Визнання судом договору оренди землі укладеним без рішення місцевої ради про передачу земельної ділянки в оренду НЕМОЖЛИВЕ (Велика Палата ВС у справі № 32/563 від 4 грудня 2018р.)

Фабула судового акту: Широко поширена проблемна ситуація і не тільки в Києві, а і в інших містах України. Побудовані торгівельні будинки та споруди, які орган місцевого самоврядування вважає самочинним або частково самочинним будівництвом, перепродаються особі, і ця особа намагається відвести під такий «конгломерат» землю в оренду. При цьому орган місцевого самоврядування надає згоду на розробку проекту землеустрою щодо відведення з/д в оренду та формує відповідну кадастрову справу. Проте, потім процес зупиняється, і орган місцевого самоврядування ігнорує звернення фактичного землекористувача та НЕ виносить питання на сесію, та НЕ приймає рішення про передачу земельної ділянки в оренду (навіть НЕ відмовляє).

Юристи вже багато років шукають способи протидіяти «тупій» бездіяльності органів місцевого самоврядування, і не тільки з приводу земельних питань. Але як відомо сила колективного органу, саме у його бездіяльності, і суд не часто реально допомагає захисту порушених прав.

В даному випадку землекористувач намагався визнати своє право оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежилих приміщень через суд.

Перш за все необхідно зазначити тривалість розгляду судами цієї справи: 2008р. – 2018р., тобто 10 років, судова влада розглядала позов про визнання укладеним договору оренди землі, а оформлення прав на земельну ділянку розпочалося ще у 2005р. І оскільки рішенням Великої Палати ВП у задоволенні позову відмовлено, то через 15 років фактичний землекористувач нічого не набув, а місто 15 років не отримує орендної плати за землю, бо немає договору.

«Ласкаво просимо інвесторе», всі умови для ведення бізнесу в нас створені, а права «швидко» та «раціонально» захищаються місцевою владою та судами...

А тепер про право.

Велика Палата ВС скасувала рішення суду першої та апеляційної інстанцій на користь землекористувача та ухвалила нове рішення, яким відмовила у задоволенні позову.

ВП була категорична. Навіть при наявності згоди заявнику на розробку проекту землеустрою та формуванню з/д в кадастрі як об’єкту цивільних прав, передача земельної ділянки в оренду від місцевої громади до заявника повинна відбуватися в порядку, передбаченому ст. ст. 116, 124 ЗК України. Відповідно до пункту 1, ст. 124 ЗК України передача в оренду з/д, що перебуває в комунальній власності здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування. Тобто таке рішення є необхідною умовою для безпосереднього переходу до укладання договору оренди землі. І без рішення органу місцевого самоврядування про передачу землі в оренду визнати договір оренди землі укладеним, або в будь-який інший спосіб визнати право оренди з/д за заявником навіть через суд - незаконно.

Окрім цього ВП підкреслила, що відповідно до пункту 14, ст. 123 ЗК України у заявника є можливість оскаржити бездіяльність органу місцевого самоврядування до суду. Звісно ця процесуальна можливість на практиці нічого заявнику не дасть і питання передачі з/д в оренду не зрушиться з місця.

Водночас ВП зазначила, що заявник був першим, хто претендував на з/д і технічно оформив її відведення. Попереднім власникам нежилих приміщень з/д із цільовим призначенням «для експлуатації та обслуговування нежилих приміщень» органом місцевого самоврядування в оренду не передавалася.

ВП також звернув увагу, що всупереч ч. 7, ст. 123 ЗК України заявник не передав органу місцевого самоврядування сам проект відведення з/д із позитивним висновком державної землевпорядної експертизи, в матеріалах справи відсутні докази звернення заявника із клопотанням до органу місцевого самоврядування про затвердження розробленого проекту.

Насамкінець ВП скасовуючи рішення суду першої та апеляційної інстанцій розтлумачив, що відносини із передання земельних ділянок в оренду не регулюються положеннями ГК України, а саме ст. ст. 181, 187, 188, на які посилалися суди, а регулюються в першу чергу ЗК України та ЗУ «Про оренду землі».

ОКРЕМА ДУМКА: (враховуйте та дивиться нижче)

Вельми цікаво, що судді Верховного Суду Ситнік О. М., Лященко Н. П. не погодилися з постановю Великої Палати ВС у цій справі та виклали Окрему думку.

