто, не потрібно відразу бігти до суду за сервітутом, а необхідно спочатку спробувати вирішити питання на договірних засадах.

Договір про встановлення земельного сервітуту за своєю природою є цивільно-правовим договором і повинен мати такі умови як предмет договору, ціна і термін. Договір повинен бути в письмовій формі і потім сервітут необхідно зареєструвати в спеціальному порядку (саме сервітут, а не договір), в такий розділі консультації. У договорі важливо вказати наступну інформацію:

• написати інформацію про сторони договору (ПІБ або найменування для компаній / фірм / організацій / установ, уповноважені особи, дані паспорта або код ЄДРПОУ і т.д.)
• для позначення предмета договору: описати всі характеристики земельної ділянки, по відношенню якої або частини якої встановлюється сервітут (тобто дані про кадастровий номер, площу, адресу, цільове призначення); а також вказати план (схему) сервітуту (тобто де саме, наприклад, буде прокладений трубопровід або як саме буде здійснюватися прохід і тд); вказати вид сервітуту (дивіться попередній розділ консультації);
• обов'язково привести розрахунок вартості сервітуту земельної ділянки. Як згадувалося вище, сервітут може бути як платним так і безкоштовним, крім цього, конкретну вартість сторони визначають на власний розсуд з огляду на термін користування, вид сервітуту, частину землі, що буде використовуватися і інші обставини. Також, в договорі необхідно визначити порядок розрахунку, форму (готівковій або безготівковій), термін оплати;
• права і обов'язки сторін (що можуть і, що повинні робити в рамках договору);
• відповідальність сторін (передбачати обов'язки немає сенсу, якщо за їх невиконання немає жодних негативних наслідків);
• термін сервітуту: бажано вказати конкретний термін або вказати період, протягом якого діє сервітут або подія, з настанням якої сервітут припиняє дію або прямо прописати, що сервітут діє на постійній основі;
• та іншу, необхідну на думку сторін, інформацію.

Закон не вимагає нотаріального посвідчення такого договору, але сторони можуть зробити це за бажанням або на вимогу власника землі.

Protocol зазначає, що людина, на користь якої встановлено сервітут, не може продати, віддати в заставу або подарувати такий сервітут будь-якій іншій особі.

Державна реєстрація сервітуту земельної ділянки

Protocol звертає увагу, що поки земельний сервітут не зареєстрований, то жодної юридичної сили він не має і жодних прав і обов'язків на сторони не покладає. Першим кроком який потрібно зробити при реєстрації - це звернутися до Державного земельного кадастру (за місцем знаходження земельної ділянки) і зареєструвати кордони сервітуту. Для внесення до ДЗК відомостей про межі частини земельної ділянки, на яку поширюється сервітут, заявник подає:

1. заяву;
2. документи, на підставі яких набувається сервітут (договір або рішення суду), із зазначенням меж частини земельної ділянки, на яку поширюється таке право;
3. технічна документація із землеустрою щодо кордонів, яка включає пояснювальну записку, технічне завдання на складання документації, кадастровий план земельної ділянки із зазначенням меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право сервітуту; матеріали польових геодезичних робіт;
4. електронний документ.

По закінченню 2 тижнів з дня отримання документів (якщо вони оформлені належним чином) ДЗК зобов'язаний видати витяг з реєстру. По отриманню такого витягу необхідно зареєструвати право сервітуту в держреєстрі нерухомості.

Припинення права сервітуту (ст. 102 ЗК і ст. 406 ЦК)

Підставами для припинення такого права є:

• смерть особи-власника сервітуту;
• збіг в одній особі власника сервітуту та власника / користувача землі (наприклад така земля перейшла у спадок людині, яка користувалася нею на праві сервітуту);
• відмова особи від користування;
• невикористання сервітуту протягом 3 років;
• рішення суду про скасування сервітуту;
• закінчення строку користування;
• порушення умов користування ділянкою.

Крім перерахованих вище випадків, на вимогу власника землі в судовому порядку сервітут можна припинити якщо:

• припинилися підстави для його встановлення;
• якщо використання ділянки може призвести або призводить до неможливості використовувати його за цільовим призначенням.

У двох вищезазначених випадках власнику необхідно навести докази, що підтверджують вищезгадані обставини.

Якщо Вам необхідна додаткова консультація професіонала, пропонуємо скористатися послугою "Тендер на юридичну послугу" від юридичного порталу Протокол.

Автор консультації: Колотуха Катерина

Джерело: юридичний ресурс Протокол