Як продати квартиру в Криму громадянам України

На сучасному етапі актуальним є питання, як продати квартиру в Криму громадянам України. Це пояснюється, зокрема, тим, що в зв'язку з окупацією, жителям Криму довелося залишати своє постійне житло і переїжджати на підконтрольну територію України або взагалі за кордон, здача квартири (будинку) в оренду вже теж не підходящий варіант, оскільки незручності викликає укладення договорів на відстані, складності і в способах перерахування орендної плати і т.д. Не можна не зазначити те, що громадяни-власники нерухомості зареєстрованої в Криму зіткнулися і з певними матеріальними труднощами, тому для них доцільним буде перетворення незатребуваної нерухомості на об'єкт доходу. Далі будуть висвітлені основні аспекти того, як українцю продати квартиру в Криму.

Зміст:

• Яким законодавством регулюватися?
• Чи не заборонений продаж нерухомості в Криму громадянам України в період тимчасової окупації?
• Як платити?
• Нотаріальне оформлення угод і державна реєстрація.
• Як українцю продати квартиру в Криму? - "Продати квартиру двічі".

Яким законодавством регулюватися?

На практиці це викликає велику дискусію. Оскільки між Росією і Україною відсутня згода щодо статусу території Криму, то і немає єдиного підходу до вирішення даного питання. Стаття один Закону України "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України" (далі Закон 1207) визначає, що Крим є невід'ємною частиною території України, на яку поширюється дія Конституції та законів України. Також, в статті 13 Закону України "Про створення вільної економічної зони" і “про особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України" (далі - Закон 1636) передбачено, що протягом терміну тимчасової окупації передача права приватної власності на об'єкти, розташовані в Криму і Севастополі, підлягає реєстрації на решті території України згідно з правилами, встановленими законодавством України. Росія ж визнає тільки ті угоди з придбання права власності на кримську нерухомість, які були укладені до переходу Криму до складу РФ (за законами РФ), тобто до 21.03.2014. Потрібно звернути увагу на те, що остання частина статті 13 Закону 1636 строго говорить про те, що угоди про передачі прав власності на нерухомість в Криму укладені з порушенням порядку реєстрації (не зареєстровані в Україні) є недійсними і виконанню не підлягають. Крім того, важливим фактом є те, що на міжнародному рівні перехід Криму до складу РФ не визнається. Так, в Резолюції Генеральної Асамблеї ООН 68/262 від 27.03.2014 зазначено, що Крим це частина території України.

Проаналізувавши вищесказане, приходимо до висновку, що при зіткнення з питанням "як продати квартиру в Криму громадянам України 2019" застосовується законодавство України, хоча і при цьому буде мати місце порушення законів РФ.

Чи не заборонений продаж нерухомості в Криму громадянами України в період тимчасової окупації?

Такий продаж можливий, але є деякі обмеження в покупцях. Тобто не кожен може купити квартиру в Криму. Особи без громадянства та іноземці, які перебувають на законних підставах в Україні, в силу ст.26 Конституції та ч.1 ст.3 Закону України від 22.09.2011 р .. 3773-VI «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства» користуються тими самими правами і свободами, а також несуть такі самі обов'язки, як і громадяни України, за винятками, встановленими Конституцією, законами чи міжнародними договорами України.

Тому відповідно до наведених законодавчих приписів громадянин Росії як іноземець (за умови знаходження його в Україні на законних підставах), має право придбати право власності на майно, розташоване на території України.

У той же час, економічне і політичне життя в Криму, після його анексії Росією, регулюється двома основними законодавчими актами: Законом 1207 і Законом 1636.

Згідно п.13.3 ст.13 Закону тисячі шістсот тридцять-шість, протягом тимчасової окупації території АРК і м. Севастополь не дозволяється здійснення будь-яких угод з об'єктами права приватної власності, розташованих на такій окупованій території, якщо їх стороною є особа що перебуває у власності або під контролем держави-окупанта.

Оскільки державою-окупантом відповідно до положень Закону 1207 є Російська Федерація, то, щоб встановити, заборонено по п.13.3 ст.13 Закону 1636 здійснювати угоди по приватному майну в Криму з громадянином РФ, необхідно встановити, чи є останній особою, яка знаходиться під її контролем або належить на праві власності РФ.

Фізична особа не є річчю, а тому не може перебувати у власності держави (хоча, якби це питання вирішувалося Росією, висновок, з огляду на останні події, напевно був би протилежним). Відповідь на другу частину завдання слід шукати в п.17 ч.1 ст.1 Закону України від 12.07.2001 р .. 2664-III «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», оскільки саме його визначення терміна «контроль» відсилає п.13.3 ст.13 Закону +1636.

Так, у зазначеній нормі під контролем розуміється можливість здійснювати вирішальний вплив на управління і/або діяльність юридичної особи шляхом прямого та опосередкованого володіння однією особою самостійно або спільно з іншими особами з часткою в юридичній особі, що відповідає еквіваленту 50 чи більше відсотків статутного капіталу і/або голосів юридичної особи, або незалежно від формального володіння можливість здійснювати такий вплив на основі угоди чи будь-яким іншим чином.