Судді ставлять питання про правильних вибір на належний спосіб захисту прав заявника в цій справі, розмірковують з приводу дискреційних повноважень органу місцевого самоврядування при прийнятті рішення щодо передачі з/д в оренду після надання згоди (дозволу) заявнику на розробку проекту відведення з/д, вказують на добросовісну поведінку заявника під час усього процесу оформлення прав оренди, приходять до висновку, що протягом тривалого часу заявник перебував у стані правової невизначеності, а протиправна бездіяльність органу місцевого самоврядування остаточним відмовним рішенням Великої Палати ВС лише заохочується.

Зокрема, судді підкреслюють про відсутність дискреції в органу місцевого самоврядування при прийнятті рішення щодо передачі в оренду з/д заявнику - "висновок, що орган місцевого самоврядування після надання згоди на виготовлення проекту землеустрою має право надати чи не надати земельну ділянку у користування (передати в оренду) не відповідає вимогам чинного законодавства."

Аналізуйте судовий акт: Орган місцевого самоврядування НЕ наділений дискреційними повноваженнями при прийнятті рішення про надання дозволу на розробку проекту відведення з/д за ст. 118 ЗК України (ВС/КАС у справі № 819/570/18 від 11 вересня 2019р)

Навіть за наявності рішення землекористувача про передачу земельної ділянки під забудову, рішення про це приймається органом місцевого самоврядування з дотриманням встановленої ЗК України процедури (ВС/КАС, №1527/632/12,26.09.19)

Необхідною умовою для внесення змін до договору оренди землі щодо її площі, є формування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав, виготовлення технічної документації щодо визначення площі цієї ділянки (ВС/КГС, справа № 915/825/17, 20.06.2018)

Справа щодо скасування розпорядження держадміністрації про надання земельної ділянки в оренду фізичній особі належить до цивільної юрисдикції (ВП ВС від 2 квітня 2019 року у справі № 916/2864/17)

Розпорядження про дозвіл на складання тех. документації із землеустрою щодо надання в оренду з/д НЕ може бути скасоване з підстави бездіяльності заявника, така вимога є безпідставною (ВС/КАС у справі №825/644/16 від 02 квітня 2019р.)

П О С Т А Н О В А

Іменем України

04 грудня 2018 року

м. Київ

Справа № 32/563

Провадження № 12-172гс18

Велика Палата Верховного Суду у складі:

головуючого судді Князєва В. С.,

судді-доповідача Уркевича В. Ю.,

суддів Антонюк Н. О., Бакуліної С. В., Британчука В. В., Гудими Д. А., Данішевської В. І., Кібенко О. Р., Лобойка Л. М., Лященко Н. П., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Саприкіної І. В., Ситнік О. М., Ткачука О. С., Яновської О. Г.,

за участю секретаря судового засідання Королюка І. В.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Рибалка» (представник - Зіньков О. Ю.),

відповідачі - Київська міська рада (представник - не з'явився), Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації; представник - Радзієвський Д. І.),

заступник прокурора міста Києва (від прокуратури - Рудак О. В.),

треті особи - Товариство з обмеженою відповідальністю «Скай Тур» (представник - не з'явився), Державне агентство земельних ресурсів України (реорганізоване в Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру; представник - не з'явився),

розглянула у відкритому судовому засіданні справу № 32/563 Господарського суду міста Києва за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Рибалка» до Київської міської ради, Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Скай Тур», на стороні відповідачів - Державного агентства земельних ресурсів України (реорганізованого в Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру), про визнання укладеним договору оренди землі за касаційними скаргами заступника прокурора міста Києва та Київської міської ради на постанову Київського апеляційного господарського суду від 08 лютого 2018 року (головуючий суддя Отрюх Б. В., судді Тищенко А. І., Михальська Ю. Б.) і рішення Господарського суду міста Києва від 24 грудня 2008 року (суддя Хрипун О. О.).

