Фактичне користування земельною ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для визнання самовільності зайняття ділянки (ВС/КГС № 910/10932/17 від 24.07.2019)

Фабула судового акту: У рішенні, яке пропонується до уваги Касаційним господарським судом висловлено позицію, які саме обставини та/або факти свідчать про самовільне зайняття земельної ділянки суб’єктом господарювання.

У даній справі міська рада звернулась до суду із позовом до підприємства із вимогами звільнити самовільно зайняту земельну ділянку.

При цьому такі вимоги вмотивовано тим, що підприємством без оформлення документів щодо права користування земельною ділянкою звів прибудову ресторану до багатоповерхового житлового будинку.

Судом першої інстанції у задоволенні позовних вимог відмовлено та із таким рішенням погодився апеляційний господарський суд.

На зазначені рішення органом місцевого самоврядування подано касаційну скаргу, яку вмотивовано тим, що у відповідача відсутні документи на право власності чи право користування спірною земельною ділянкою; судами належним чином не надано оцінки доказам про порушення відповідачем земельного законодавства, а саме акту обстеження земельної ділянки та акту перевірки, відповідно до яких будівництво, здійснене відповідачем є самочинним.

В свою чергу Касаційний господарський суд визнав вказані доводи слушними, рішення судів попередніх інстанцій скасував, а справу направив на новий судовий розгляд до суду першої інстанції.

Відповідно до частин 1, 2 статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. При цьому обов’язковою умовою набуття такого права власності є його державна реєстрація.

Із аналізу зазначених норм випливає, що обов’язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки.

Разом з тим необхідно враховувати, що саме по собі встановлення наявності фактичного користування земельною ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання земельної ділянки як самовільного її зайняття. У вирішенні таких спорів необхідно досліджувати, чи передбачено спеціальним законом отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку для розміщення певних об’єктів, причини відсутності таких документів у особи, що використовує земельну ділянку, наявність у особи права на отримання земельної ділянки у власність чи в користування, вжиття нею заходів до оформлення права на земельну ділянку тощо.

На думку позивача відповідач самовільно використовує спірну земельну ділянку, звівши на ній добудову до фасадної стіни багатоповерхового будинку, яка підпадає під ознаки самовільної збудованої, які визначені ст. 376 ЦК України.

В свою чергу судами не з’ясовано чи є добудова частиною приміщення, яке зареєстровано на праві власності за відповідачем, щодо якого конкретно приміщення видано інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, технічний паспорту на приміщення громадського призначення, які вбудовані в житловий будинок, свідоцтво про право власності відповідача на відповідні приміщення, декларацію про готовність об’єкта до експлуатації в контексті визначення правового становища збудованого нерухомого майна в частині визначення його як самовільно збудованого, а також не досліджено хто саме є належним користувачем земельної ділянки.

Сукупність вказаних порушень і стала підставою для скасування судових рішень та направлення справи на новий розгляді до суду першої інстанції/

Аналізуйте судовий акт: ВС/КАС: Навіть за наявності рішення землекористувача про передачу земельної ділянки під забудову, рішення про це приймається органом місцевого самоврядування з дотриманням встановленої ЗК України процедури (ВС/КАС, №1527/632/12,26.09.19)

Підставою для встановлення тимчасової споруди є отримання паспорта прив'язки на підставі рішення органу самоврядування і наявність договору щодо пайової участі в утриманні об'єкта благоустрою (ВП ВС, № 905/1552/16, 12.06.18)

Законом не передбачено можливості передачі у власність/користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований такий будинок, або її частини (ВС/КЦС № 263/68/17 від 18.03.2019)

Фактичне використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів, ще НЕ є достатньою підставою для застосування відповідальності за самовільне зайняття цієї ділянки (ВС/КГС від 15 лютого 2018р. у справі №910/5702/17)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 липня 2019 року

м. Київ

Справа № 910/10932/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В.- головуючого, Мачульського Г. М., Кушніра І. В.

