Відмова від прав на землю: підстави, процедура, ризики

Однією з підстав для припинення речового права є відмова від нього. Цивільний кодекс згадує цю підставу для припинення і власності (ст. 346), і володіння (ст. 399), і сервітуту (ст. 406), і суперфіцію (ст.416). Ну, а якщо закон це згадує, то все нібито має бути просто – не потрібна вам земля, то відмовтеся від неї. На практиці все виглядає складніше.

Для чого?

Земля ж така дорога! Хто ж стане від неї відмовлятися? Відповідь на це запитання проста: той, кому утримувати земельну ділянку не вигідно. Ідеться про ситуацію, коли земельна ділянка не приносить доходів або ці доходи менше ніж витрати на її утримання.

І такі ситуації зустрічаються частіше, ніж ви думаєте. Не буде зиску від ділянки, пошкодженої внаслідок війни, або такої, якою не можна користатися через ту саму війну. Є ситуації, коли використанню земельної ділянки заважають зміна містобудівної ситуації (зокрема, визначення нових функціональних зон у містобудівній документації), суспільні потреби, створення об’єкта чи оголошення території природно-заповідного фонду, розробка корисних копалин, техногенні катастрофи (згадайте підрив Каховської ГЕС) чи інші чинники.

І далеко не завжди таку ділянку можна продати. А витрати на утримання земельної ділянки все одно будуть. У першу чергу це, звісно, оподаткування. Як відомо, плата за землю прив’язана до її нормативної грошової оцінки. Зростає НГО – збільшується й земельний податок чи орендна плата. А при затвердженні нової оцінки НГО часом зростає в рази.

Додайте до цього запровадження мінімального податкового зобов’язання, яке підвищило податкове навантаження на земельну ділянку в п’ять разів!

Звісно, у певних випадках можлива цілком законна економія – зменшення плати за землю чи звільнення її від оподаткування. Але не завжди й не для всіх. Крім того, можуть бути й інші витрати на утримання земельної ділянки, адже власність зобов’язує. І власник (чи користувач) несе відповідальність, зокрема за засмічення та забруднення земельної ділянки та деякі інші порушення. Тому або все ж таки доведеться витрачатися на догляд за ділянкою, або готуватися сплачувати адмінштрафи та відшкодовувати завдану шкоду.

Втім, варто згадати про відмову від прав на земельну ділянку в контексті сумнівних (хоча формально й законних) схем.

Так, у період дії заборони на відчуження сільськогосподарських земель певного поширення набув такий варіант обходу мораторію. «Покупець» сплачує «продавцю» узгоджену вартість земельної ділянки (близьку до ринкової ціни), а «продавець» відмовляється від свого права власності. Після цього «покупець» (або визначені ним особи) отримує цю саму ділянку в порядку безоплатної приватизації.

Очевидними недоліком цієї схеми є її другий етап. Адже «покупець», заплативши чималі кошти «продавцю», не отримує жодних гарантій того, що він зможе приватизувати омріяну земельну ділянку. Адже орган місцевого самоврядування чи виконавчої влади, який розпоряджається відповідними землями, може віддати ділянку й комусь іншому. Тому ця схема від початку використовувалася лише власниками солідного «адмінресурсу», які були впевнені в слухняності місцевих чиновників. Простими словами – без корупції схема не працювала.

Відголоски описаної схеми чуємо і пізніше в доволі поширених і часто успішних спробах приватизувати державні та комунальні землі, які перебували в оренді. Якщо в попередній схемі йшлося про безумовну відмову від права власності, то в цьому випадку використовувалася «персоніфікована» (на користь конкретної особи) відмова від права оренди (інколи від права постійного користування). Підстава для цього була цілком законна: згідно з частиною шостою статті 118 ЗК «громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності … у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність ... До заяви додаються … погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) …». Передбачене у цій нормі погодження землекористувача (при правильному його складанні) містить не безумовну згоду на вилучення у нього земельної ділянки, а персоніфіковану, тобто землекористувач надає згоду на вилучення земельної ділянки за умови її надання надалі конкретній особі.