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У грудні 2008 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Рибалка» (далі - ТОВ «ТД «Рибалка») звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Київрада) та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації), в якому просило (з урахуванням уточнень до позовної заяви) визнати за ним право оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежилих приміщень (кафе, магазини, торгові ряди), розташованої за адресою: м. Київ, вул. Центральна, 12а, визнати укладеним договір оренди цієї земельної ділянки в редакції, запропонованій позивачем, та зобов'язати зареєструвати його в установленому законом порядку.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ «ТД «Рибалка» є власником нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, та вчинило всі необхідні й передбачені законом дії, спрямовані на оформлення права користування (оренди) цією ділянкою, проте з огляду на бездіяльність Київради з цього питання звернулося до суду із зазначеним позовом.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

3. 22 листопада 2004 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Торгово-закупівельне підприємство «Лота» (продавець; далі - ТОВ «ТЗП «Лота») та ТОВ «ТД «Рибалка» (покупець) уклали договір купівлі-продажу нежилих приміщень (кафе, магазинів, торгових рядів) загальною площею 1 246,00 кв. м, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Центральна, 12а, зареєстрованих за продавцем Київським міським бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ) 11 листопада 2004 року за № 1086-з.

4. Відповідно до реєстраційного посвідчення від 17 грудня 2004 року № 22-з-181, виданого БТІ, позивачу належать на праві власності нежилі приміщення (кафе, магазини, торгові ряди) загальною площею 1 246,00 кв. м, розташовані за адресою: м. Київ, вул. Центральна, 12а.

5. 17 травня 2005 року ТОВ «ТД «Рибалка» звернулося до Київради з клопотанням про передачу в оренду земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежилих приміщень (кафе, магазинів, торгових рядів) загальною площею 0,81 га, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Центральна, 12а, а саме:

- ділянки № 1 площею 0,77 га - в довгострокову оренду на 15 років (складається з земельної ділянки площею 0,10 га, відведеної на підставі рішення виконавчого комітету Київської міської Ради депутатів трудящих від 16 травня 1977 року № 711/1 «Про відведення Київській обласній раді садівницьких товариств в тимчасове користування земельної ділянки під будівництво будинку з розміщенням у ньому медпункту, відділу зв'язку, агрокабінету та централізованої охорони», а також із земель у межах міста площею 0,67 га, не наданих у власність чи користування);

- ділянки № 2 площею 0,04 га (в межах червоних ліній) - в короткострокову оренду на 5 років (землі в межах міста, не наданих у власність чи користування).

6. 17 травня 2005 року ТОВ «ТД «Рибалка» надано згоду на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Центральна, 12а, виготовленого ним у подальшому в установленому законодавством порядку. На підставі розробленого проекту землеустрою Головним управлінням земельних ресурсів сформована відповідна кадастрова справа

№ А-7554.

7. 19 листопада 2008 року позивач надіслав до Київради лист № б/н із пропозицією укласти договір оренди земельної ділянки, а також підписаний ним проект цього договору, для його подальшого підписання Київрадою.

8. У подальшому, оскільки Київрада утрималася від прийняття рішення про передачу в оренду позивачу зазначеної земельної ділянки та укладення відповідного договору, ТОВ «ТД «Рибалка» звернулося до Господарського суду міста Києва з цим позовом.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

9. Господарський суд міста Києва рішенням від 24 грудня 2008 року позов задовольнив. Визнав право ТОВ «ТД «Рибалка» на оренду спірної земельної ділянки, вирішив вважати відповідний договір оренди укладеним між Київрадою і позивачем у запропонованій ТОВ «ТД «Рибалка» редакції та зобов'язав зареєструвати цей договір у встановленому законом порядку.

10. Київський апеляційний господарський суд постановою від 21 листопада 2011 року рішення Господарського суду міста Києва від 24 грудня 2008 року скасував і прийняв нове рішення, яким відмовив у задоволенні позовних вимог.

11. Вищий господарський суд України постановою від 01 лютого 2017 року постанову Київського апеляційного господарського суду від 21 листопада 2011 року скасував і направив справу на новий апеляційний розгляд до Київського апеляційного господарського суду.

12. Київський апеляційний господарський суд постановою від 08 лютого 2018 року рішення Господарського суду міста Києва від 24 грудня 2008 року залишив без змін.

13. Мотивуючи постанову, суд апеляційної інстанції, погоджуючись з висновком суду першої інстанції, зазначив, що відповідач безпідставно ухиляється від укладення договору користування (оренди) спірною земельною ділянкою, оскільки він надав дозвіл на розробку та погодив проект землеустрою щодо її відведення позивачу, який є власником розташованого на цій земельній ділянці нерухомого майна, та вчинив усі необхідні дії з оформлення зазначеного права користування (оренди).