за участю секретаря судового засідання - Астапової Ю. В.,

розглянувши касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2019 та рішення Господарського суду міста Києва від 17.08.2018 у справі

за позовом Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "ТОВСТАР", за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: 1) Державна архітектурно-будівельна інспекція України, 2) Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчий орган Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), 3) Департамент міського благоустрою виконавчий орган Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки,

за участю представників:

позивача - Безносик А. О., представник за довіреністю,

відповідача - Гетіков В. М., адвокат,

третьої особи-1 - не зявились,

третьої особи-2 - Червонописька Л. А., представник за довіреністю,

третьої особи-3 - Ходорич О. М., представник за довіреністю,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. У липні 2017 Київська міська рада звернулася до Господарського суду Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ТОВСТАР" (далі - ТОВ "ТОВСТАР") про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки (код ділянки: 88:129:007) орієнтовною площею 0,0060 га по вул. Кирило-Мефодіївській, 14/2, у Шевченківському районі м. Києва та повернення її Київській міській раді, привівши її у придатний для використання стан шляхом звільнення від будівель і споруд.

1.2. Позов обґрунтовано тим, що відповідач без оформлення документів щодо права користування земельною ділянкою звів прибудову ресторану до фасадної стіни багатоповерхового житлового будинку. Позов подано на підставі 125, 212. Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Судами встановлено, що ТОВ "ТОВСТАР" є власником обєкту нерухомого майна, а саме: нежитлового приміщення в літері "А" (група приміщень № 1) площею 319,6 м2 за адресою: м. Київ, вул. Кирило-Мефодіївська, 14/2, приміщення 1, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності; Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності; Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно.

2.2. ТОВ "ТОВСТАР" проведена реконструкція вищевказаного обєкту нерухомості та Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції зареєстрована Декларація про готовність обєкта до експлуатації за № КВ143152381835 від 26.08.2015.

2.3. У 2015 році Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) здійснено обстеження земельної ділянки (код ділянки 88:129:007) за адресою: м. Київ, вул. Кирило-Мефодіївська, 14/2.

2.4. В ході обстеження встановлено, що на частині земельної ділянки (код 88:129:007) орієнтовною площею 0,0060 га за вказаною адресою ТОВ "ТОВСТАР" зведено прибудову ресторану до фасадної стіни багатоповерхового житлового будинку. Документи, що посвідчують право власності чи право користування зазначеною земельною ділянкою, згідно вимог статті 126 ЗК України в Департаменті земельних ресурсів станом на 31.12.2012 не зареєстровані.

2.5. Вказані порушення зафіксовані в акті обстеження земельної ділянки від 30.10.2015 № 731/10, складеному головним спеціалістом відділу землеустрою та моніторингу земель Шевченківського району Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради.

3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.09.2017, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 29.11.2017, позов задоволено повністю.

3.2. Судові рішення обґрунтовано тим, що в межах повноважень, визначених рішенням Київської міської ради, Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було здійснено обстеження та складено акт обстеження земельної ділянки від 30.10.2015 № 731/10. Під час обстеження було встановлено, що на частині спірної земельної ділянки відповідачем зведено прибудову ресторану до фасадної стіни багатоповерхового житлового будинку. Документів, що посвідчують право власності чи право користування зазначеною земельною ділянкою згідно з вимогами статті 126 ЗК України в Департаменті земельних ресурсів станом на 31.12.2012 не зареєстровано. Оскільки зазначену частину спірної земельної ділянки не було відведено відповідно до чинного законодавства для будівництва обєктів нерухомого майна, таке майно підлягає знесенню.

3.3. Постановою Верховного Суду від 27.02.2018 судові рішення у справі скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

3.4. Постанова мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не наведено правової оцінки відповідності акта обстеження земельної ділянки від 30.10.2015 № 731/10 вимогам законодавства про порядок проведення перевірки органом самоврядного контролю, не зясовано, чи може бути цей акт належним та допустимим доказом порушення відповідачами вимог чинного законодавства України у розумінні статей 32 34 ГПК у редакції, чинній на час прийняття оскаржуваних рішень. Крім того, акт складено без участі відповідача та доказів того, що ТОВ "ТОВСТАР" було з ним ознайомлено, матеріали справи не містять.

