Необхідною умовою для внесення змін до договору оренди землі щодо її площі, є формування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав, виготовлення технічної документації щодо визначення площі цієї ділянки (ВС/КГС, справа № 915/825/17, 20.06.2018)

Фабула судового акта: Приватне підприємство (позивач) звернулося в господарський суд з позовом до міської ради (відповідач) про внесення змін до договору оренди землі, виклавши один з його пункті в наступній редакції: «В оренду передається земельна ділянка загальною площею 8 562 кв.м, у тому числі 1 838 кв.м під капітальною забудовою, 162 кв.м під тимчасовою забудовою, 6 562 кв.м під проїздами, проходами та площадками, без права передачі їх в суборенду». Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Відповідач ухиляється від розгляду питання внесення змін до договору оренди землі, що є істотним порушенням умов договору оренди.

Рішенням господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського, у задоволенні позову відмовлено, з чим погодився і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду.

При цьому ВС/КГС, зокрема, зазначив, що необхідною умовою для внесення змін до договору оренди землі щодо її площі є формування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав, виготовлення технічної документації із землеустрою щодо визначення площі земельної ділянки.

Статтею 31 Закону України «Про землеустрій» визначено, що зміни до документації із землеустрою вносяться особою, яка відповідно до вимог цього Закону може бути розробником документації із землеустрою, за рішенням органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування або власників землі та землекористувачів, у тому числі орендарів, які затвердили проекти землеустрою.

Погодження та затвердження змін до документації із землеустрою здійснюються в порядку, передбаченому для погодження та затвердження документації із землеустрою. Втім, як встановлено судами, земельна ділянка загальною площею 8 562 м2 не сформована належним чином, орієнтовну площу 1 884 м2 (на яку зменшилася спірна земельна ділянка за договором оренди землі) визначено позивачем самостійно, зменшення площі земельної ділянки не підтверджено матеріалами справи.

Окрім того, позивач намагався змінити площу земельних ділянок, які мають різне цільове призначення, за відсутності належного обґрунтування та законодавчих підстав для такої зміни.

За висновком ВС/КГС, допустимим доказом зміни площі земельної ділянки є виготовлена відповідно до вимог Закону України «Про землеустрій» технічна документація із землеустрою. Саме така документація є підставою для внесення змін до умов договору оренди землі, а також належним доказом дотримання позивачем порядку внесення змін до договору згідно із вимогами закону. Без надання допустимих доказів необхідності внести зміни до договору оренди землі позов не може бути задоволено.

Аналізуйте судовий акт: У добросовісного набувача майно може бути витребувано тільки шляхом подання віндикаційного позову, а не за правилами реституції, тому спосіб захисту прав – визнання договору недійсним є неправильним (ВСУ від 30 листопада 2016р., № 6-2069цс16)

Начебто добросовісний набувач перекупив земельну ділянку у прибережній захисній смузі, проте суд повернув цю ділянку у власність громади і не допомогла навіть практика ЕСПЛ (ВС/ВП від 15 травня 2018р. у справі № 372/2180/15-ц)

Позов про скасування висновків державної експертизи землевпорядної документації може бути подано лише у разі відмови відповідного органу спростувати її висновки або при незгоді з висновками повторної експертизи (ВАСУ,К/800/1331/16, 17.01.17)

Погодження меж земельної ділянки із суміжними власники (користувачами) є обов'язковим при виділенні земельної ділянки у власність (ВС/КЦС від 11 липня 2018р. у справі № 263/11779/16-ц)

Фактичний користувач земельної ділянки, який безпідставно за рахунок її власника зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування, зобов'язаний повернути ці кошти власнику ст. 1212 ЦК України (ВП ВС справа № 629/4628/16-ц, 23.05.18)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 червня 2018 року

м. Київ

Справа № 915/825/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,

за участю помічника судді - Чайки Т.Г. (за дорученням головуючого судді)

за участю представників:

позивача - не з'явився

відповідача - не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу

Приватного підприємства "Шанс-Н"

на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 07.02.2018 (головуючий суддя Головей В.М., судді Колоколов С.І., Разюк Г.П.) та рішення Господарського суду Миколаївської області від 19.10.2017 (суддя Фролов В.Д.)