А навіщо це робити землекористувачу? Думаю, відповідь ви знаєте. Тож ця схема за великим рахунком теж ґрунтувалася на корупції.

Підстава чи спосіб?

Згадана вище стаття 346 ЦК називається «Підстави припинення права власності». Проте, якщо прочитати її першу частину («Право власності припиняється у разі: … 2) відмови власника від права власності…») можна дійти висновку, що відмова від права власності є самостійним способом припинення цього права. У певних випадках так і є, але не для землі! Саме волевиявлення власника земельної ділянки щодо відмови від права власності не припиняє цього права. То ж говоримо все ж таки не про спосіб, а лише про підставу припинення права власності. Про це, а також про особливості відмови від права користування далі.

Норму статті 346 ЦК для земельних ділянок дублює стаття 140 ЗК: «Підставами припинення права власності на земельну ділянку є: а) добровільна відмова власника від права на земельну ділянку…».

А конкретизує її стаття 142 ЗК:

«1. Припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади здійснюється за його заявою до відповідного органу.

2. Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у разі згоди на одержання права власності на земельну ділянку укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Угода про передачу права власності на земельну ділянку підлягає нотаріальному посвідченню…».

Із цієї норми потрібно зробити кілька висновків:

1. волевиявлення власника земельної ділянки щодо добровільної відмови від права власності має бути оформлено заявою. Звісно письмовою;
2. неперсоніфікована (тобто не на користь конкретної особи) відмова від права власності. Втім, певна персоніфікація все ж таки має місце – відмовитися можна на користь або держави, або територіальної громади;
3. заява має подаватися до відповідного органу. Якого саме - у цьому питанні слід керуватися статтею 122 ЗК, яка розподіляє повноваження щодо розпорядження землею між різними органами виконавчої влади та місцевого самоврядування. Тож у разі відмови від права власності на користь територіальної громади слід звертатися до відповідної сільської, селищної чи міської ради, на території якої розташована земельна ділянка (ч. 1 ст. 122 ЗК). А в разі відмови на користь держави – до районної державної адміністрації, Головного управління Держгеокадастру відповідного регіону, обласної державної адміністрації, Київської міської державної адміністрації або Кабміну залежно від цільового призначення земельної ділянки (ч.ч. 2, 4, 5, 6, 8 ст. 122 ЗК відповідно);
4. право власності буде припинено тільки в разі згоди відповідного органу. А її може й не бути. Банальна ситуація: місцевий бюджет отримує кошти від сплати земельного податку власником земельної ділянки. А якщо право власності припиниться, то ці кошти перестануть надходити. Тож відповідний орган буде згоден прийняти відмову від права власності лише тоді, коли цю земельну ділянку одразу (чи доволі швидко) можна передати у власність чи користування іншій особі, яка платитиме до бюджету не менше за попереднього власника. До речі, така згода (якщо йдеться про орган місцевого самоврядування) має бути прийнята на пленарному засіданні відповідної ради (п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні»);
5. навіть коли згода отримана, цього недостатньо для припинення права власності. Потрібно укласти і посвідчити нотаріально угоду про передачу права власності. Саме ця угода і стане підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права власності на земельну ділянку і виникнення державної чи комунальної власності на неї.

​Постійне довічне

«Право постійного користування земельною ділянкою – це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку», – говорить частина перша статті 92 ЗК. Саме остання фраза (без встановлення строку) дозволяє сприймати постійне користування як довічне. Насправді ж постійне користування може втратити свою постійність, тобто бути припиненим. У тому числі і внаслідок добровільної відмови від нього.

У частині першій статті 141 ЗК прямо це передбачається: «Підставами припинення права користування земельною ділянкою є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою…». А конкретизують процедуру такого припинення наступні частини вже цитованої статті 142 ЗК України:

«3. Припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки.

4. Власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації».