Короткий зміст наведених у касаційних скаргах вимог

14. У березні 2018 року заступник прокурора міста Києва та Київрада звернулися до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційними скаргами, в яких просили скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 08 лютого 2018 року й рішення Господарського суду міста Києва від 24 грудня 2008 року та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Узагальнені доводи осіб, які подали касаційні скарги

15. Касаційні скарги мотивовано тим, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували положення частини першої статті 124 Земельного кодексу України, відповідно до якої надання земельних ділянок комунальної власності у користування відбувається виключно на підставі відповідного рішення органу місцевого самоврядування, тому зобов'язання Київради щодо укладення договору оренди спірної земельної ділянки без наявності його волевиявлення у формі рішення є втручанням суду у виключну компетенцію органу місцевого самоврядування як розпорядника земель територіальної громади.

16. Також особи, які подали касаційні скарги, зазначили, що Київрада не приймала рішення про надання спірної земельної ділянки ТОВ «ТЗП «Лота» (первинний власник нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці, та відчуженого ним у подальшому на користь позивача), натомість відповідне нерухоме майно збудоване на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, тобто з огляду на положення частини другої статті 376 Цивільного кодексу України є самочинним і не може належати ТОВ «ТД «Рибалка».

17. У судовому засіданні представники осіб, які подали касаційні скарги, надали усні пояснення по суті справи, доводи касаційної скарги підтримали, зазначивши при цьому, що рішення судів попередніх інстанцій є помилковими, оскільки визнання судом укладеним договору оренди земельної ділянки за відсутності рішення органу місцевого самоврядування про передачу позивачу цієї ділянки в оренду є порушенням установленого земельним законодавством порядку передачі таких земельних у користування (оренду).

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

18. У квітні 2018 року до Верховного Суду надійшов відзив ТОВ «ТД «Рибалка» на касаційну скаргу заступника прокурора міста Києва, в якому позивач зазначив, що суди попередніх інстанцій правомірно вирішили цей спір, правильно застосувавши норми матеріального й процесуального права, оскільки він є власником розташованих на спірній земельній ділянці нежилих приміщень, та вчинив усі необхідні дії з оформлення права користування (оренди) цією земельною ділянкою, проте відповідач безпідставно ухилявся від укладення відповідного договору користування (оренди).

19. Інші учасники справи своєї позиції стосовно касаційних скарг заступника прокурора міста Києва та Київради письмово не виклали.

20. У судовому засіданні представник ТОВ «ТД «Рибалка» надав усні пояснення по суті справи, проти задоволення касаційних скарг заперечив і підтримав доводи, викладені позивачем у відзиві на касаційну скаргу заступника прокурора міста Києва, зазначивши, що оскаржувані рішення судів першої та апеляційної інстанцій є правильними та ухваленими з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Короткий зміст ухвал суду касаційної інстанції

21. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 26 березня 2018 року відкрив касаційне провадження за поданими заступником прокурора міста Києва та Київрадою касаційними скаргами, а ухвалою від 06 червня 2018 року передав справу разом з цими касаційними скаргами на розгляд Великої Палати Верховного Суду з огляду на необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду України від 17 січня 2011 року у справі № 35/390 (провадження № 3-66г10).

22. Велика Палата Верховного Суду ухвалою від 25 червня 2018 року справу прийняла та призначила до розгляду.

ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи й висновків судів попередніх інстанцій

23. Мотивуючи своє рішення про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду зазначив, що в рішенні від 17 січня 2011 року у справі № 35/390 (провадження № 3-66г10) Верховний Суд України висловив правову позицію щодо застосування приписів статті 116 і частини першої статті 124 Земельного кодексу України при вирішенні спору про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки комунальної власності та вказав, що визнання судом укладеним договору оренди земельної ділянки за відсутності рішення органу місцевого самоврядування про передачу позивачу цієї ділянки в оренду є порушенням виключної компетенції органу місцевого самоврядування на розпорядження землями від імені народу України.