у справі №915/825/17

за позовом Приватного підприємства "Шанс-Н"

до Миколаївської міської ради

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2017 року Приватне підприємство "Шанс-Н" (далі - Позивач) звернулося в Господарський суд Миколаївської області з позовом до Миколаївської міської ради (далі - Відповідач) про внесення змін до договору оренди землі №6442 від 20.03.2009 (адреса: м. Миколаїв, вул. Будівельників, 14/2): п.2.1 Договору викласти в наступній редакції: «В оренду передається земельна ділянка загальною площею 8 562 кв.м, у тому числі 1 838 кв.м під капітальною забудовою, 162 кв.м під тимчасовою забудовою, 6 562 кв.м під проїздами, проходами та площадками, без права передачі їх в суборенду».

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Відповідач ухиляється від розгляду питання внесення змін до договору оренди землі, що є істотним порушенням умов договору оренди.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 19.10.2017, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 07.02.2018, у задоволенні позову відмовлено.

Судові рішення мотивовано тим, що предметом спору є внесення змін в договір оренди землі №6442 від 20.03.2009, однак орієнтовну площу в розмірі 1 884 кв.м (на яку зменшилася спірна земельна ділянка) визначено Позивачем самостійно, зменшення земельної ділянки не підтверджено матеріалами справи, земельна ділянка загальною площею 8 562 кв.м не сформована належним чином. Також, суди зазначили, що відповідно до п.12.1 договору оренди землі №6442 від 20.03.2009 зміни до договору можуть здійснюватись у письмові формі за взаємною згодою сторін у вигляді додаткового правочину, що буде невід'ємною частиною цього договору, згодою або заперечення орендодавця на зміну/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законом порядку, однак Позивачем не надано доказів додержання такого порядку. Також, не надано доказів, що Миколаївською міською радою приймалося рішення про внесення змін до договору.

Позивач подав касаційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції та постанову апеляційної інстанції скасувати, справу направити на новий розгляд.

В касаційній скарзі Позивач посилається на те, що: - суди не дослідили додаткову угоду від 22.07.2017 до договору оренди землі №6442 від 20.03.2009 і не застосували до відносин сторін ст. 188 ГК України; - суд апеляційної інстанції відмовив в задоволенні клопотання про залучення до матеріалів справи додаткових документів, а саме заяви Позивача №47 від 15.09.2017 та топографічного плану від 09.01.2018 та залишив без задоволення клопотання Позивача про призначення земельної-технічної експертизи для визначення фактичної площі земельної ділянки; - в матеріалах справи наявні докази на підтвердження зменшення площі земельної ділянки; - судами не розглянуто заяву про уточнення позовних вимог щодо визначення датою внесення змін до договору оренди землі - 05.05.2014.

Відповідач не надав відзив на касаційну скаргу, що у відповідності до ч. 3 ст. 295 ГПК України (в редакції, чинній з 15.12.2017) не перешкоджає перегляду судових рішень що оскаржуються.

Учасники справи належним чином повідомлені про дату, час і місце судового засідання в порядку ст. 120 ГПК України.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судами встановлено, що на виконання постанови господарського суду Миколаївської області від 21.05.2007 у справі №6/582/06, між Миколаївською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством «Шанс-Н» (орендар) було укладено договори:

- 19.11.2008 договір оренди землі №6092, згідно до умов якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 18.09.2008 №27/70 передає, а ПП «Шанс-Н» приймає в оренду земельну ділянку для обслуговування майнового комплексу виробничих будівель та споруд по вул. Авангардній, 6/10, Ленінський район. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 4 649 кв.м, у т. ч. 84 кв.м під капітальною забудовою, 4 565 кв.м під проїздами, проходами та площадками, без права передачі її в суборенду (п.п.1.1., 2.1.). На земельній ділянці знаходиться майновий комплекс, що належить Позивачу (п.2.2). Договір діє протягом 20 років з дати його державної реєстрації (п.3.1), тобто до 2028 року;

- 20.03.2009 Договір оренди землі №6442, згідно з умовами якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 19.12.2008 №31/42 передає, а ПП «Шанс-Н» приймає в оренду земельну ділянку для обслуговування майнового комплексу виробничих будівель та споруд по вул. Будівельників, 14/2, Ленінський район. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 10 446 кв.м, у тому числі 1 361 кв.м під капітальною забудовою, 162 кв.м під тимчасовою забудовою, 8 923 кв.м під проїздами, проходами та площадками, без права передачі її в суборенду (п.п.1.1., 2.1.). На земельній ділянці знаходиться майновий комплекс, що належить Позивачу (п.2.2). Договір діє протягом 20 років з дати його державної реєстрації (п.3.1), тобто до 2029 року.

