Заниження категорій складності об’єктів будівництва

Останні 5 років у будівельній сфері все частіше зустрічаються випадки заниження замовником категорії складності об'єктів житлового будівництва з IV чи V категорії складності на ІІІ, що виникають внаслідок недосконало прописаного законодавства та відсутності належного контролю за учасниками діяльності у сфері будівництва. Давайте розберемося, чому ж замовник будівництва вдається до таких дій, які наслідки можуть мати місце, у тому числі для інвестора та що покликаний змінити нещодавно прийнятий Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності».

Коротко про порядок визначення категорії складності

Положеннями статті 32 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено таке поняття як категорія складності об'єктів будівництва. На такі категорії поділяються усі об'єкти будівництва. Категорій існує п’ять, де I — найнижча складність об'єкта, а V — найвища.

Законодавцем було введено такий термін, зокрема з метою визначення кількості стадій проектування об'єкту, визначення необхідності проведення експертизи проектної документації та обсягу процедур, які необхідно пройти для юридичного врегулювання ведення будівництва. Крім того, певні категорії може передбачати для учасників будівництва додаткові вимоги (наприклад, генпідрядник об'єкта IV або V категорії має обов’язково попередньо отримати ліцензію на здійснення відповідної діяльності). Іншими словами, чим вища категорія складності, тим важче привести юридичну і проектну складову реалізації об'єкту будівництва відповідно до вимог законодавства.

Згадайте новину: Самочинного будівництва не буде - Президент Порошенко підписав новий закон в сфері будівництва

Категорія складності об'єкта будівництва приймається на підставі визначеного класу наслідків (відповідальності) такого об'єкта будівництва (відповідно до таблиці А.1 додатку, А ДСТУ-Н Б В.1.2−16:2013). Клас наслідків (відповідальності), в свою чергу, встановлюється відповідно до будівельних норм та державних стандартів.

Звернувшись до ДБН В.1.2−14−2009 дізнаємося, що класи наслідків (відповідальності) об'єктів будівництва визначаються відповідно до рівня можливих матеріальних збитків або соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або із втратою цілісності об'єкта.

Згідно ж ДСТУ-Н Б В.1.2−16:2013 клас наслідків (відповідальності) використовують для забезпечення надійності та конструктивної безпеки будинків, будівель, споруд, лінійних об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури.

Класи наслідків (відповідальності) поділяються на: незначні (СС1), середні (СС2), значні (СС3). Їх визначають незалежно за кожною з наведених у ДСТУ-Н Б В.1.2−16:2013 характеристикою можливих наслідків відмови об'єкту. Саме у межах зазначених трьох класів наслідків (відповідальності) і визначають п’ять категорій складності будівництва. Так, у межах класу СС1 визначають І і ІІ категорії, класу СС2 — ІІІ і IV категорії і класу СС3 — лише одна V категорія (див. Таблиця А.1).

Іншими словами, поділ об'єктів будівництва за класами наслідків і категоріями будівництва покликаний врегулювати безпечність будівництва того чи іншого об'єкту в залежності від його потенційної небезпеки.

Згадайте новину: Контрольні та дозвільні функції у сфері будівництва ДАБІ передала місцевій владі Києва

Суб'єкти присвоєння категорії складності та право на виконання будівельних робіт

Віднесення об'єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності здійснюється проектною організацією і замовником будівництва (п. 2 Порядку віднесення об'єкта будівництва до IV і V категорій складності та ч. 3 ст. 32 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Проектну організацію замовник обирає на власний розсуд із числа суб'єктів, які отримали відповідний кваліфікаційний сертифікат, а відносини між сторонами регулюються цивільно-правовим договором. Тому очевидно, що нерідким явищем є перебування проектувальника і замовника (забудовника) якщо не в одній групі компаній, то принаймні у тісних партнерських відносинах.

Стаття 34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» регламентує, що замовник має право виконувати будівельні роботи після: для об'єктів ІІІ категорії - реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю (далі - орган архібудконтролю) декларації про початок виконання будівельних робіт (далі - декларація), для об'єктів IV і V категорій видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт (далі - дозвіл).

Протягом 5 днів орган архібудконтролю перевіряє повноту даних поданої декларації та проводить її реєстрацію. Інших документів для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика для об'єктів ІІІ категорії не вимагається.

