Выселение за долги: мифы, реальные угрозы для должника

Потеря жилья — это, без преувеличения, один из самых больших страхов любого человека. Когда кредитные обязательства становятся непосильными, а диалог с банком, другим финансовым учреждением заходит в тупик, перед заёмщиком возникает реальная угроза: принудительное выселение.

Однако получение судебной повестки или звонок от коллекторов ещё не означает, что вы окажетесь на улице уже завтра. Процесс обращения взыскания на жильё — это сложная юридическая процедура, имеющая чёткие этапы, правила и, что самое главное, направления, которые защищают должника.

Особую актуальность этот вопрос приобрёл в современных украинских реалиях, где действует военное положение. Действует ли сейчас мораторий? Могут ли выселить из единственного жилья? Что делать, если в квартире прописаны дети?

Вопросы, которые будут далее рассмотрены:

- механизмы выселения из квартиры за долги;

- наличие непогашенного кредитного долга = выселение;

- что нужно учесть в суде, чтобы не выселили;

- если проиграл суд первой инстанции;

- апелляционное рассмотрение останавливает выселение;

- сколько длиться судебное дело о выселении;

- банк зарегистрировал за собой право собственности по ипотечной оговорке, что делать, чтоб не выселили;

- невыполнение полученного от МФО письменного требования о выселении из дома;

- самостоятельная проверка и контроль владельца квартиры;

- исполнительная надпись нотариуса является основанием для выселения;

- банк может просто прийти и заменить замки;

- если за долги без решения суда принудительно выселили;

- собственник сменился, но я всё ещё здесь;

- мораторий на выселение во время военного положения;

- какие могут существовать законные основания для принудительного выселения должника из ипотечного дома;

- поможет в затягивании, недопущении выселения, подача иска об отмене перехода права собственности к новому владельцу, признании недействительным кредитного или ипотечного договора;

- угроза выселения наследнику, принявшему наследство;

- как выбрать адвоката для дела о выселении;

- после продажи квартиры на торгах СЕТАМ, реально выселить предыдущих владельцев (жильцов);

- ЦНАП может снять с регистрации бывших собственников дома без получения согласия последних;

- разница снятия с регистрации и выселения;

- единственное жильё должника — как влияет на выселение;

- как влияет на выселение длительное время проживания должника в спорном жилье;

- нахождение в реестре должников является основанием для выселения из имущества;

- за какую сумму долга могут забрать, тем самым выселить из последней квартиры;

- может жена отменить через суд решение о выселении мужа;

- выселение должника, который не прописан в квартире, проданной на торгах СЕТАМ;

- сколько даётся времени на выселение из квартиры, которая теперь принадлежит МФО;

- судебная практика о выселении из дома: поможет должнику;

- банкротство физического лица должника поможет побороть выселение из квартиры;

- Верховный суд рассматривает дела о выселении;

- суд откажет в выселении, если не соблюдена часть 2 статьи 40 закона Об ипотеке и часть 3 статьи 109 Жилищного кодекса, при переходе права собственности на ипотечный дом в рамках ипотечной оговорки;

- регистрация собственником в ипотечном имуществе лиц без согласия на то ипотекодержателя не является основанием для выселения;

- ограничение прав членов семьи собственника жилья на проживание в ипотечной квартире;

- если незаконно банк выселил;

- может государственный или частный исполнитель самостоятельно выселить;

- договор ипотеки является основанием для выселения;

- за коммунальные долги могут выселить из единственного жилья;

- судебная отмена электронных торгов СЕТАМ будет основанием для недопущения выселения;

- основания, чтобы не дать суду выселить должника;

- мораторий на выселение из ипотечного жилья (закон 2120-ІХ от 15.03.22);

- банк может на сегодня подать иск в суд о выселении из ипотеки;

- решение о выселении из ипотеки, можно подавать на исполнение в исполнительную службу;

- исполнитель выполняет решение суда, несмотря на мораторий на выселение;

- мораторий на выселение распространяется на имущество без ипотеки;

- мораторий на выселение из ипотеки, которая приобретена частично за кредитные и за собственные средства;

- порядок выселения из ипотечного имущества лица, вселённого без согласия ипотекодержателя;

- банк национализировали или он стал банкротом, выселение прекращается;

- договориться с банком, коллекторами для недопущения выселения;

- мораторий по приостановлению выселения в отношении физических лиц-предпринимателей и юридических лиц;

- могут выселить пенсионера, инвалида или многодетную семью из единственного ипотечного жилья;

- распространяется ли мораторий на выселение, если решение суда вступило в силу до военного положения;

- выселение из НЕ приватизированной квартиры за долги, если она не в ипотеке;

- какие действия должника ускоряют выселение, а какие – замедляют;

- считается законным выселение зимой;

- что делать, если коллекторы, банк угрожают "быстрым выселением через 3 дня";

- возможность выселения, если долг по ипотеке уже продан коллекторам;

- возможность отсрочки исполнения решения суда о выселении;

- как подать жалобу на действия государственного или частного исполнителя, если он нарушает процедуру выселения;

- что происходит с выселением, если кредитный договор признан недействительным, но ипотечный договор является действующим

Вот уже и ответы

Механизмы выселения из квартиры за долги

Выселение за долги (чаще всего за коммунальные услуги или невыплату ипотеки) может происходить только в рамках, определённых законом. Все процедуры можно условно разделить на следующие категории:

В добровольном порядке: когда должник или другие лица самостоятельно покидают квартиру. Тем самым избегается судебная волокита, расходы на исполнительные производства и психологическое давление;

Без суда недобровольный - незаконный порядок: когда человек возвращается домой, а его вещи выброшены за дверь, и заменены замки. При этом имеется новый собственник с соответствующими документами на квартиру, например, купивший квартиру на торгах СЕТАМ, или получивший право собственности по ипотечной оговорке к договору ипотеки (статьи 36-38 закона Украины “Об ипотеке”);

Судебный порядок через суд и исполнительную службу: когда есть решение суда о выселении. Это единственный законный способ принудительно лишить человека места проживания (жилья), если он не хочет освобождать его добровольно. Любые другие способы являются незаконными. При этом, именно исполнитель, а не собственник, имеет полномочия осуществить принудительное выселение, тем самым выполнить решение суда в принудительном порядке.