Згідно з рішенням виконавчого комітету Миколаївської міської ради №1351 від 22.10.2010 ПП «Шанс-Н» було погоджено проведення реконструкції будівлі літ. Д-2 по вул. Будівельників, 14/2. Будівля літ. Д-2 була реконструйована та введена в експлуатацію на підставі декларації про готовність об'єкта від 29.10.2013 року №МК 143133020597 - та отримала статус житлової будівлі.

На підставі рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради №320 від 11.04.2014 будівлі Д-2 загальною площею 611,2 кв.м та будівлі Т-1 загальною площею 115 кв.м за договором оренди №6442 від 20.03.2009 надано нову адресу вул. Будівельників, 14/16.

Рішенням власників № 4, 5 від 05.05.2014 та актів прийому - передачі №1,2 від 05.05.2014 будівля Д-2 площею 611,2 м2 та будівля Т-1 площею 115 м2 і земельна ділянка, на якій вони розташовані орієнтовною площею 1 884 кв.м перейшли у користування фізичних осіб ОСОБА_4 та ОСОБА_5

На замовлення ПП «Шанс-Н» ПП «Укрприватзем» виготовлено топографічний план, відповідно до якого загальна площа земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні за договорами оренди землі №6092 від 19.11.2008 та №6442 від 20.03.2009 складає 13 086 кв.м.

22.06.2017 Позивач звернувся до Відповідача з заявою №31, в якій просив:

- внести зміни в договір оренди землі №6442 від 20.03.2009 (адреса: м. Миколаїв, вул. Будівельників, 14/2), п.2.1 Договору викласти в наступній редакції: «В оренду передається земельна ділянка загальною площею 8 562 кв.м, у тому числі 1 838 кв.м під капітальною забудовою, 162 кв.м під тимчасовою забудовою, 6 562 кв.м під проїздами, проходами та площадками, без права передачі їх в суборенду»;

- внести зміни в договір оренди землі №6092 від 19.11.2008.

Листом від 10.07.2017 №7452/02.02.01-19/111/17 виконавчий комітет Миколаївської міської ради повідомив Позивача, що внести зміни в договір оренди земельної ділянки в частині розміру земельної ділянки без відповідного рішення та виготовлення і узгодження в установленому порядку документації із землеустрою неможливо та запропонував звернутись до центру надання адміністративних послуг ММР з клопотанням щодо переоформлення земельної ділянки.

Предметом розгляду спору є вимога Позивача про внесення змін до договору оренди землі №6442 від 20.03.2009 в частині зміни площі земельної ділянки.

Відповідно до ч.1 ст.3 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Згідно з ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до ч.ч. 1-4 ст. 79 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Згідно зі ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до п.12.1 договору оренди землі №6442 від 20.03.2009 зміни до договору можуть здійснюватись у письмові формі за взаємною згодою сторін у вигляді додаткового правочину, що буде невід'ємною частиною цього договору, згодою або заперечення орендодавця на зміну/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законом порядку.

Судами встановлено, що Позивач листом від 22.06.2016 №31 звертався з пропозицією до Відповідача про внесення змін до договору оренди землі №6442 від 20.03.2009, яку Відповідачем розглянуто та надано відповідь про необхідність, у відповідності з вимогами Закону України "Про землеустрій", розробки документації із землеустрою стосовно запропонованих змін до договору щодо площі земельної ділянки, на підставі якої приймається рішення міської ради.

Згідно з п. "б" ч.1 ст.20 Закону України "Про землеустрій" землеустрій проводиться в обов'язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності в разі, зокрема, встановлення та зміни меж об'єктів землеустрою.

Відповідно до п. "й" ч. ст.25 Закону України "Про землеустрій" одним із видів документації із землеустрою є технічна документація із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок.

Замовниками документації із землеустрою можуть бути органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, землевласники і землекористувачі (ч.1 ст. 26 Закону України "Про землеустрій").