В цьому випадку теж потрібна письмова заява землекористувача. Але законодавець у такому разі (на відміну від відмови від права власності) пропонує адресувати її не «відповідному органу», а власнику земельної ділянки. Оскільки в постійному користуванні перебувають земельні ділянки виключно державної та комунальної власності (див. дефініцію вище), то власником виступає відповідно або народ України, або територіальна громада. Очевидно, що землекористувач не напише заяву на ім’я народу України, і не адресує її територіальній громаді (у якої немає поштової адреси). Тож спишемо це на недоліки законодавчої техніки і зробимо висновок, що насправді законодавець все ж таки мав на увазі відповідний орган, який (від імені власника та з огляду на закон) розпоряджається землями державної чи комунальної власності. Отже, адресатом згаданої заяви має бути відповідний орган.

Отримавши таку заяву, цей орган має прийняти рішення про припинення права постійного (у ч. 4 ст. 142 ЗК відсутнє слово «постійного», але йдеться саме про нього) користування земельною ділянкою. Або не прийняти.

На практиці з відмовою від права постійного користування регулярно виникають певні проблеми. Розглянемо деякі з них.

Чи може юридична особа самостійно відмовитися від права постійного користування земельною ділянкою?

Чи виникли б у вас сумніви, якби я не поставив це запитання? Відповідно до пункту 4-2 частини першої статті 6 Закону «Про управління об'єктами державної власності» «уповноважені органи управління відповідно до покладених на них завдань: … приймають рішення у випадках, визначених законом, про надання згоди на вчинення державним унітарним підприємством, господарським товариством, у статутному капіталі якого більше 50 відсотків акцій (часток) належать державі, правочину, щодо якого є заінтересованість, та значного правочину або про відмову в наданні згоди та несуть встановлену законом відповідальність за прийняття таких рішень». Відмова від права постійного користування, безумовно, є значним правочином. Але якщо в звичайному ТОВ для вчинення значного правочину потрібне рішення його учасників (крім випадків, визначених статутом), то для державної власності таку згоду надає орган управління (у більшості випадків – відповідний центральний орган виконавчої влади).

Приклад із судової практики: державне підприємство відмовляється від права постійного користування земельною ділянкою. Ділянка переходить у комунальну власність і згодом приватизується громадянами. Як мінімум частина із цих громадян отримані земельні ділянки відчужують. Один з набувачів (мій клієнт) забудовує земельну ділянку.

Згодом з’ясовується, що державне підприємство відмовилося від земельної ділянки без згоди уповноваженого органу управління. І господарський суд скасовує відповідні рішення місцевої ради. А ще пізніше державне підприємство подає позов про витребування земельної ділянки у добросовісного набувача, який про попередні судові рішення (преюдиція!) нічого не знав. Рішення у справі ще немає, хоча зрозуміло, що попереду нас чекають і апеляція, і касація. Але сам факт існування цієї і подібних ситуацій ще раз підтверджує, що при набутті прав на будь-яку земельну ділянку варто ретельно перевіряти її історію аби убезпечити себе від проблем у майбутньому.

І ще один приклад: Державне підприємство отримало в постійне користування земельну ділянку для будівництва багатоквартирного будинку. Залучило кошти громадян, збудувало будинок, передало квартири та нежитлові приміщення інвесторам. Нові власники згодом створили ОСББ. Останнє хоче оформити права на земельну ділянку. Але для цього потрібна відмова від неї державного підприємства. А уповноважений орган управління згоди на це не дає. В результаті ОСББ фактично користується земельною ділянкою без оформлення прав на неї, а державне підприємство продовжує сплачувати за землю, якою не користується. І дуже хоче (хоча не має для цього правових підстав) стягнути з ОСББ кошти, сплачені як земельний податок.

Чи може бути відмова від права постійного користування без заяви землекористувача та рішення про припинення права користування земельною ділянкою?

Дивне питання? Аж ніяк. Оскільки органи прокуратури та суб’єкти владних повноважень, в інтересах яких вони позиваються, доволі часто вважають, що ні волевиявлення землекористувача, ні рішення власника (тобто відповідного органу) не потрібні для припинення права постійного користування внаслідок добровільної відмови.