Вывод: Единственным законным механизмом принудительного выселения является судебный порядок с последующим исполнительным производством. Любые попытки выбросить вещи, заменить замки или иным образом выселить человека без участия суда и исполнителя являются незаконными и ведут к серьёзной юридической ответственности для того, кто их совершает.

ВИДЕО БОНУС: ВЫСЕЛЕНИЕ ЗА КРЕДИТ ДОЛГ

Наличие непогашенного кредитного долга = выселение

Многие заёмщики путают понятия "взыскание долга" и непосредственно "выселение". На самом деле это двухэтапный процесс. Сначала кредитор должен получить право распоряжаться вашей недвижимостью (или продать её), и только затем поднимать вопрос о выселении.

Следовательно, непогашенный кредитный долг не равен выселению, поскольку это разные правовые требования, и наличие долга не в каждом случае приводит к выселению.

Кроме того:

- выселение в принудительном порядке осуществляется только после получения соответствующего решения суда. А это уже не так просто и не так быстро, что играет на руку должнику;

- обратиться в суд по поводу решения о выселении возможно только после того, как сменился собственник спорного жилья, либо одновременно заявлены в суд требования по поводу смены собственника и выселения.

Что нужно учесть в суде, чтобы не выселили

Необходимо исходить из следующего:

- это единственное жильё должника или есть другое жильё;

- какое основание для выселения: ипотечная оговорка; продажа на электронных торгах СЕТАМ и т.д.;

- было жильё приобретено за кредитные средства (займ) или нет, и обеспечено ли такое жильё договором ипотеки;

- если жильё было приобретено не за кредитные средства, указано ли в иске о выселении другое аналогичное жильё, куда необходимо вселить человека в таком случае (часть 2 статьи 109 Жилищного кодекса);

- срок проживания и основание приобретения права собственности у лица, которое пытаются выселить;

- является спорное имущество общим имуществом супругов или общим имуществом других лиц;

- возраст человека, которого выселяют, и его дееспособность (состояние здоровья, инвалидность и т.п.);

- какие доказательства истец и ответчик приобщили к делу;

- и т.д.

Главная цель: доказать, что законные основания для принудительного выселения отсутствуют, что процедура была нарушена, нарушаются права лиц, имеющих особую социальную защиту.

Если проиграл суд первой инстанции

Если суд первой инстанции принял решение не в Вашу пользу, необходимо действовать быстро и решительно:

Анализ решения:

- получить и тщательно проанализировать полный текст решения суда (мотивационную часть);

- определить конкретные ошибки суда в применении норм права (материального или процессуального) или в оценке доказательств.

Апелляционная жалоба:

- подать апелляционную жалобу в соответствующий апелляционный суд;

- срок: 30 дней со дня составления полного текста судебного решения (если не присутствовали на заседании, срок считается со дня получения копии полного текста или дня, когда могли о нём узнать);

- доказательства: привлечь новые доказательства (если их невозможно было подать в первой инстанции) или предоставить дополнительные объяснения относительно уже существующих.

Подключить адвоката: если таковой отсутствовал в суде первой инстанции.

Главное: жалобу следует подать вовремя, сосредоточившись на юридических ошибках суда, а не простом повторении своей позиции.

Апелляционное рассмотрение останавливает выселение

Автоматически не останавливает, поскольку об апелляционном рассмотрении (подаче апелляции, открытии апелляционного производства) следует письменно уведомить государственного (частного) исполнителя, если последнему уже предоставлено на исполнение соответствующее решение суда о выселении.

Следует иметь в виду, что решение суда первой инстанции вступает в законную силу после истечения 30-дневного срока на подачу апелляционной жалобы при условии неподачи апелляционной жалобы или окончания апелляционного пересмотра.

Сколько длиться судебное дело о выселении

Продолжительность сильно варьируется, но ориентировочно может длиться:

- первая инстанция: от 2-12 месяцев и более;

- апелляционная инстанция: дополнительно 2–6 месяцев (или более);

- кассационная инстанция (Верховный Суд): дополнительно 6-18 месяцев (или более).

Факторы, влияющие на продолжительность:

- сложность дела (наличие малолетних детей, спор о праве собственности, ипотека);

- загруженность суда;

- количество участников и их желание затягивать процесс.

Из своего опыта скажу, что было дело, которое рассматривалось в суде первой инстанции более 12 лет. В таком случае срок играет на руку должнику.

Банк зарегистрировал за собой право собственности по ипотечной оговорке, что делать, чтоб не выселили

Обжаловать переход права собственности в суде, путём отмены решения государственного регистратора о таком переходе или истребования имущества у последнего собственника (статья 388 Гражданского кодекса), если банк уже продал имущество третьему лицу.

Невыполнение полученного от МФО письменного требования о выселении из дома

Невыполнение письменного требования о выселении, полученного непосредственно от МФО (микрофинансовой организации), не имеет юридических последствий в виде принудительного немедленного выселения.

Кратко:

- МФО не имеет права самостоятельно выселять, потому что выселение возможно только на основании соответствующего решения суда;

- требование МФО – это лишь просьба в добровольном порядке выселиться;

- если дом является предметом ипотеки по долгу перед МФО, они могут начать процедуру принудительного взыскания, которая может привести к продаже жилья и дальнейшему выселению, но только через законные процедуры.

Резюме: игнорировать требование не стоит, но оно само по себе не является основанием для обязательного выселения.