Отже, встановлена ​​в п.13.3 ст.13 Закону одна тисячя шістсот тридцять шість заборона стосується випадків здійснення будь-яких угод з об'єктами права приватної власності на території Криму, якщо стороною такої угоди є юридична особа (наприклад підприємство, компанія, фірма), що перебуває у власності РФ або під її контролем в вищевказаному сенсі.

Заборона закріплена в п.13.3 ст.13 Закону тисяча шістсот тридцять шість не поширюється на операції, стороною яких є фізична особа. Тобто, продати квартиру в Криму громадяни України можуть будь-якій людині: як росіянину так і громадянам інших країн.

Важливо вказати, що відповідно до ч.3 ст.11 Закону 1207 і п.13.1 ст.13 Закону тисячі шістсот тридцять шість, незалежно від набуття продавцем статусу біженця / переселенця або іншого спеціального правового статусу, зберігається право власності та інші речові права на будівлю, що знаходиться в Криму, якщо воно придбана відповідно до законів України і існувала до початку тимчасової окупації.

Таким чином, законне право продати квартиру в Криму зараз належить кожному українцю, який має таке майно.

Як платити?

1. Платити готівкою. Така можливість є, але при цьому потрібно враховувати наступне:

Згідно п.9.2. Закону 1636 і Постанови Правління НБУ №699 від 03.11.2014, громадяни мають право ввезти на територію СЕЗ "Крим" або вивезти з неї на іншу територію України готівкові кошти - російські рублі в сумі, що не перевищує в еквіваленті 10 000 гривень, повідомивши про це посадову особу митниці.

З цього випливає, що можна і вивезти з Криму готівкою російські рублі, але в такому випадку доведеться їхати з багатьма друзями / родичами, розподіливши на кожного суму в еквіваленті 10 000 гривень.

2. Як продати українцю квартиру в Криму за безготівковим розрахунком?

Перекази (платежі) з материкової території України на територію СЕЗ "Крим" або з території СЕЗ "Крим" на материкову територію України здійснюються в гривні або іноземній валюті 1-ї та 2-ї груп Класифікатора іноземних валют та банківських металів, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 04.02.1998 № 34. Серед зазначеного переліку є можливість розрахунку і російськими рублями. Тобто для переказу грошей, платник повинен вказати свою платіжну карту емітовану банком Криму, а одержувачем вказати Продавця і дані його карти виданої банком материкової частини нашої країни. Операції з суб'єктами Криму відображаються як операції з нерезидентами із зазначенням коду території СЕЗ "Крим".

Нотаріальне оформлення угод і державна реєстрація

Згідно ч.4 ст.11 Закону № 1207, набуття та припинення права власності на нерухоме майно, що знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється за межами тимчасово окупованій території.

Не дозволяє проводити в окупованому Криму державну реєстрацію прав на нерухоме майно також пункт 13.2 ст.13 Закону № 1636. Так, він визначає, що передача права приватної власності на нерухомість підлягає реєстрації на решті території України згідно з правилами, встановленими законодавством України. Це означає, що право власності на будівлю за покупцем - громадянином Росії і припинення права власності громадянином з українською реєстрацію в Державному реєстрі прав на нерухоме майно проводить нотаріус, який буде посвідчувати договір купівлі-продажу.

Для реєстрації необхідні документи:

• Які підтверджують право власності продавця (свідоцтво (мал.1), договори).
• Сам договір купівлі-продажу який заключається.
• Технічний паспорт на квартиру або будинок (мал. 2), або ж кадастровий паспорт, якщо документи російського зразка (мал 3);
• акт про те, що в квартирі не проживають неповнолітні (складається безпосередньо продавцем, підписується його сусідами і реєструється в ОСББ / ЖЕКу або, якщо будинок приватний, у вуличному комітеті;
• якщо нерухомість придбана в шлюбі - згода чоловіка на продаж, (в такому ж випадку і копія свідоцтва про шлюб);
• документи, що засвідчують особу (паспорт) та її повноваження, в разі якщо документи подані через представника (довіреність);
• довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах.

Рис. 1

Рис. 2

Рис.3

Як українцю продати квартиру в Криму? - "Продати квартиру двічі".

Не дивлячись на реєстрацію договору продажу квартири в Криму за "українськими правилами" для легалізації цього договору на території РФ необхідна і реєстрація по "законам РФ". Ця процедура не набагато відрізняється від української, але в такому випадку необхідно внести дані до Держреєстру (Державний комітет з державної реєстрації "Республіки Крим"), що можна зробити як самостійно (або через уповноважену особу), так і через нотаріуса. Процедура займає близько 2 місяців. Документи надаються ті ж, тільки їх необхідно перекласти на російську мову. Тільки після такої подвійної процедури реєстрації, договір купівлі-продажу рівною мірою законний для обох сторін.

Чи потрібно двічі платити податок при цьому? Не потрібно, оскільки між Україною і РФ до цих пір діє угода про уникнення подвійного оподаткування доходів і майна та попередження податкових ухилень від сплати податків від 03.08.1999.

Автор консультації: Колотуха Катерина Анатоліївна

Джерело: юридичний ресурс Протокол