Статтею 31 Закону України "Про землеустрій" визначено, що зміни до документації із землеустрою вносяться особою, яка відповідно до вимог цього Закону може бути розробником документації із землеустрою, за рішенням органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування або власників землі та землекористувачів, у тому числі орендарів, які затвердили проекти землеустрою. Погодження та затвердження змін до документації із землеустрою здійснюються в порядку, передбаченому для погодження та затвердження документації із землеустрою.

Враховуючи викладене, необхідною умовою для внесення змін до договору оренди землі щодо зміни її площі, є формування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав, виготовлення технічної документації із землеустрою щодо визначення площі земельної ділянки.

Судами встановлено, що земельна ділянка загальною площею 8 562 кв.м не сформована належним чином, орієнтовну площу в розмірі 1 884 кв.м (на яку зменшилась спірна земельна ділянка за договором оренди землі №6442 від 20.03.2009) визначено Позивачем самостійно, зменшення земельної ділянки не підтверджено матеріалами справи.

Окрім того, зі встановлених судами обставин вбачається, що крім зменшення переданої в оренду земельної ділянки за договором оренди землі №6442 від 20.03.2009 Позивач намагається змінити площу земельних ділянок, які мають різне цільове призначення без належного обґрунтування та законодавчих підстав для такої зміни.

Таким чином, суди попередніх інстанцій вірно виходили з того, що Позивачем не надано належних та допустимих доказів щодо зміни площі земельної ділянки, не дотримано порядку внесення змін до договору оренди землі №6442 від 20.03.2009 та підставно відмовили в задоволенні позовних вимог.

Щодо посилань скаржника на недослідження судами попередніх інстанцій обставин щодо зменшення площі земельної ділянки за договором оренди землі №6442 від 20.03.2009, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до ч.1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Виходячи з наведених норм закону, допустимим доказом зміни площі земельної ділянки є виготовлена у відповідності до вимог Закону України "Про землеустрій" технічна документація із землеустрою. Така документація є підставою для внесення змін до умов договору оренди землі, а також належним доказом дотримання Позивачем порядку внесення змін до договору у відповідності з вимогами закону.

Без надання допустимих доказів необхідності внести зміни до договору оренди землі, позов не може бути задоволено, про що обґрунтовано зазначили суди попередніх інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях.

Відповідно до ч.1 ст. 4 Господарського кодексу України (далі - ГК України) земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу.

Відтак, суди попередніх інстанцій помилково застосували до спірних правовідносин ст. 188 ГК України, яка регулює порядок зміни та розірвання господарських договір, однак це не вплинуло на правильність висновків судів про відмову в задоволенні позову.

Даним спростовуються доводи скаржника про незастосування судами попередніх інстанцій ст. 188 ГК України до спірних правовідносин.

Посилання скаржника на недослідження судами попередніх інстанцій додаткової угоди від 22.07.2017 до договору оренди землі №6442 від 20.03.2009 колегією суддів відхиляються, оскільки не спростовують висновку суду про необхідність виготовлення технічної документації із землеустрою щодо спірної земельної ділянки.

Посилання скаржника на відмову судом апеляційної інстанції у задоволенні клопотання Позивача про залучення до матеріалів справи додаткових документів колегією суддів відхиляються, оскільки відповідно до ч.3 ст. 269 ГПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.

Щодо посилання Позивача на відмову судом апеляційної інстанції в призначенні земельної-технічної експертизи для визначення фактичної площі земельної ділянки, то вони колегією суддів відхиляються, оскільки, виходячи з положень п.1 ч.1 ст. 99 ГПК України, судова експертиза повинна призначатися лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмету доказування, тобто в разі, коли висновок експерта не може замінити інші засоби доказування, водночас, як зазначено вище, належним доказом зміни площі земельної ділянки є технічна документація із землеустрою.

Посилання скаржника на заяву про уточнення позовних вимог вих.№21 від 17.05.2017 колегією суддів не приймається, оскільки дана заява відсутня в матеріалах справи, крім того вона датована раніше ніж сама позовна заява в цій справі.

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Наведені у касаційній скарзі аргументи не можуть бути підставами для скасування судових рішень, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права та зводяться до переоцінки встановлених судом обставин.

Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300 301 308 309 314 315 317 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Приватного підприємства "Шанс-Н" залишити без задоволення.

2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 07.02.2018 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 19.10.2017 у справі №915/825/17 залишити без змін, з мотивів викладених у даній постанові.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Суховий В.Г.

Судді Берднік І.С.

Міщенко І.С.