Самостоятельная проверка и контроль владельца квартиры

Необходимо использовать сведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (ГРВП), а именно:

- получать информационную справку из ГРВП: через нотариуса (стоимость 300–1500 грн.) или самостоятельно на сайте Министерства юстиции или через приложение/портал "Дія" (к сожалению, на сегодня самостоятельно функция не работает из-за военного положения). Справка предоставляется по адресу, регистрационному номеру имущества или ФИО собственника;

- мониторинг (дополнительно): можно воспользоваться сервисами (например, "SMS-маяк" от "Дія" или частными сервисами), которые присылают автоматические оповещения о любых регистрационных действиях, происходящих с недвижимостью;

- контролировать: регулярно, раз в 1–3 месяца, получайте информационную справку (если есть риск смены собственника, например, когда активизировались банк / МФО). Это позволит своевременно выявить регистрационные действия (например, перерегистрацию собственности) и подать соответствующую жалобу в Минюст или уже иск в суд.

ВИДЕО В ТЕМУ: Раздел имущества супругов в кредитном, ипотечном деле

Исполнительная надпись нотариуса является основанием для выселения

Нет, исполнительная надпись нотариуса сама по себе не является прямым основанием для выселения, поскольку исполнительная надпись является внесудебным исполнительным документом для взыскания именно долга (по нотариально удостоверенным кредитным (займа) договорам) или обращения взыскания на ипотечное имущество. То есть, надпись не является прямым основанием для выселения.

На основании этой надписи исполнитель может обеспечить переход права собственности на ипотечное жильё к новому собственнику, путём проведения электронных торгов арестованного имущества СЕТАМ.

Именно завершение обращения взыскания на ипотечное жильё (может быть инициировано через исполнительную надпись) согласно ст. 40 Закона Украины «Об ипотеке» является основанием для добровольного выселения жильцов.

Вывод: исполнительная надпись – это начальный механизм принудительного взыскания, который может привести к выселению после того, как жильё будет реализовано и право собственности перейдёт к новому собственнику.

Банк может просто прийти и заменить замки

Только как незаконное действие (самоуправство — статья 356 Уголовного кодекса). Для совершения замены замков требуется законное основание, например:

- добровольное согласие на это должника;

- внесудебный переход права собственности в пользу банка;

- судебное решение о переходе права собственности в пользу банка;

- решение суда о выселении.

Если за долги без решения суда принудительно выселили

Это является незаконным, поэтому можно инициировать следующие действия:

- немедленно вызвать полицию: зафиксировать факт незаконного выселения;

- обратиться в суд: подать иск об устранении препятствий в пользовании жильём (вселении) и/или истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Собственник сменился, но я всё ещё здесь

Это критический момент, который нужно осознать. Даже если банк переоформил квартиру на себя во внесудебном порядке или продал её на торгах в рамках исполнительного производства — это ещё не означает автоматического физического выселения.

Согласно ст. 47 Конституции, никто не может быть принудительно лишён жилья иначе как на основании закона по решению суда.

То есть схема выглядит так:

Этап 1: кредитор получает право собственности на жильё.

Этап 2: кредитор просит вас добровольно освободить помещение.

Этап 3: если нет добровольного согласия — кредитор вынужден подавать новый иск в суд, уже именно о "выселении".

Что это значит для? Даже в самом худшем случае, когда квартира уже юридически потеряна, остаётся промежуток времени (от нескольких месяцев до года), пока длится суд о выселении. Это время можно использовать для переговоров о выкупе жилья (дисконт), поиска нового места жительства или обжалования перехода права собственности и т.п.

Мораторий на выселение во время военного положения

Да, действует мораторий на выселение, на период военного положения и в течение 30 дней после его отмены/прекращения.

Следовательно, исполнение решений о выселении приостановлено, а потому запрещено принудительное исполнение решений о выселении жильцов из жилья, переданного в ипотеку (по потребительским кредитам), даже если такое решение суда уже существует.

Важные исключения (где мораторий НЕ действует):

- кредитный договор, заключён после 17 марта 2022 года;

- кредит, получен не на покупку жилья (например, для бизнеса) или не по договорам потребительского кредитования.

Выводы: мораторий защищает заёмщиков по потребительским ипотечным кредитам, заключённым до войны, от принудительного выселения и потери жилья через исполнительное производство.

ВИДЕО ПОМОЩЬ: МОРАТОРІЙ НА ВИСЕЛЕННЯ ІЗ ІПОТЕКИ ПІД ЧАС ВІЙНИ

Какие могут существовать законные основания для принудительного выселения должника из ипотечного дома

Выселение происходит в порядке, который зависит от приобретения права собственности новым владельцем:

- на основании обращения взыскания (ст. 40 Закона «Об ипотеке»): выселение всех жильцов, когда право собственности на ипотечное жильё перешло к новому владельцу (банку или покупателю) вследствие обращения взыскания (судебное решение, внесудебная оговорка, продажа на СЕТАМ).

- принудительное выселение осуществляется исключительно на основании решения суда (если должник / иные лица живущие в спорном жилье, отказались выселиться добровольно);

- на основании смены собственника: при выселении должен быть решён вопрос о предоставлении другого жилья, в соответствии с ч. 2 ст. 109 ЖК УССР (если жильё не было приобретено за кредитные средства).

Главный вывод: Принудительное выселение всегда требует либо решения суда о выселении, либо законного исполнительного производства по выселению, которое инициируется новым собственником.

Поможет в затягивании, недопущении выселения, подача иска об отмене перехода права собственности к новому владельцу, признании недействительным кредитного или ипотечного договора

Да, подача иска об отмене перехода собственности или признании договоров недействительными является мощным инструментом для затягивания процесса и временного недопущения выселения.

Ключевые преимущества: остановка процесса (обеспечение иска): можно в т.ч. одновременно с иском подать заявление об обеспечении иска. Тем самым суд может временно запретить исполнителю, банку или новому собственнику совершать любые действия с имуществом, включая выселение, до окончательного решения суда.