Постановка проблематики

Для чого ж скасували категорії складності? Справа в тому, що декларативний принцип початку проведення будівельних робіт надав можливість недобросовісним суб'єктам зловживати ним. Наразі нерідкою є практика, коли будівництво об'єкта IV або V категорії розпочинається не з отримання дозволу, а з реєстрацією декларації. Зазначений стан речей несе в собі ризик для людей, які проживатимуть в об'єкті, перебуватимуть біля нього, а також для інфраструктури, економіки та культури населеного пункту.

Заниження категорії складності об'єкта будівництва в основному здійснюється двома шляхами. Перший — для отримання права на будівництво об'єкту IV або V категорії складності замовником просто подається декларація на будівництво об'єкту ІІІ категорії (як правило, із недостовірними характеристиками і показниками об'єкту), а не отримується дозвіл. Другий — об'єкт будівництва «розбивається» замовником і проектною організацією на секції будівництва і на кожну секцію подається окрема декларація.

Використання недобросовісними забудовниками декларативної процедури отримання права на будівельні роботи зумовлюється, зокрема значно складнішим порядком отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Так, для отримання дозволу замовник подає до відповідного органу архібудконтролю заяву про отримання дозволу із додатками, якими зокрема є: копія документу на земельну ділянку (або договір суперфіцію); проектна документація на будівництво; копії документів про призначення осіб, відповідальних за будівельні роботи, авторський і технічний нагляд; інформація про ліцензію, що дає право на виконання будівельних робіт, та кваліфікаційні сертифікати.

Вспомните новость: Как инвестору проблемной новостройки получить квартиру или вернуть деньги

Для прикладу змоделюємо узагальнену ситуацію другого способу заниження категорії

У запроектованому житловому комплексі передбачене постійне знаходження 1000 осіб. Відповідно до законодавства замовник для набуття права виконувати будівельні роботи має отримати в Державній архітектурно-будівельній інспекції України (ДАБІ) дозвіл на виконання будівельних робіт.

Однак, замовник, який «не для себе, а для людей» бажає швидшого і простішого початку та завершення будівництва діє наступним чином. Замовник і проектна організація у проектній документації на об'єкт «розбиває» останній, наприклад, на 5 секцій (1000 осіб комплексу / 5 секцій = 200 осіб в секції). Отримуємо геть іншу ситуацію. Адже, згідно ДСТУ-Н Б В.1.2−16:2013, постійне перебування 200 осіб підпадає під клас наслідків (відповідальності) СС2 і ІІІ категорію складності.

Тому, замовник по кожній окремій секції об'єкту будівництва заповнює бланки декларації, в яких зазначає ІІІ категорію складності і подає їх в орган архібудконтролю.

Хтось може сказати, що декларацію не зареєструють, оскільки подані недостовірні дані. Насправді ж зареєструють. І на наступний день замовник відповідно до закону отримує право будувати такий об'єкт.

Чому так відбувається? В ході аналізу положень законодавства стає очевидним, що подана замовником декларація не перевіряється органом архібудконтролю на достовірність, а перевіряє лише повноту даних, крапка. Грубо кажучи, працівник органу архібудконтролю перед реєстрацією декларації лише перевіряє чи всі рядки бланку заповнені. Тобто, теоретично (хоча на практиці цим часто і зловживають), в декларації можна зазначити довільні дані (про документ на земельну ділянку, про генпідрядника, подати недостовірні характеристики об'єкту будівництва тощо).

Орган архібудконтролю уповноважений у разі виявлення недостовірних даних, наведених у зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, скасувати реєстрацію такої декларації. Для встановлення вказаних вище обставин органу архібудконтролю необхідно здійснити виїзну перевірку об'єкту і зафіксувати порушення, але через недосконалість положень законодавства це не так вже просто і зробити.

Чому ж змодельована ситуація є порушенням законодавства?

1. ч. 1 ст. 34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» — замовник має право виконувати будівельні роботи після: 2) реєстрації органом архібудконтролю декларації про початок виконання будівельних робіт — щодо об'єктів будівництва, що належать до I-III категорій складності; 3) видачі замовнику органом архібудконтролю дозволу на виконання будівельних робіт — щодо об'єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності.
2. ч. 1 ст. 36 вказаного закону — право на виконання підготовчих робіт і будівельних робіт на об'єктах, що належать до I-III категорій складності, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт.
3. ч. 1 ст. 37 вказаного закону — право на виконання підготовчих робіт і будівельних робіт на об'єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Тобто, декларація реєструється і дозвіл отримується на об'єкт будівництва, а не окрему секцію останнього.

