Без кадастрового номеру з/д визнати дійсним нотаріально НЕПОСВІДЧЕНИЙ договір купівлі-продажу будівлі суд не дозволить навіть за ст. 220 ЦК України (ВГСУ від 23 листопада 2016 р. у справі № 921/148/14-г/13)

Фабула судового акту: ВСУ та суди касаційної інстанції послідовно припиняють схеми «междусобойчиков» та «договорняков», які відмінно працювали починаючи с середини нульових. Так, широко розповсюдженим недобросовісним інструментом було визнання непосвідченого нотаріусом договору дійсним у суді незважаючи на те, що законодавством передбачене обов’язкове нотаріальне посвідчення такого договору. Це відбувалось внаслідок неправильного застосування судом ст. 220 ЦК України –«правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору».

Судам, ще доведеться визначитись, в яких випадках суд має право визнавати дійсним договір непосвідчений нотаріусом, при вимозі закону обов’язкового нотаріального посвідчення такого договору . Поки що суди чітко розтлумачують, в яких випадках позови можна навіть не подавати.

Так, в цьому випадку ВГСУ погодившись з судом апеляційної інстанції правильно встановив намір сторін про укладанні договору купівлі-продажу будівлі обійти вимогу закону про обов’язкове зазначення в такому договорі кадастрового номеру з/д, на якій будівля розташована. Нотаріус би не посвідчив договір купівлі-продажу будівлі без такої його істотної умови, як кадастровий номер. Тому, сторони почали розповідати в суді, що одна із сторін ухилялась від нотаріального посвідчення, хоча з приводу усіх умов договору згода між сторонами була досягнута, і договір виконаний. І у першій інстанції «свій» суддя їм навіть повірив та визнав договір дійсним. Проте, далі все було скасовано, та договір залишився нікчемним.

Традиційно радимо – не витрачайте час на схеми, дотримуйтесь вимог закону!

Аналізуйте судовий акт: Перепродаж не врятував: комунальна нерухомість витребувана судом у останнього власника в ланцюжку (ВСУ у справі № 3-604гс16 від 5 жовтня 2016 р.)

Строк дії договору оренди землі починається з моменту його державної реєстрації, а не підписання сторонами або передачі за актом приймання-передачі земельної ділянки (ВГСУ від 2 листопада 2016р. у справі 908/3368/15)

Договір про пайову участь замовників будівництва у створенні і розвитку інфраструктури визнається судом укладеним без підпису замовника (ВГСУ від 28 липня 2016 року у справі № 909/1416/15)

Договір оренди транспортного засобу укладений між суб'єктами господарювання, в тому числі за участю ФОП, не потребує нотаріального посвідчення (Постанова ВСУ від 18 грудня 2012р.)

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 листопада 2016 року Справа № 921/148/14-г/13

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого: суддів:Нєсвєтової Н.М. (доповідач), Вовка І.В., Стратієнко Л.В.розглянувши касаційну скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи -підприємця ОСОБА_4 на постановуЛьвівського апеляційного господарського суду від 30.06.2016 у справі№ 921/148/14-г/13 Господарського суду Тернопільської областіза позовомСуб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи -підприємця ОСОБА_4 до третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачаПідволочиського районного споживчого товариства ОСОБА_5 Підволочиська селищна рада Підволочиського району Тернопільської області Фізична особа-підприємець ОСОБА_6 Фізична особа-підприємець ОСОБА_7 Фізична особа-підприємець ОСОБА_8 Фізична особа-підприємець ОСОБА_9 Фізична особа-підприємець ОСОБА_10 Фізична особа-підприємець ОСОБА_11 Фізична особа-підприємець ОСОБА_12 Фізична особа-підприємець ОСОБА_13провизнання дійсним договору купівлі-продажу від 22.07.2013 року за участю представників сторін:

позивача: не з'явився,

відповідача: не з'явився,

третьої особи на стороні позивача: не з'явився,

третіх осіб на стороні відповідача : ОСОБА_14, ОСОБА_15

ВСТАНОВИВ:

Суб'єкт підприємницької діяльності фізична особа - підприємець ОСОБА_4 звернувся до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Підволочиського районного споживчого товариства з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу комплексу будівель і споруд ринку по АДРЕСА_1 від 22 липня 2013, укладений між Підволочиським районним споживчим товариством та ОСОБА_4.