Судами також не зясовано, хто саме є належним користувачем спірної земельної ділянки, а також не визначено необхідність залучення цієї особи до участі у справі.

3.5. Судами не наведено оцінки інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.08.2017 № 95055971, технічному паспорту на приміщення громадського призначення вбудовані в житловий будинок, свідоцтву про право власності відповідача на відповідні приміщення, декларації про готовність обєкта до експлуатації в контексті визначення правового становища збудованого нерухомого майна та застосування до спірних правовідносин положень статті 376 ЦК України.

3.6. Рішенням господарського суду міста Києва від 17.08.2018 (суддя Шкурдова Л.М.) в позові відмовлено.

3.7. Суд виходив з того, що акт обстеження земельної ділянки від 30.10.2015 № 731/10 не може бути належним доказом на підтвердження здійснення відповідачем самочинного будівництва. При цьому за відповідачем у встановленому законом порядку зареєстровано право власності на нерухоме майно, яке розташоване на спірній земельній ділянці, що виключає можливість звільнення спірної земельної ділянки під будівлею з посиланням на її самовільне зайняття, а інших доказів на підтвердження здійснення відповідачем самочинного будівництва матеріали справи не містять.

3.8. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2019 (колегія суддів у складі: Іоннікова І.А., Сулім В.В., Михальська Ю.Б.) рішення суду першої інстанції залишено без змін.

4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

4.1. Київська міська рада у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

4.2. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема положень Цивільного кодексу України Земельного кодексу України. Скаржник наголошує, що у відповідача відсутні документи на право власності чи право користування спірною земельною ділянкою; судами належним чином не надано оцінки доказам про порушення відповідачем земельного законодавства, а саме акту обстеження земельної ділянки від 30.10.2015 та акту перевірки від 15.09.2017; будівництво, здійснене відповідачем є самочинним.

4.3. Представник позивача у судовому засіданні підтримав вимоги касаційної скарги.

5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

5.1. Відзивів від інших учасників справи не надходило.

5.2. Представник відповідача у судовому засіданні заперечив проти задоволення касаційної скарги.

5.3. Представники третіх осіб у судовому засіданні підтримали вимоги касаційної скарги.

6. Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

6.1. Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. Переглянувши судові рішення у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи, враховуючи визначені ГПК України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із такого.

6.3. Відповідно до частин 1, 2 статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

6.4. Правовою підставою набуття права власності та права користування на землю згідно зі статтями 116 118 ЗК України є рішення органу виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

6.5. Згідно зі статтею 125 цього Кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

6.6. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (стаття 126 ЗК України).

6.7. Таким чином, відповідно до вимог чинного законодавства обовязковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки.

6.8. Разом з тим необхідно враховувати, що саме по собі встановлення наявності фактичного користування земельною ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для кваліфікації такого використання земельної ділянки як самовільного її зайняття. У вирішенні таких спорів необхідно досліджувати, чи передбачено спеціальним законом отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку для розміщення певних обєктів, причини відсутності таких документів у особи, що використовує земельну ділянку, наявність у особи права на отримання земельної ділянки у власність чи в користування, вжиття нею заходів до оформлення права на земельну ділянку тощо.

6.9. Згідно з частиною 2 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не повязані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (частина 3 цієї статті).

6.10. Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду (стаття 212 ЗК України).

6.11. Як вбачається з матеріалів справи, позивач звернувся до суду з даним позовом зазначаючи, що відповідач самовільно використовує спірну земельну ділянку, звівши на ній добудову до фасадної стіни багатоповерхового будинку. Позивач наголосив, що добудова є самочинним будівництвом, а в силу статті 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особо, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

6.12. Згідно частини 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

6.13. Правовий аналіз наведеної норми дозволяє виділити наступні ознаки самочинного будівництва:

- обєкт нерухомого майна збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому порядку;

- відсутність належного дозволу чи належно затвердженого проекту для будівництва;

- створення обєкта з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

6.14. Кожна із зазначених ознак є самостійною і достатньою для того, щоб визнати обєкт нерухомого майна самочинним будівництвом. Тому, при вирішенні спору, що виникає у звязку з будівництвом на земельній ділянці обєкта нерухомості, повинно досліджуватися питання наявності дозвільної документації на будівництво спірних обєктів і документів про виділення земельної ділянки.