24. Проте за твердженням Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в цій справі судами встановлено, що органом місцевого самоврядування було надано дозвіл на розробку позивачем проекту відведення земельної ділянки, який ним розроблений і погоджений з відповідачем у встановленому законом порядку. Тобто ТОВ «ТД «Рибалка» добросовісно вчинено всі необхідні дії з метою оформлення права користування (оренди) земельною ділянкою, на якій розташоване належне йому нерухоме майно, а надання Київрадою дозволу на розробку відповідного проекту землеустрою може свідчити про наявність волі органу місцевого самоврядування на передачу цієї земельної ділянки у користування.

25. Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи та наведені в касаційних скаргах доводи, Велика Палата Верховного Суду вважає, що підстави для відступлення від наведеного висновку Верховного Суду України щодо застосування приписів статті 116 і частини першої статті 124 Земельного кодексу України при вирішенні спору про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки комунальної власності відсутні з огляду на таке.

26. За змістом статті 14 Конституції України, з якою кореспондуються приписи частин першої, другої статті 373 Цивільного кодексу України та статті 1 Земельного кодексу України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

27. Правовідносини щодо володіння, користування і розпорядження землею регулюються, зокрема, приписами Земельного кодексу України, а також прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами.

28. Згідно із частинами першою - третьою статті 78 Земельного кодексу України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

29. Частинами першою, другою статті 83 Земельного кодексу України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

30. За змістом статті 144 Конституції України, статей 12 122 Земельного кодексу України, статті 26 Закону України від 21 травня 1997 року № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції, зокрема, міських рад належить вирішення питань про надання у користування земельних ділянок із земель комунальної власності відповідних територіальних громад. Також відповідно до пункту «в» статті 9 Земельного кодексу України до повноважень Київської і Севастопольської міських рад у галузі земельних відносин на їх території належить, зокрема, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

31. Відтак вирішення питання про надання у користування спірної земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Центральна, 12а, належить до компетенції Київради.

32. Відповідно до абзацу першого частини першої та частини другої статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

33. При цьому частиною першою статті 93 Земельного кодексу України, приписи якої кореспондуються зі статтею 1 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі», визначено, що засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, є правом оренди земельної ділянки.

34. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (за змістом частини дев'ятої статті 93 Земельного кодексу України та частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі»).

35. Згідно з частиною першою статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

36. Порядок передачі земельних ділянок в оренду визначено статтею 124 Земельного кодексу України, за змістом частини першої якої передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями.

37. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу (частини друга та третя статті 124 Земельного кодексу України).

38. Згідно з абзацами першим і другим частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

39. Частиною першою статті 123 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: зміни цільового призначення земельних ділянок; надання в користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості). Надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення, здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою.

40. Аналогічні за змістом норми були закріплені й частиною першою статті 123 та частиною першою статті 124 Земельного кодексу України в редакції, чинній на час звернення позивача до Київради з клопотанням про передачу спірної земельної ділянки в оренду, відповідно до яких надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок, а передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

41. Право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється (стаття 125 Земельного кодексу України в редакції, чинній на час набуття позивачем права власності на об'єкти нерухомого майна, розташовані на спірній земельній ділянці).

42. Разом з тим, згідно з частиною другою статті 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

43. З наведеного вбачається, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування шляхом укладення відповідного договору оренди. Тобто прийняття уповноваженим органом місцевого самоврядування рішення про передачу в користування (оренду) земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, є необхідною умовою для передачі такої земельної ділянки в оренду.

44. Отже, відсутність рішення Київради про передачу позивачеві в оренду для експлуатації та обслуговування нежилих приміщень земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Центральна, 12а, тобто волевиявлення орендодавця на виникнення орендних земельних правовідносин, виключає можливість передачі цієї земельної ділянки в користування (оренду) ТОВ «ТД «Рибалка» шляхом укладення з ним відповідного договору оренди.

45. Аналогічний правовий висновок щодо застосування приписів статті 116 і частини першої статті 124 Земельного кодексу України при вирішенні спору про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки комунальної власності викладено, зокрема, в постанові Верховного Суду України від 17 січня 2011 року у справі № 35/390 (провадження № 3-66г10), для відступлення від якого Велика Палата Верховного Суду підстав не вбачає.