Користуйтесь консультацією: Процедура узаконення самочинного будівництва: що потрібно знати?

Що ж входить в поняття «об'єкт будівництва»?

У ДБН А.2.2−3-2014 зазначено, що об'єкт будівництва — це будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси або їх частини, лінійні об'єкти інженерно-транспортної інфраструктури (п. 3.12).

На об'єкт будівництва в цілому отримується чи реєструється не лише документ на проведення будівельних робіт, але й отримуються вихідні дані на будівництво (МУО, ТУ тощо) та виконується проектування. Цитую: проектування об'єкта будівництва, до складу якого входить декілька окремих будинків, будівель, споруд або лінійних об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури, потрібно здійснювати на підставі вихідних даних, у тому числі містобудівних умов і обмежень, на об'єкт будівництва в цілому. При цьому категорію складності такого об'єкта будівництва визначають за показниками таблиці А.1, додатку А, розрахованими для об'єкта будівництва в цілому (п. 4.2. ДСТУ Н Б В.1.2−16:2013).

Не варто плутати визначення категорії складності з присвоєнням класу наслідків (відповідальності), який згідно визначають для кожного будинку, будівлі, споруди або лінійного об'єкту інженерно-транспортної інфраструктури окремо і на підставі вже визначеного класу наслідків (відповідальності) приймається категорія складності такого об'єкта будівництва в цілому.

Хоча, вказаний ДБН А.2.2−3-2014 допускає виконання проектування за чергами будівництва, а також із виділенням пускових комплексів. Проте визначення категорії складності все одно здійснюється у цілому на об'єкт. Крім того, у законодавстві відсутні положення, які передбачають можливість отримання ТУ чи МУО на окрему чергу чи пусковий комплекс.

Підсумок розгляду проблеми

Категорія складності будівництва має прийматися на об'єкт будівництва в цілому, а «розбиття» об'єктів будівництва на секції з метою визначення нижчої категорії складності об'єкту є незаконною. Таке заниження не тільки порушує закон, але і, як наслідок, несе загрозу життю і здоров’ю особам, що перебувають в об'єкті чи біля нього та обумовлює наявність ризику зазнати збитків економіці, інфраструктурі та культурі населеного пункту.

Також, заниження категорії складності є однією із підстав вважати об'єкт самочинним будівництвом, оскільки зведення такої будівлі здійснюватиметься без відповідного документу, який надає право виконувати будівельні роботи. Як наслідок, до такого об'єкту самочинного будівництва можуть бути застосовані передбачені законом заходи включно із зупиненням будівельних робіт. В залежності від подальших дій забудовника, вжиті заходи можуть призвести навіть до «замороження» реалізації проекту і збільшення кількості інвесторів, які так і не отримають довгоочікуваного житла.

Темою для окремої статті є відповідальність за порушення у сфері містобудування. На сьогоднішній день процедура виявлення недостовірних даних, здійснення виїзних перевірок об'єкта будівництва прописані настільки недосконало, що дає підстави говорити про те, що на практиці державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється вкрай неефективно, а відповідальність і порядок притягнення до неї не виконують основні функції покарання (стягнення) — ні профілактичну, ні превентивну, ні захисну.

Користуйтесь консультацією: Роз’яснення ДАБІ (ГАСКу) про порядок та способи оформлення документів на будівництво та прийняття в експлуатацію будинків I-III категорій складності

Прийнятий Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності» взагалі скасував поняття категорії складності об'єктів будівництва, а також запроваджує розширення необхідності отримання дозволу і проходження експертизи проектної документації на весь клас наслідків (відповідальності) СС-2 (тобто включно із об'єктами будівництва колишньої ІІІ категорії). Проте, клас наслідків, як і раніше передбачено визначати на кожну окрему будівлю чи споруду, а не на об'єкт будівництва в цілому (як у випадку з категорією складності).

Більш чітку картину можливих негативних і позитивних моментів від прийнятого закону можна буде оцінити і побачити після приведення у відповідність до нього постанов уряду, ДБНів, ДСТУ та інших нормативних актів.

Автор: Чепеленко М.Ю

Джерело: Lawyers