Затягивание времени: рассмотрение сложных споров относительно недействительности договоров или отмены регистрационных действий значительно затягивает процесс (нередко до года и более). Это даёт время на поиск альтернативного решения проблемы.

Победа в суде: если в суде будет доказанно весомые юридические основания (например, нарушение прав детей, фальсификация, отсутствие согласия совладельца, нарушение законодательства о потребительском кредитовании и т.п.), победа в суде гарантирует недопущение выселения.

Важно: необходимо приводить реальные и весомые юридические аргументы, а не формальные основания, поскольку суд может быстро отказать в удовлетворении иска и обеспечении.

Угроза выселения наследнику, принявшему наследство

Да, угроза выселения наследнику существует, если наследство обременено долгами или ипотекой, которые он принял вместе с имуществом.

Ключевые моменты:

Принятие долгов: Наследник, принимая наследство, принимает на себя и все долги наследодателя, которые были обеспечены унаследованным имуществом (например, ипотекой).

Ответственность в пределах стоимости: Наследник отвечает за долги только в пределах действительной стоимости унаследованного имущества.

Выселение через ипотеку: Если унаследованная квартира была предметом ипотеки по кредиту, который не был погашен, кредитор (банк) имеет право обратить взыскание на эту ипотеку, что может привести к продаже квартиры и, соответственно, к принудительному выселению наследника как нового собственника/должника (за исключением случаев действия моратория).

Вывод: Наследник наследует статус должника/ипотекодателя, и если кредитор воспользуется правом взыскания, выселение возможно на общих законных основаниях.

Как выбрать адвоката для дела о выселении

Выбирайте адвоката, руководствуясь такими ключевыми критериями:

- специализация и опыт: ищите адвоката, который имеет значительный опыт именно в жилищных спорах, ипотеке и исполнительном производстве, а не просто общую практику;

- спросите об успешно завершённых делах, связанных с обжалованием выселения, отменой торгов (СЕТАМ) или недействительности договоров;

- репутация, отзывы: проверьте отзывы клиентов и наличие адвоката в открытых реестрах.

- финансовые условия и прозрачность: обсудите чёткий и прозрачный гонорар;

- избегайте адвокатов, которые дают 100% гарантии победы, поскольку это невозможно в судебной практике;

- персональная консультация: адвокат должен чётко объяснить перспективы дела, риски и пошаговый план действий, а не только обещать скорую победу.

После продажи квартиры на торгах СЕТАМ, реально выселить предыдущих владельцев (жильцов)

Успешное выселение может быть осложнено или отложено при наличии следующих обстоятельств, которые часто используются должниками для обжалования:

- нецелевое приобретение жилья: если жильё, переданное в ипотеку, было приобретено не за кредитные средства (полностью или частично), новый собственник обязан предоставить должникам другое постоянное жильё (ст. 109 ЖК УССР);

- совместная собственность: если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, которые не являются должниками (совладельцам), их права могут быть нарушены, что даёт основания для обжалования торгов или выселения.

- уязвимые категории: проживание в квартире малолетних/несовершеннолетних, недееспособных лиц или лиц с особой социальной защитой требует дополнительных разрешений и создаёт значительные препятствия для быстрого выселения;

- судебные обжалования: продолжающиеся судебные споры относительно недействительности ипотеки, отмены торгов или исполнительного производства временно блокируют возможность принудительного выселения;

- в некоторых случаях разнообразная (нестабильная) судебная практика, исходя из особенностей дела.

ЦНАП может снять с регистрации бывших собственников дома без получения согласия последних

Да, может, но только на основании соответствующих документов, подтверждающих смену собственника. А именно:

- ЦНАП (или другой орган регистрации) может снять лицо с регистрации места проживания без его согласия на основании заявления нового собственника жилья;

- основанием является документ о праве собственности, подтверждающий, что лицо, которое нужно снять с регистрации, больше не является собственником этого жилья (например, выписка из ГРВП о регистрации права собственности за новым владельцем).

Вывод: для ЦНАПа главным является факт утраты права собственности лицом, которое снимают с регистрации, а не наличие его личного заявления или согласия.

Разница снятия с регистрации и выселения

Снятие с регистрации (учёта) — это административное действие, фиксирует, что человек больше не зарегистрирован по этому адресу, но не лишает его права там проживать.

Выселение — это принудительное лишение права проживать в жилье и возможно только по решению суда.

Следовательно, можно быть выселенным, но оставаться в регистрации по адресу, и наоборот — можно быть снятым с регистрации, но иметь законное право там жить.

ВИДЕО ПОМОЩЬ: ОТМЕНИЛ ГОСРЕГИСТРАЦИЮ БАНКА НА ИПОТЕЧНЫЙ ДОМ И ЗЕМЛЮ

Единственное жильё должника — как влияет на выселение

Статус квартиры как единственного жилья должника существенно влияет на процесс выселения, но не обеспечивает 100% защиты от потери имущества.

Кратко:

- мораторий (временно): если жильё является единственным и было передано в ипотеку по потребительскому кредиту в иностранной валюте, на него действует мораторий (закон № 1304-VII). Это блокирует принудительное взыскание и выселение до конца военного положения (с определёнными исключениями);

- защита согласно жилищному кодексу: если жильё не было приобретено за кредитные средства, обеспеченные этой же ипотекой, то при выселении должнику должно быть предоставлено другое постоянное жилое помещение (ч. 2 ст. 109 ЖК);

- отсутствие абсолютной защиты: если жильё было приобретено за целевой ипотечный кредит под залог этого же жилья, статус "единственного" не защищает от законного обращения взыскания (продажи) и последующего выселения, хотя может усложнить процедуру для кредитора.

Вывод: единственное жильё даёт более сильные правовые аргументы для защиты, но не делает его неприкосновенным, особенно в случае целевой ипотеки.

Как влияет на выселение длительное время проживания должника в спорном жилье

Само по себе не является абсолютным основанием для отказа в выселении, но может быть весомым аргументом для суда и влияет на процесс.