46. За таких обставин надання Київрадою дозволу на розробку проекту землеустрою спірної земельної ділянки не може свідчити про наявність волевиявлення органу місцевого самоврядування на передачу цієї земельної ділянки у користування (оренду), оскільки, надаючи дозвіл на виготовлення проекту землеустрою, орган місцевого самоврядування дозволяє особі здійснити певні дії на землі власника, щоб мати змогу в подальшому визначити предмет користування (оренди).

47. Надання дозволу вповноваженим органом місцевого самоврядування на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із земель комунальної власності не означає позитивного рішення про передачу її в користування, а направлене на ідентифікацію земельної ділянки, яка в подальшому може стати предметом договору оренди за умови досягнення сторонами згоди щодо умов такого договору.

48. Подібний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30 травня 2018 року у справі № 826/5737/16 (провадження

№ 11-475апп18).

49. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що порядок переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду визначено статтею 377 Цивільного кодексу України, приписи якої кореспондуються зі статтею 120 Земельного кодексу України, за змістом яких до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

50. При цьому, відповідно до частин першої, другої статті 120 Земельного кодексу України в редакції, чинній на час набуття позивачем права власності на об'єкти нерухомого майна, розташовані на спірній земельній ділянці, при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди. При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.

51. Згідно з частинами першою, другою цієї статті (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

52. Судами попередніх інстанцій не встановлено передачі Київрадою спірної земельної ділянки, належної до земельних ділянок комунальної власності, у власність чи в користування (оренду) будь-яким фізичним або юридичним особам, тому відсутні й підстави для переходу відповідного права власності чи користування (оренди) такою земельною ділянкою до власника зазначеного нерухомого майна (ТОВ «ТД «Рибалка»).

53. Таким чином, спірна земельна ділянка може надаватися в користування (оренду) власнику розташованого на ній нерухомого майна (ТОВ «ТД «Рибалка») у порядку, визначеному, зокрема статтями 116 124 Земельного кодексу України, - на підставі рішення органу місцевого самоврядування шляхом укладення відповідного договору оренди.

54. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що цивільні права та інтереси суд може захистити в спосіб визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб (пункт 10 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України).

55. Відповідно до частини чотирнадцятої статті 123 Земельного кодексу України відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у користування або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

56. Отже, в разі відмови Київради у наданні спірної земельної ділянки у користування або ж залишення відповідного клопотання без розгляду позивач не позбавлений права оскаржити саме таку відмову або бездіяльність до суду.

57. Окремо Велика Палата Верховного Суду зауважує, що відповідно до частини сьомої статті 123 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) погоджений проект відведення земельної ділянки після одержання позитивного висновку державної землевпорядної експертизи у випадках, передбачених законом, подається разом з клопотанням про надання земельної ділянки до відповідної державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, які розглядають його в місячний строк і в межах своїх повноважень, визначених цим Кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки у користування. Наведені приписи кореспондуються зі статтею 29 Порядку надання земельних ділянок у користування в м. Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 26 червня 2003 року № 512/672 (чинного на час виникнення спірних правовідносин), за змістом якої проект відведення земельної ділянки (матеріали погодження місця розташування), погоджений із особами, які погоджують, після одержання висновку землевпорядної експертизи по об'єктах, які їй підлягають, подається до Київради через приймальну Київради із земельних питань. Зацікавлена особа подає проект відведення земельної ділянки (матеріали погодження місця розташування) разом із відповідною заявою.

58. Проте, всупереч наведеному, ТОВ «ТД «Рибалка» не надано доказів звернення ним до Київради з відповідним клопотанням (заявою) про затвердження розробленого проекту землеустрою спірної земельної ділянки та надання її в користування (оренду).

59. Водночас, залишаючи рішення суду першої інстанції без змін, суд апеляційної інстанції застосував положення статей 181 187 188 Господарського кодексу України та дійшов висновку, що визнання права у розумінні цих норм є визнанням права користування або власності, зокрема й у спірних правовідносинах, тому оскільки позивач вчинив усі передбачені законодавством дії, спрямовані на оформлення спірної земельної ділянки, а відповідачі ухилилися від виконання своїх обов'язків стосовно укладення договору оренди, є підстави для визнання права оренди цієї земельної ділянки за ТОВ «ТД «Рибалка» й визнання відповідного договору оренди укладеним.