Рішенням господарського суду Тернопільської області від 17.03.2014 у справі № 921/148/14-г/13 позовні вимоги задоволено повністю. Визнано дійсним укладений 22 липня 2013 між Підволочиським районним споживчим товариством (вул. Зелена, 1, смт. Підволочиськ, Тернопільська область) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 (АДРЕСА_2) договір купівлі-продажу комплексу будівель і споруд ринку по АДРЕСА_1.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 30.06.2016 рішення місцевого господарського суду від 17.03.2014 у даній справі скасовано, прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятою постановою апеляційного суду, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального та процесуального права, просить постанову Львівського апеляційного господарського суду від 30.06.2016 скасувати, рішення місцевого господарського суду залишити в силі.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування попередніми судовими інстанціями норм матеріального та процесуального права при ухваленні зазначених судових рішень, вважає, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, за результатами проведеного 11.07.2013 Спілкою споживчих товариств Тернопільської області аукціону з продажу майна Підволочиського районного споживчого товариства (протокол № 2 від 11.07.2013), ОСОБА_4 був визнаний переможцем аукціону з продажу лоту №19 - комплексу будівель і споруд в т.ч. критий торговий павільйон з адмінприміщеннями, торговий павільйон з складськими приміщеннями, вбиральня, торговий піднавіс 2 одиниці, що знаходяться по АДРЕСА_1, з продажною ціною 1 385 000 грн.

22 липня 2013 між Підволочиським районним споживчим товариством (Продавець) та приватним підприємцем-фізичною особою ОСОБА_4 (Покупець), укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого (п.1.1.) Продавець продає у власність, а Покупець купує комплекс будівель і споруд ринку Підволочиського райСТ, в т.ч. торговий павільйон з адмінприміщеннями загальною площею 413,5 кв.м., торговий павільйон із складськими приміщеннями загальною площею 135,0 кв.м., вбиральню загальною площею 71,0 кв.м., два торгових піднавіси загальною площею 103,4 кв.м., загальна площа згідно техпаспорта 722,9 кв.м. Продажна вартість об'єкту становить один мільйон триста вісімдесят п'ять тисяч грн. (п.1.4 Договору).

Як зазначено у п.1.2 Договору, комплекс будівель і споруд ринку Підволочиського райСТ знаходиться за адресою АДРЕСА_1, на земельній ділянці площею 0,215 га, яка перебуває у постійному користуванні Продавця згідно Державного акту на право постійного користування землею серії І-ТР №001084, виданого Підволочиською селищною радою у вересні 1997 р. відповідно до рішення від 27.08.1997 №237.

Відповідно до п.1.3 Договору об'єкт продажу належить на праві власності Продавцю згідно Свідоцтва про право власності від 09.07.1998, зареєстрованого Підволочиським районним бюро технічної інвентаризації від 17.07.1998 за реєстраційним номером 27 в реєстровій книзі №01.

У п. 1.5. Договору сторони погодили, що Покупець набуває право власності на об'єкт продажу з моменту підписання сторонами цього договору і акту приймання-передачі, нотаріального посвідчення і державної реєстрації договору.

Порядок розрахунків за придбаний об'єкт визначено у п.п. 2.1., 2.2. договору. Позивач частково розрахувався за придбаний об'єкт згідно квитанцій №5962 від 22.07.2013р. на суму 357500 грн., №239 від 04.07.2013р. на суму 27500 грн., №17498483 від 04.07.2013р. на суму 200 грн., платіжних доручень №167 від 23.08.2013р. на суму 83400 грн., №179 від 24.09.2013р. на суму 83400 грн., №192 від 21.10.2013р. на суму 83400 грн., №202 від 26.11.2013р. на суму 83400 грн., №219 від 24.12.2013р. на суму 83400 грн., №236 від 31.01.2014р. на суму 83400 грн., №254 від 28.02.2014р. на суму 83400 грн.

Продавець зобов'язався в 10-денний термін від дня підписання нотаріально посвідчити даний договір купівлі-продажу.

Звертаючись з даним позовом до суду, позивач посилався на те, що станом на дату розгляду справи з боку відповідача жодних дій щодо проведення нотаріального посвідчення договору вчинено не було, відповідач без поважних на те причин ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, тому просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу від 22.07.2013 на підставі ст. 220 ЦК України.