Основные аспекты:

- социальная защита: длительное время проживания усиливает аргументы о необходимости социальной защиты, особенно если это единственное жильё (в понимании статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод). Суд должен более тщательно исследовать обстоятельства, в частности, наличие альтернативного жилья;

- применение ст. 109 ЖК: если жильё не было приобретено за целевой кредит, новый собственник обязан предоставить другое постоянное жильё при выселении (ч. 2 ст. 109 Жилищного кодекса);

- установление статуса: длительное проживание помогает доказать, что жильё является фактическим местом постоянного проживания семьи (или единственным жильём), что может иметь решающее значение (кроме приобретения квартиры за кредитные средства);

- правовые требования: однако, если жильё было предметом целевой ипотеки (куплено за кредит, обеспеченный этой же квартирой), законные основания для взыскания и выселения преобладают над аргументом о длительности проживания.

Нахождение в реестре должников является основанием для выселения из имущества

Нет, само по себе нахождение лица в Едином реестре должников (ЕРД) не является основанием для выселения из имущества.

Кратко:

- ЕРД — это информационная база, которая фиксирует наличие открытого исполнительного производства в отношении должника;

- запись в ЕРД свидетельствует о том, что исполнитель начал действия по принудительному взысканию долга, которые могут привести к обращению взыскания на имущество;

- выселение может наступить только как конечный результат этого исполнительного производства, когда:

- квартира была предметом ипотеки;

- было обращено взыскание на эту квартиру;

- квартира была продана новому собственнику;

- новый собственник получил решение суда о принудительном выселении.

Вывод: ЕРД — это индикатор риска, который может предшествовать процессу выселения, но не является его непосредственным юридическим основанием.

За какую сумму долга могут забрать, тем самым выселить из последней квартиры

Часть 7 статьи 48 Закона Украины «Об исполнительном производстве» устанавливает, что взыскание на единственное жильё физического лица-должника и земельный участок, на котором расположено такое жильё, не обращается, если сумма, подлежащая взысканию по исполнительному документу, не превышает 20 размеров минимальной заработной платы (МЗП).

Важно: эта норма не применяется, если жильё является предметом обеспечения (ипотеки) по этому долгу. В случае ипотеки, взыскание возможно независимо от размера долга (при условии превышения 5% стоимости ипотеки).

Может жена отменить через суд решение о выселении мужа

Нет, жена не может отменить решение о выселении в отношении мужа, поскольку:

- принцип индивидуальности: судебное решение о выселении касается конкретного лица (в данном случае, мужа) и создаёт для него правовые последствия. Жена не является стороной этого решения;

- исключение (представительство): она может подать апелляционную/кассационную жалобу или иск об отмене только если имеет надлежащие юридические полномочия на представительство интересов мужа (например, нотариально удостоверенную доверенность или если она является законным представителем недееспособного мужа).

Важный нюанс (защита собственных прав): жена может обжаловать собственное выселение или подать иск о защите своих прав (например, как совладельца или члена семьи), если эти права были нарушены спорным решением о выселении мужа.

ВИДЕО В ТЕМУ: Апеляційний суд захистив землю дружини від кредит боргу чоловіка

Выселение должника, который не прописан в квартире, проданной на торгах СЕТАМ

Выселить могут, что касается ипотечной квартиры. Если ипотека отсутствует и это жильё является единственным жильём должника, то гражданам, которых выселяют из жилых помещений, одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение, за исключением выселения граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счёт кредита (займа) банка или другого лица, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения. Постоянное жилое помещение, предоставляемое выселяемому лицу, должно быть указано в решении суда (часть 2 статьи 109 Жилищного кодекса).

Сколько даётся времени на выселение из квартиры, которая теперь принадлежит МФО

Конкретный срок, который предоставляется должнику на выселение из квартиры, перешедшей в собственность МФО (как новому собственнику/ипотекодержателю), зависит от способа обращения взыскания и последующего судебного решения:

Добровольное выселение (ст. 40 Закона «Об ипотеке»):

- после приобретения МФО права собственности, они обязаны направить требование о добровольном освобождении жилья;

- должнику предоставляется не менее одного месяца со дня получения этого требования для добровольного выселения.

Принудительное выселение в рамках исполнительного производства для выполнения решения суда о выселении:

- если должник отказывается выселяться добровольно, МФО должно обратиться в суд и получить решение о принудительном выселении;

- после открытия исполнительного производства на основании этого решения, исполнитель предоставляет должнику срок для исполнения решения (обычно до 10 рабочих дней). Если этого не происходит, исполнитель осуществляет принудительное выселение, в т.ч. с правом привлекать сотрудников полиции.

Вывод: как правило, первый официальный срок для добровольного освобождения составляет один месяц. Фактический срок до принудительного выселения может быть значительно дольше из-за продолжительности судебного и исполнительного производства.

Судебная практика о выселении из дома: поможет должнику

Да, судебная практика в некоторых случаях помогает, исходя из следующих аргументов:

- единственное жильё: суд не позволит выселения, если человек окажется на улице;

- социальный статус: нетрудоспособность, инвалидность, возраст, наличие несовершеннолетних детей;

- нарушение процедуры перехода права собственности: если это подтверждено документально, например, решением Минюста или решением суда;

- совместная собственность: если другой супруг не выселен, то другой имеет право жить вместе со вторым супругом;

- применение моратория на выселение (если это валютный потребительский кредит);

- право на альтернативное жильё (ст. 109 ЖК): если жильё не было приобретено в кредит, суды обязывают нового собственника предоставить другое постоянное жилое помещение при выселении;

-взыскание на сумму свыше 20 МЗП: если взыскание происходит не по ипотеке, а по обычному долгу, применяется запрет обращать взыскание на единственное жильё, если долг не превышает 20 минимальных зарплат (ст. 48 ЗУ "Об исполнительном производстве").

