Визнання відсутнім права на стягнення оренди

В умовах постійних масованих обстрілів наслідком яких є руйнування, в тому числі об’єктів нерухомого майна, все більш актуальними та не менш спірними постають саме орендні відносини.

Свого часу в статті «Оренда: припинення, розірвання, відмова» ми робили правовий аналіз підстав припинення, розірвання, відмови від договору оренди, де все ж таки рекомендували в договорі оренди передбачати умови розірвання, які в тому числі відповідали б обставинам воєнного стану та власне обставинам знищення майна, оскільки норми національного права не містять норми, яка б регулювала відносини між сторонами у разі знищення майна, яке було предметом оренди.

В даній статті спробуємо розібратись з тією ситуацією, коли підстав для припинення чи розірвання договору не має, майно передане в оренду знищено обстрілом, а орендодавець вимагає оренду плату.

Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Підписуйтесь на наш Канал у Telegram та на X, а також на нашу сторінку у Facebook, щоб бути в курсі найважливіших подій.

Частиною першою статті 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Велика палата Верховного Суду в постанові по справі 910/7495/16 від 08.05.2018 року з приводу застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України зазначив:

«…Отже, наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов’язання сплатити орендну плату об’єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об’єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

З урахуванням викладеного вище Велика Палата Верховного Суду зазначає, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством…»

Тобто, якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі наведеної правової норми він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

Підписуйтесь на наш Канал у Telegram та на X, а також на нашу сторінку у Facebook, щоб бути в курсі найважливіших подій.

Аналогічна правова позиція щодо застосування норм частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/13158/20, № 911/3067/20, № 911/654/21, № 922/619/25, № 610/986/25.

Отже, в ситуації, коли підстав для припинення чи розірвання договору не має, майно передане в оренду знищено обстрілом, а орендодавець вимагає оренду плату, наймачу необхідно зібрати докази на встановлення факту неможливості використання майна. Такими доказами можуть бути, наприклад, довідки з ОСББ чи іншої експлуатуючої організації про знищення майна, акт ДСНС (якщо в ньому відображено перелік знищеного майна), витяг з ЄРДР (якщо в ньому відображено перелік знищеного майна), довідка від органу місцевого самоврядування про знищення майна чи акт обстеження майна, фотоматеріали, інформація з медіа тощо.

Вказане може бути використано і як контраргумент у спорі про стягнення орендних платежів, також може підставою і для ініціювання власного спору про визнання права на стягнення орендних платежів відсутнім.

З приводу такого способу захисту як визнання права відсутнім слід вказати на те, що відповідно до сталої позиції Верховного Суду способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України), такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися для захисту (невизнання чи оспорювання) різноманітних приватних прав (зобов`язальних, речових, виключних, спадкових, права на частку в спільній частковій власності і т. д.). По своїй суті такий спосіб захисту як визнання права охоплює собою і визнання права відсутнім (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

За договором оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, тобто орендар має обов’язок, а орендодавець має кореспондуюче право.

З огляду на те, що захисту підлягає право, а не обов’язок, то в даному випадку належним способом захисту може бути в тому числі встановлення відсутнім права на стягнення орендної плати на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК України.

Підписуйтесь на наш Канал у Telegram та на X, а також на нашу сторінку у Facebook, щоб бути в курсі найважливіших подій.

Звертаючись до суду саме з таким способом захисту позивач прагне досягти правової визначеності, тобто прагне підтвердження судом припинення прав орендодавця на одержання орендної плати, що виправдовує ефективність такого способу захисту.

Тобто, в ситуації, коли орендодавець і не порушує спір про стягнення орендної плати, але й відмовляється підписати угоду про відмову від стягнення орендних платежів на період неможливості використання майна, наймач може захистити свої права саме у спосіб визнання права відсутнім і захистити себе від правової невизначеності, що породжена орендодавцем.

Підсумовуючи слід сказати, що в кожному разі краще врегулювати відносини на досудовому етапі, краще за все – на етапі укладення договору, адже в умовах конфлікту сторони зазнають лише більше страждань.

Анна Мартиненко, партнер АО Кравець і партнери

Ростислав Кравець, старший партнер АО Кравець і партнери

+380(44)229-6950