Як правильно здати квартиру в оренду?

Іноді виникає потреба здати квартиру в оренду — чи то через переїзд, чи для генерації пасивного доходу від інвестицій. Однак, щоб ця діяльність була справді пасивною, варто подбати про належне юридичне оформлення відносин із орендарями. Це не лише захистить ваші інтереси, але й допоможе уникнути потенційних конфліктів. У статті розглянемо основні етапи та рекомендації щодо грамотної здачі квартири в оренду.

ДОГОВІР ОРЕНДИ КВАРТИРИ: НАВІЩО ВІН ПОТРІБЕН?

Договір оренди є основою правових відносин між вами (орендодавцем) та орендарем. Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України (ЦКУ), такий договір дозволяє орендодавцю передати майно в користування за плату на певний строк. Юридичне оформлення цього процесу є обов’язковим, адже без договору ви ризикуєте залишитись без захисту майна та коштів у разі спорів.

Обов’язкові умови договору оренди квартири:

• визначення нерухомості, яка передається в оренду (адреса квартири, метраж, кількість кімнат);
• розмір орендної плати (це обов’язкова умова договору оренди квартири. Про здачу квартиру на безоплатній основі мова піде нижче);
• строк оренди (від його тривалості буде залежати форма договору: проста письмова чи нотаріальна).

Крім основних умов, договір можна доповнити додатковими пунктами, які будуть регулювати щоденні взаємини з орендарем та спростять вирішення потенційних конфліктів. Ось кілька рекомендацій:

• гарантійна сума: зазначте розмір, порядок сплати та умови повернення. Гарантійна сума захищає орендодавця від ризиків, якщо орендар завдасть шкоди майну або порушить умови договору;
• оплата комунальних послуг: чітко розмежуйте обов’язки сторін. Вказуйте, хто саме сплачує за електроенергію, воду, інтернет та інші послуги, хто передає покази лічильників, тощо;
• утримання домашніх тварин: якщо ви не хочете, щоб у квартирі перебували тварини, це слід вказати окремо;
• відшкодування шкоди: пропишіть зобов’язання орендаря компенсувати втрати;
• аварійні ситуації: узгодьте порядок дій на випадок поломок, затоплення чи інших комунальних негараздів;
• перевірка стану квартири: зафіксуйте право орендодавця періодично оглядати стан майна з узгодженням часу візиту з орендарем.

Також важливою є норма ст. 776 ЦКУ, згідно з якою поточний ремонт повинен здійснювати орендар, а капітальний — орендодавець. Але цей розподіл може бути змінений у договорі за домовленістю сторін.

Часто яблуком розбрату між орендарем та орендодавцем можуть бути питання поломки побутової техніки, необхідності проведення технічного обслуговування кондиціонера, бойлера, газового котла тощо. Тож рекомендуємо це проговорити на етапі здачі квартиру в оренду, а головне – чітко унормувати в договорі.

Окрім цього, варто укласти акт приймання-передачі квартири як окремий документ. У ньому зафіксуйте дату передачі майна орендарю, стан квартири та перелік меблів і техніки з їх моделями та серійними номерами. Це спростить процедуру відшкодування у випадку пошкоджень. До акту можна долучити фотознімки, що відображають поточний стан квартири.

Зверніть увагу: якщо квартира передається в безоплатне користування, укладається не договір оренди, а договір позички, що регулюється статтею 827 ЦКУ.

НОТАРІАЛЬНЕ ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРУ: КОЛИ ВОНО НЕОБХІДНЕ?

Договір оренди нерухомості в Україні обов’язково має бути письмовим. Якщо строк оренди перевищує три роки, договір також потребує нотаріального посвідчення. У протилежному випадку такий договір може бути визнаний недійсним.

ОСОБЛИВОСТІ АВТОМАТИЧНОЇ ПРОЛОНГАЦІЇ ДОГОВОРУ

Лайфхак: якщо договір укладений менш, ніж на три роки, проте за правом автоматичної пролонгації триває довше, нотаріальне посвідчення не вимагається.

Пленум Вищого господарського суду України в своїй постанові від 29.05.2013 також зазначив, що якщо договір укладено на строк менш ніж 3 роки, але його дію було продовжено автоматично, нотаріальне посвідчення не потрібне навіть за фактичного строку понад три роки. Утім, якщо сторони внесли зміни до відповідного пункту договору та збільшили строк оренди понад трьох років, таке продовження вже потребує нотаріального оформлення.

ОПОДАТКУВАННЯ ДОХОДУ ВІД ОРЕНДИ

Орендна плата вважається доходом і підлягає оподаткуванню. Фізичні особи повинні сплатити 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 1,5% військового збору. Щоб задекларувати доходи, потрібно подати щорічну декларацію про майновий стан та доходи до 1 травня року, наступного за роком отримання доходу. Податок необхідно сплатити самостійно. Для оптимізації податкового навантаження є можливість зареєструватись як фізична особа-підприємець (ФОП) на спрощеній системі оподаткування (єдиний податок) і обрати 2 або 3 групу оподаткування:

Для платників єдиного податку передбачені обмеження: можна здавати не більше 400 кв.м. житлової нерухомості або 900 кв.м. нежитлової. Вартість комунальних послуг рекомендується включати до загальної суми орендної плати.

Для безготівкових розрахунків надавайте орендарям реквізити підприємницького рахунку в форматі IBAN і перевіряйте призначення платежів. Помилкове зазначення призначення платежу (наприклад, “оплата за продукти”) може призвести до негативних податкових наслідків, якщо ви не маєте відповідних КВЕДів.

Важливі рекомендації

Щоб оренда була справді безпечною та пасивною, дотримуйтеся наступних правил:

1. Підписуйте договір оренди з чіткими положеннями, зокрема щодо умов розірвання, штрафів, розподілу обов’язків та відповідальності сторін.
2. Ведіть облік доходів та звітуйте належним чином, якщо зареєструвалися як ФОП на спрощеній системі.
3. Пам’ятайте про оподаткування: фізичні особи мають вищі податкові зобов’язання, ніж підприємці на єдиному податку.

Автор консультації: керуюча Адвокатського бюро «ОЛЕНИ СІТАРЧУК», адвокатка Олена СІТАРЧУК

+38 067 444 56 64

o.sitarchuk@sitarchuk.com.ua