Таким образом, есть основания побороть выселение. Если выселение неизбежно, судебная практика позволяет отсрочить его или добиться предоставления альтернативного жилья.

Банкротство физического лица должника поможет побороть выселение из квартиры

Нужно исходить из того, является ли это ипотечное имущество или нет, поскольку банкротство является мощным механизмом защиты для неипотечного единственного жилья и способом затягивания/реструктуризации долга за ипотечным жильём, но не даёт абсолютной гарантии сохранения ипотечного имущества.

Согласно части 2 статьи 131 Кодекса Украины по процедурам банкротства, в состав ликвидационной массы не включается жильё, которое является единственным местом проживания семьи должника (квартира общей площадью не более 60 квадратных метров или жилой площадью не более 13,65 квадратного метра на каждого члена семьи должника, или жилой дом общей площадью не более 120 квадратных метров) и не является предметом обеспечения (ипотеки), а также другое имущество должника.

Следовательно, сохранение за собой права собственности, в т.ч. в процедуре банкротства, не даст возможности выселить из такого имущества.

ВИДЕО В ТЕМУ: Банкротство физического лица ипотечного должника | Реструктуризация долга

Верховный суд рассматривает дела о выселении

Да, такие дела рассматривает Верховный суд, если в кассационной жалобе будут соблюдены соответствующие нормы к форме и содержанию такой жалобы с указанием оснований необходимости открытия кассационного производства.

Суд откажет в выселении, если не соблюдена часть 2 статьи 40 закона Об ипотеке и часть 3 статьи 109 Жилищного кодекса, при переходе права собственности на ипотечный дом в рамках ипотечной оговорки

Да, откажет! Поскольку, в случае, если стороны договора ипотеки предусмотрели в нём ипотечную оговорку о возможности обращения взыскания на предмет ипотеки путём внесудебного урегулирования на основании этого договора, выселение жильцов из соответствующего объекта должно происходить с соблюдением процедуры, предусмотренной в части второй статьи 40 Закона Украины «Об ипотеке» и в части третьей статьи 109 ЖК Украины. Её несоблюдение является основанием для отказа в иске о выселении жильцов жилья, являющегося предметом ипотеки и на которое обращается взыскание, так как на момент обращения с таким иском отсутствуют нарушения, непризнание или оспаривание прав ипотекодержателя или нового собственника относительно предмета ипотеки (аналогичный вывод изложен в постановлениях Большой Палаты Верховного Суда от 13.03.19 по делу 520/7281/15-ц и от 12.06.19 по делу 205/578/14-ц).

Эта статья предусмотрена непосредственно для обычного человека (не юриста), поэтому акцентирую, что постановления Верховного Суда, приведённые в материале, являются обязательными для других судов и государственных органов, которые применяют аналогичные выводы. Поэтому рекомендую указанную практику брать к себе в дело для получения победы.

Регистрация собственником в ипотечном имуществе лиц без согласия на то ипотекодержателя не является основанием для выселения

Нет, регистрация собственником других лиц в ипотечном имуществе без согласия ипотекодержателя не является самостоятельным основанием для выселения этих лиц и самого собственника, поскольку на момент такой регистрации собственник не менялся (постановление Верховного Суда от 19.04.24 по делу 183/6274/21).

Ограничение прав членов семьи собственника жилья на проживание в ипотечной квартире

Нет, такие ограничения не предусмотрены. Члены семьи собственника имеют право проживать и пользоваться ипотечной квартирой, даже если она передана в ипотеку. Это право не может быть ограничено договором ипотеки без их согласия.

Основание: позиция Верховного Суда, которая закреплена в ряде постановлений, например, в делах 205/1964/21, 175/17/23. Суд считает, что ипотека касается только права собственности, а не прав членов семьи на проживание, которые возникают отдельно.

Если незаконно банк выселил

Если банк осуществил выселение самостоятельно, без законного решения суда и/или без участия исполнителя — это незаконное самоуправство. Ваши действия должны быть немедленными и сфокусированными на восстановлении владения:

- немедленно вызвать полицию: зафиксировать факт незаконного проникновения, самоуправства (ст. 356 УКУ) и, возможно, повреждения имущества. Получить выписку из Единого реестра досудебных расследований о регистрации (открытии) уголовного производства;

- подать иск о вселении: обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жильём и вселении;

- обеспечение иска: одновременно с иском подать заявление об обеспечении иска, требуя запретить банку (новому собственнику) любые действия с отчуждением или ремонтом квартиры до разрешения дела по существу и прекратить препятствия для пользования квартирой на время судебного разбирательства;

- главная цель: восстановить фактическое владение квартирой через суд, используя доказательства незаконности действий банка.

Может государственный или частный исполнитель самостоятельно выселить

Нет, государственный или частный исполнитель не может самостоятельно осуществить принудительное выселение.

Обязательное основание: принудительное выселение осуществляется исполнителем исключительно на основании исполнительного документа, которым, в таком случае, является решение суда о выселении, вступившее в законную силу.

Исключение (ипотека): даже если жильё было продано на торгах СЕТАМ или перешло в собственность банка/МФО через внесудебную оговорку (обращение взыскания на ипотеку), сам исполнитель (который проводил продажу) не может выселить предыдущих жильцов. Новый собственник должен отдельно обратиться в суд для получения решения о принудительном выселении (ст. 40 Закона «Об ипотеке»).

Вывод: для принудительного выселения всегда требуется отдельное судебное решение.

Договор ипотеки является основанием для выселения

Нет, сам по себе договор ипотеки не является основанием для выселения.

Договор ипотеки – это договор об обеспечении исполнения основного обязательства (кредита). Он даёт кредитору (ипотекодержателю) право обратить взыскание на предмет ипотеки (квартиру) в случае невыполнения должником обязательств.

Выселение может произойти только после того, как кредитор реализует своё право взыскания, и право собственности на квартиру перейдёт к другому лицу (банку, МФО или покупателю).