Питання наявності дозвільної документації на добудову приміщення судами не зясовувалось.

6.15. Верховний Суд, направляючи справу на новий розгляд, у своїй постанові від 27.02.2018 зазначав, що судами попередніх інстанцій не наведено оцінки інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.08.2017 № 95055971, технічному паспорту на приміщення громадського призначення вбудовані в житловий будинок, свідоцтву про право власності відповідача на відповідні приміщення, декларації про готовність обєкта до експлуатації в контексті визначення правового становища збудованого нерухомого майна та застосування до спірних правовідносин положень статті 376 ЦК України.

6.6. В порушення статті 316 ГПК України суди при новому розгляді справи вказівки касаційної інстанції не виконали, наведені документи належним чином не оцінили та не зясували питання розміру добудованого приміщення, не зясували чи є добудова частиною приміщення вул. Кирило-Мефодіївській, 14/2, у Шевченківському районі м. Києва, яке зареєстровано на праві власності за відповідачем, не зясували щодо якого конкретно приміщення видано вищезазначені документи з урахуванням того, що декларація про готовність обєкта до експлуатації датована 26.08.2015 тоді як у інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.08.2017 № 95055971 міститься інформація про реєстрацію обєкта нерухомого майна 18.06.2015.

Поряд з цим судами не встановлено які дії вчиняв відповідач щодо оформлення земельної ділянки, на якій розташовано добудоване приміщення.

6.17. Верховним Судом також було наголошено на необхідності зясування, хто саме є належним користувачем спірної земельної ділянки, оскільки в акті обстеження земельної ділянки від 30.10.2015 № 731/10, на підставі якого заявлено позовні вимоги, зазначено: "Відповідно до даних міського земельного кадастру, земельна ділянка площею 0,3737 га (обліковий код 88:129:007) на вул. Кирило-Мефодіївській, 14/2, у Шевченківському районі міста обліковується за Публічним акціонерним товариством "Наукаво-виробниче обєднання "Київський завод автоматики ім. Г. І. Петровського" (ЄДРПОУ 14309356)"; в обґрунтування позовних вимог позивачем надано витяг із бази даних міського земельного кадастру станом на 14.12.2015, з якого вбачається, що користувачем спірної земельної ділянки є Відкрите акціонерне товариство "Наукаво-виробничий комплекс "Київський завод автоматики ім. Г. І. Петровського".

6.18. Суди формально підійшли до цього питання. Так апеляційна інстанція обмежилась поясненнями позивача щодо відсутності у зазначених юридичних осіб права користування або права власності на спірну земельну ділянку. Будь які докази на підтвердження цих пояснень в матеріалах справи відсутні.

6.19. Оскільки передбачені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції не дають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, тим більше розглядати вимоги, які не були розглянуті судами попередніх інстанцій, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, постановлені у цій справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

6.20. Під час нового розгляду судам необхідно врахувати викладене, вирішити питання щодо наданих сторонами доказів, всебічно, повно зясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, обєктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. Відповідно до положень статей 308 310 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд. Підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є, зокрема, порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

7.2. З огляду на викладене рішення та постанова попередніх судових інстанцій підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

8. Судові витрати

8.1. Відповідно до частини 4 статті 129 ГПК України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у даній справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги є передчасним.

Керуючись статтями 300 301 306 308 310 314 315 316 317 ГПК України, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду

ПОСТАНОВИВ :

1. Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.04.2019 та рішення Господарського суду міста Києва від 17.08.2018 у справі № 910/10932/17 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.