Зазвичай ідеться про право постійного користування, отримане громадянами чи юридичними особами приватного права до 01.01.2002. Згідно з пунктом 6 Перехідних положень ЗК вони повинні були переоформити право постійного користування на власність або оренду до 01.01.2005. Потім цей строк продовжили до 01.01.2008, а потім згаданий обов’язок визнали неконституційним (рішення КС від 22.09.2005 № 5-рп/2005), зокрема й тому, що порядку переоформлення не існувало (не існує й досі).

Отже, згадані особи зберегли своє право постійного користування. Але, на думку прокурорів, не всі і не завжди. Якщо в якийсь період вони підписали договір оренди земельної ділянки (тієї, що надавалася в постійне користування або сформованої за рахунок її частини) або приватизували частину цієї землі (тут ідеться про «паювання» фермерських земель), то постійне користування вони втратили, бо «фактично відмовилися від права постійного користування». І цю позицію часто підтримують суди.

Втім не завжди. «…Суди попередніх інстанцій безпідставно виснували, що внаслідок звернення голови фермерського господарства із заявою про розпаювання земельної ділянки фермерського господарства відбувається добровільна відмова від права постійного користування нею, позаяк законодавством не передбачено іншого», - зазначив Касаційний господарський суд у постанові від 06.08.2025 у справі № 911/3777/23.

А що з орендою?

Чи можна добровільно відмовитися від права оренди? ЗК про це мовчить. Не згадує про такі підставу і стаття 31 Закону «Про оренду землі», у якій регулюється питання припинення договору оренди. Втім у ній, серед іншого, сказано, що «договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом». Чи існують такі випадки?

Повернемося до норм ЦК. У частині другій його статті 214 передбачається, що «особи, які вчинили дво- або багатосторонній правочин, мають право за взаємною згодою сторін, а також у випадках, передбачених законом, відмовитися від нього, навіть і в тому разі, якщо його умови повністю ними виконані». Чи існують такі випадки? Так! У частині третій статті 651 ЦК говориться, що «у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим».

Отже, відмова від договору оренди земельної ділянки фактично може розцінюватися як відмова від права оренди (наслідки ті самі). То вона можлива, але лише у випадку, якщо таке право відмови прямо передбачено у договорі оренди. Із цього приводу доречно буде підкреслити, що, визначаючи в договорі можливість відмови від права оренди, варто докладно прописати процедуру такої відмови та її наслідки (зокрема, форму і порядок направлення іншій стороні відмови, момент припинення права оренди, права і обов’язки сторін щодо майна, яке залишилося на орендованій земельні ділянці, особливо якщо йдеться про незібраний врожай на сільгоспземлях, можливе відшкодування упущеної вигоди орендодавця тощо).

Сервітут, суперфіцій, емфітевзис

Це обмежені речові права на землю мають певні особливості їх припинення. У пункті «б» частини першої статті 102 ЗК та пункті 2 частини першої статті 406 ЦК передбачається, що сервітут припиняється у разі відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут. Тож у договорі про встановлення сервітуту варто докладно прописати реалізацію такої відмови та її наслідки.

Серед підстав припинення суперфіцію і емфітевзису, наведених у частині дев’ятій статті 102-1 ЗК, відмова землекористувача не згадується. А ось у ЦК така можливість передбачена для суперфіцію (п. 3 ч. 1 ст. 416), але не для емфітевзису (ст. 412).

Отже, відмова від речових прав на землю – це лише одна з підстав їх припинення, але чи не найбільш чутлива з точки зору подальших претензій до рішень органів влади та ланцюга прав на ділянку. Вона вимагає не тільки знання норм ЦК і ЗК, а й уважної перевірки повноважень суб’єктів, історії користування та договірних умов. У підсумку виграє той, хто сприймає відмову не як технічний жест, а як повноцінну юридичну операцію з прогнозованими наслідками для себе, контрагентів і бюджету.

Автор статті: Віктор Кобилянський

голова Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права