Законное основание для выселения – это утрата должником права собственности и наличие решения суда о принудительном выселении (если должник отказывается освободить жильё добровольно).

Вывод: Договор ипотеки – это условие для взыскания, но не инструмент для выселения в принудительном порядке.

ВИДЕО БОНУС: ОТКАЗ ПРИВАТБАНКУ В ВЗЫСКАНИИ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ

За коммунальные долги могут выселить из единственного жилья

Смогут выселить в случае, когда будет предоставлено другое постоянное жилое помещение, куда необходимо выселить должника. Коммунальный или кредитный это долг — не имеет значения. Размер долга при этом должен быть не менее 20 размеров минимальной заработной платы, на сегодня это 160 тысяч гривен (ст. 48 Закона Украины «Об исполнительном производстве»).

Судебная отмена электронных торгов СЕТАМ будет основанием для недопущения выселения

Да, судебная отмена электронных торгов СЕТАМ является прямым и весомым основанием для недопущения выселения, поскольку подтверждает недействительность перехода права собственности к победителю торгов и возвращение такого права предыдущему собственнику.

Ключевые аспекты:

- Недействительность продажи: если суд признает результаты торгов СЕТАМ недействительными — это означает, что новый покупатель не приобрёл законного права собственности на квартиру;

- отсутствие основания для выселения: поскольку право собственности нового покупателя отменено, исчезает главное юридическое основание для принудительного выселения;

- восстановление права: должник, чьё имущество было незаконно продано, имеет право требовать восстановления своего права собственности на квартиру.

Вывод: Успешное обжалование торгов СЕТАМ гарантированно не позволяет выселения, поскольку исчезло основание для утраты жилья и появления нового собственника.

Основания, чтобы не дать суду выселить должника

Кратко об основаниях, чтоб не дать суду выселить должника:

- единственное жильё — основной защитой является доказательство того, что жильё единственное для должника и его семьи, и выселение оставит их без крыши над головой (кроме ипотечного имущества);

- отмена перехода права собственности к лицу, которое пытается выселить должника;

- права третьих лиц — если жильё является общей собственностью супругов или в нём зарегистрированы другие лица, в т.ч. совладельцы;

- социальные факторы — нетрудоспособность, инвалидность, наличие несовершеннолетних детей, долгосрочное проживание;

- незаконность предыдущих договоров — удачное судебное обжалование кредитного, ипотечного договора или договора поручительства;

- отсутствие альтернативного жилья — новый собственник не предложил другое жильё, если это единственное жильё должника (кроме ипотечного имущества);

- банкротство должника — открытие производства по банкротству останавливает исполнительные производства, включая выселение;

- и т.д.

Мораторий на выселение из ипотечного жилья (закон 2120-ІХ от 15.03.22)

Указанным законом внесены изменения в законодательство, которые позволили не выселять ипотечных должников из ипотечного имущества, являющегося обеспечением по потребительскому кредиту. Действие этих изменений распространяется на всё время военного положения и 30 дней после его отмены. На сегодняшний день суды указанный закон применяют и останавливают выселение. Также невозможность выселения поддержана 22.06.22 Верховным Судом (дело 296/7213/15).

Банк может на сегодня подать иск в суд о выселении из ипотеки

Да, поскольку это не запрещено, так как законодательные изменения (закон от 15.03.22 №2120-IX) были внесены исключительно в части остановки исполнения решения о выселении на время военного положения и 30 дней после его завершения.

Решение о выселении из ипотеки, можно подавать на исполнение в исполнительную службу

Подавать на исполнение можно!

Пример: есть решение суда о выселении из ипотеки, его банки или коллектора подают в исполнительную службу или частному исполнителю. При этом, выполнить выселение исполнитель сегодня не может согласно мораторию на выселение на время военного положения. Если в твоём исполнительном производстве есть выселение по обращению взысканий на предмет ипотеки на исполнение потребительского кредита, обязательно подай письменное заявление исполнителю, в котором попроси остановить выселение. Как правило, исполнители знают об этих изменениях и не проводят выселение.

Исполнитель выполняет решение суда, несмотря на мораторий на выселение

- подать исполнителю соответствующее заявление и попросить остановить исполнение;

- обратиться в суд для судебной защиты, относительно признания противоправными действий исполнителя. Только нужно правильно подготовить документы для подачи в суд. У меня на ютуб-канале есть несколько видео по поводу обжалования действий исполнителя - пользуйся.

Мораторий на выселение распространяется на имущество без ипотеки

Не распространяется, потому что изменения были внесены исключительно в Закон Украины “Об ипотеке” в статьи 40 и 37 соответственно.

Мораторий на выселение из ипотеки, которая приобретена частично за кредитные и за собственные средства

Да, распространяется! Поскольку противоположных или других ограничений по нераспространению не установлено.

Порядок выселения из ипотечного имущества лица, вселённого без согласия ипотекодержателя

В таком случае никаких отдельных порядков нет, всё осуществляется в общем внесудебном или уже судебном порядке.

Банк национализировали или он стал банкротом, выселение прекращается

Такая надежда должников — ошибочна, поскольку национализация или банкротство не прекратит выселение, так как банки заблаговременно "переписывают" свои активы или продают их третьим лицам, например, МФО (коллекторам), которые в дальнейшем и будут уже продолжать действия по выселению и т.п. с должников.

Договориться с банком, коллекторами для недопущения выселения

О том, как именно правильно договориться, смотрите в отдельных двух видео у меня на YouTube-канале:

- Как договориться с мфо при войне | Выкупить долг у банка в 2022 году

- Как договориться с банком, МФО, коллекторами?

Мораторий по приостановлению выселения в отношении физических лиц-предпринимателей и юридических лиц

Нет, данные изменения не действуют, поскольку они применяются только к физическим лицам — потребителям, которые обеспечили свои потребительские кредиты договором ипотеки.