60. Однак з такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій погодитися не можна, оскільки вказані норми Господарського кодексу України визначають загальний порядок укладення господарських договорів, натомість відносини щодо передачі земельних ділянок в користування (оренду) із земель комунальної власності та укладення відповідних договорів оренди регулюються спеціальними нормами законодавства, закріпленими, зокрема, в Земельному кодексі України та Законі України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин у цій справі підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», на відміну від застосованих судами попередніх інстанцій приписів Господарського кодексу України.

61. Таким чином, Велика Палата Верховного Суду, перевіривши застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених ними фактичних обставин справи та в межах доводів касаційних скарг, вважає, що суди першої та апеляційної інстанцій неправильно застосували норми матеріального права та дійшли помилкових висновків про наявність підстав для задоволення позову про визнання права оренди земельної ділянки та визнання укладеним відповідного договору оренди за відсутності рішення органу місцевого самоврядування про передачу її в користування (оренду).

62. У свою чергу, вимога ТОВ «ТД «Рибалка» про реєстрацію зазначеного договору оренди земельної ділянки задоволенню не підлягає, оскільки позивач перед зверненням до суду з цією вимогою не звертався з відповідним клопотанням до органу, вповноваженого на здійснення державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок, а тому право ТОВ «ТД «Рибалка» щодо реєстрації цього договору оренди (не укладеного між відповідними сторонами) не може вважатися порушеним.

63. За таких обставин Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для скасування рішень судів першої та апеляційної інстанцій з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

64. Відповідно до частин першої, третьої статті 311 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судових рішень повністю або частково й ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

65. Отже, оскільки під час вирішення цього спору суди першої та апеляційної інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, касаційні скарги підлягають задоволенню, а рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції - скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Щодо судових витрат

66. Відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

67. За змістом пункту 1 частини четвертої статті 129 Господарського процесуального кодексу України у разі відмови в позові судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються на позивача.

68. Оскільки в цій справі Верховний Суд приймає нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, судовий збір за розгляд апеляційної та касаційної скарг покладається на позивача у справі.

69. Відповідно до платіжного доручення від 28 лютого 2018 року № 215 за подання касаційної скарги Прокуратура міста Києва сплатила 576,00 грн судового збору, а Київрада - 600,00 грн судового збору (згідно платіжного доручення від 14 лютого 2018 року № 132).

70. Отже, з позивача підлягає стягненню 576,00 грн судового збору на користь Прокуратури міста Києва та 600,00 грн судового збору на користь Київради за подання касаційних скарг.

Висновок щодо застосування норм права

71. За змістом статей 116 124 Земельного кодексу України та статті 16 Закону України «Про оренду землі» передача земельної ділянки в оренду здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування шляхом укладення відповідного договору оренди. Прийняття уповноваженим органом місцевого самоврядування рішення про передачу в користування (оренду) земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, є необхідною умовою для передачі такої земельної ділянки в оренду.

Керуючись статтями 300-302 308 311 314-317 Господарського процесуального кодексу України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

1. Касаційні скарги заступника прокурора міста Києва та Київської міської ради задовольнити.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 08 лютого 2018 року та рішення Господарського суду міста Києва від 24 грудня 2008 року у справі № 32/563 скасувати.

3. Ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Рибалка» (01001, м. Київ, вул. Михайлівська, 6, код ЄДРПОУ 32456266) на користь Прокуратури міста Києва (03150, м. Київ, вул. Предславинська, 45/9, код ЄДРПОУ 02910019) 576,00 грн (п'ятсот сімдесят шість гривень нуль копійок) судових витрат за подання касаційної скарги.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Рибалка» (01001, м. Київ, вул. Михайлівська, 6, код ЄДРПОУ 32456266) на користь Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код ЄДРПОУ 22883141) 600,00 грн (шістсот гривень нуль копійок) судових витрат за подання касаційної скарги.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя В. С. КнязєвСуддя-доповідач В. Ю. УркевичСудді: Н. О. Антонюк Н. П. Лященко С. В. Бакуліна О. Б. Прокопенко В. В. Британчук Л. І. Рогач Д. А. Гудима І. В. Саприкіна В. І. Данішевська О. М. Ситнік О. Р. Кібенко О. С. Ткачук Л. М. Лобойко О. Г. Яновська

• 2

  Сподобалося

• 21926

  Переглядів

• 0

  Коментарі