Могут выселить пенсионера, инвалида или многодетную семью из единственного ипотечного жилья

К сожалению, социальный статус (пенсия, инвалидность, наличие детей) не является безусловной защитой от выселения из ипотечного жилья, если оно было куплено за кредитные средства. Поэтому, готовься к суду по выселению, и имей в виду, что при таких обстоятельствах нет поблажек для такой категории лиц в законе об ипотеке и в жилищном кодексе.

Хочу подчеркнуть, что бывают случаи, когда суды становятся на сторону таких лиц, поэтому пользуйся своим правом на судебную защиту.

ВИДЕО В ТЕМУ: СДЕЛАЙ СРАЗУ ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ / СЕТАМ / ЭЛЕКТРОННЫЕ ТОРГИ / ЗЕМЛЯ ДОЛЖНИКА / АРЕСТ ЗЕМЛИ

Распространяется ли мораторий на выселение, если решение суда вступило в силу до военного положения

Да, распространяется, поскольку мораторий действует именно на исполнение таких решений, независимо от их даты. Следовательно, на период действия военного положения выселение прекращается, даже если решение о нём было принято ранее.

Выселение из НЕ приватизированной квартиры за долги, если она не в ипотеке

Неприватизированная квартира принадлежит государству или территориальной общине (муниципалитету), а должник является только нанимателем. А потому не могут выселить за кредитные долги, поскольку факт неприватизации лишает должника права собственности на такую квартиру и делает невозможным заключить в отношении неё ипотеку для обеспечения погашения долга.

При этом, выселение из неприватизированной (муниципальной) квартиры возможно, но не из-за долгов по кредиту, а только за коммунальные долги (или за систематическое разрушение жилья согласно статье 116 жилищного кодекса).

Какие действия должника ускоряют выселение, а какие – замедляют

Ускоряет добровольное выселение. А судебное уже значительно затягивает, в т.ч. если со стороны должника / его представителя будут процессуальные диверсии для затягивания рассмотрения дела в суде и в рамках исполнительного производства.

Считается законным выселение зимой

Отсутствуют какие-либо ограничения с привязкой к времени года. А потому выселение зимой является законным. Социальные обстоятельства, в т.ч. неблагоприятное время года, в некоторых случаях могут быть основанием для подачи в суд ходатайства об отсрочке исполнения решения, но не делают само выселение незаконным.

Что делать, если коллекторы, банк угрожают "быстрым выселением через 3 дня"

Это стандартное "запугивание" для должника, который не соглашается на добровольное выселение. Именно от должника зависит, имеет ли он желание / возможность не соглашаться на такие условия и перейти уже в судебное русло, для пользования своим правом на судебную защиту.

Имей в виду:

- выселение в принудительном порядке происходит только на основании решения суда и в рамках исполнительного производства. Ни один банк, МФО или коллектор не имеет права "выселить через 3 дня";

- не лишним является фиксирование угроз (запись разговора, скриншоты сообщений, переписка / переписка, свидетели, вызовы полиции и т.п.). Использование угроз является нарушением закона "О потребительском кредитовании" относительно этического поведения при урегулировании задолженности;

- в ответ на угрозы требуйте письменное требование об освобождении жилья (ст. 40 ЗУ "Об ипотеке") или обращение в суд;

- угрозы ускоряют переход к суду, где возможно в полной мере воспользоваться правом на судебную защиту.

Возможность выселения, если долг по ипотеке уже продан коллекторам

Возможность выселения сохраняется. Продажа долга коллекторам не меняет процедуру выселения, а лишь меняет лицо, которое имеет право этого требовать, если иное не оговорено между сторонами (предыдущим кредитором и коллекторами).

Замена кредитора: коллекторы, которые приобрели долг (право требования) и ипотеку, становятся новым ипотекодержателем. Они приобретают все права первоначального кредитора (банка/МФО), включая право на обращение взыскания на предмет ипотеки и, как следствие, право требовать выселения.

Процедура не меняется: процедура выселения для нового кредитора остаётся той же самой (внесудебный добровольный или судебный принудительный порядок).

Возможность отсрочки исполнения решения суда о выселении

Да, это возможно на основании части 1 статьи 267, 435 Гражданского процессуального кодекса, путём подачи выселяемым лицом заявления в суд первой инстанции об отсрочке исполнения решения, с обязательным указанием уважительных оснований (доказательств) для такой отсрочки. На основании чего суд уже решит, отсрочивать или отказать.

Как подать жалобу на действия государственного или частного исполнителя, если он нарушает процедуру выселения

Жалоба подаётся в суд, который принял решение о выселении. Срок подачи — 10 дней с момента, когда узнал о нарушении / бездействии исполнителя.

ВИДЕО В ПОМОЩЬ: ВИКОНАВЧЕ ПРОВАДЖЕННЯ – ЦЕ ПРОСТО: ПОРЯДОК, СТРОКИ, МІСЦЕ ВИКОНАННЯ, СУД ЗАХИСТ

Что происходит с выселением, если кредитный договор признан недействительным, но ипотечный договор является действующим

В таком случае нужно добиваться признания недействительным и договора ипотеки, поскольку последний является производным договором от основного договора (кредитного). Поскольку основной является недействительным, тогда и производный должен быть недействительным.

А теперь указанную матрицу нужно наложить на свою ситуацию и увидишь, что необходимо сделать, например:

- обратиться в суд по поводу признания недействительным ипотечного договора;

- пересмотреть / обжаловать в судебном порядке решение суда о выселении, если таковое уже принято судом, исходя из того основания, что кредит недействителен;

- и т.д.

Вывод: признание кредитного договора недействительным — это сильный аргумент для полного прекращения процедуры выселения, но требует дополнительных юридических действий для отмены ипотеки и решений суда.

Автор консультации: адвокат Васильев Павел Сергеевич
Телефоны: 095-235-31-10, 096-476-66-66

Телеграм канал
Сайт