Задовольняючи позовні вимоги та визнаючи дійсним договір купівлі-продажу, місцевий господарський суд дійшов висновку, що сторони при укладенні договору купівлі-продажу від 22 липня 2013 досягли домовленості щодо усіх істотних умов договору, зміст правочину не суперечить актам цивільного законодавства та спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, відбулося часткове виконання умов договору - позивачем проведено відповідні платежі у розмірах та строки, визначені п.2.1 договору, проте відповідач без поважних на те причин ухиляється від нотаріального посвідчення договору, тим самим перешкоджаючи набувачу майна у реалізації його прав, тому позовні вимоги є обґрунтованими та правомірними.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та приймаючи нове про відмову у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції зазначив, що в матеріалах справи відсутні належні і допустимі докази, що підтверджують право власності продавця Підволочиського районного споживчого товариства на павільйон із адмінприміщеннями загальною площею 413,5 кв.м., торговий павільйон із складськими приміщеннями загальною площею 135,0 кв.м., вбиральню загальною площею 71,0 кв.м., два торгових піднавіси загальною площею 103,4 кв.м., загальна площа згідно техпаспорта 722,9 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1; у договорі купівлі-продажу не вказано кадастровий номер цієї земельної ділянки, що в силу приписів частини 2 статті 377 ЦК Українита частини 6 статті 120 ЗК України є істотною умовою договору; договір купівлі-продажу підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню та підлягав державній реєстрації, відповідно до чинного законодавства. При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що відповідач не ухилявся від нотаріального посвідчення договору, а доводи позивача, стосовно ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору є надуманими.

Колегія суддів погоджується з висновком апеляційного господарського суду з огляду на таке.

Згідно зі ст. 129 Конституції України основними засадами судочинства визначено, зокрема, законність; рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом; змагальність сторін та свобода у наданні ними суду своїх доказів і у доведеності перед судом їх переконливості.

Відповідно до вимог ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

За приписами ст.ст. 33, 34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно з частиною першою статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", за визначенням статті першої якого державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до вимог статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"державна реєстрація прав є обов'язковою. Інформація про права на нерухоме майно підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за умов , якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав. Будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону.

Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, зокрема, право власності на нерухоме майно (ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Згідно з частиною 4 статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дати такої реєстрації відповідно до закону.

За змістом статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти.

Такі ж вимоги встановлено й частиною 6 статті 120 ЗК України.

Відповідно до вимог частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За приписами частин 2, 3 статті 640 ЦК України якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Згідно з статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

За змістом статті 658 ЦК України право продажу товару належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Відповідно до вимог частини 2 статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Відповідно до роз'яснень Вищого господарського суду України у постанові Пленуму від 29 травня 2013 року № 11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" (п.3.2.) у вирішенні спорів, пов'язаних з визнанням правочинів, які піддягали нотаріальному посвідченню, дійсними (статті 219, 220 ЦК України), господарські суди повинні з'ясувати: чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню, з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення, а також чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений.

Правочини можуть визнаватися дійсними виключно з підстав, визначених частиною другою статті 219 і частиною другою статті 220 ЦК України. Вимоги про визнання дійсними правочинів з інших підстав задоволенню не підлягають з огляду на невідповідність таких вимог установленим законом способам захисту прав та законних інтересів (частина друга статті 16 ЦК України, частина друга статті 20 ГК України).

Апеляційним судом встановлено, що предметом договору купівлі-продажу від 22 липня 2013 є нерухоме майно, відтак у силу закону такий договір підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню, з чим колегія суддів погоджується.

При цьому судом апеляційної інстанції обґрунтовано не взято до уваги пояснення позивача стосовно причини ухилення відповідача від нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу, оскільки такі пояснення причин не можна розцінювати, як ухилення від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу від 22 липня 2013, тому що зазначені причини є надуманими.

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком апеляційного господарського суду, що відповідач не ухилявся від нотаріального посвідчення договору.

Колегія суддів також погоджується з апеляційним господарським судом про те, що в матеріалах справи відсутні належні і допустимі докази, які підтверджують право власності продавця Підволочиського районного споживчого товариства на павільйон із адмінприміщеннями загальною площею 413,5 кв.м., торговий павільйон із складськими приміщеннями загальною площею 135,0 кв.м., вбиральню загальною площею 71,0 кв.м., два торгових піднавіси загальною площею 103,4 кв.м., загальна площа згідно техпаспорта 722,9 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1 та в договорі не вказано кадастровий номер земельної ділянки, тому відсутні підстави для визнання такого договору дійсним.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає, що суд апеляційної інстанції обґрунтовано прийняв нове рішення про відмову у задоволенні позову, оскільки зміст договору купівлі-продажу від 22 липня 2013 суперечить вимогам ст.ст. 344, 377, 655, 657, 658 ЦК України, ст.ст. 3, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ч.6 ст.120 ЗК України.

Відповідно до ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Інші доводи касаційної скарги не спростовують висновків апеляційного господарського суду та не впливають на них, а тому підстави для її задоволення і скасування постанови Львівського апеляційного господарського суду від 30.06.2016, прийнятої з правильним застосуванням норм матеріального права та дотриманням норм процесуального законодавства, відсутні.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи -підприємця ОСОБА_4 залишити без задоволення, а постанову Львівського апеляційного господарського суду від 30.06.2016 у справі № 921/148/14-г/13 - без змін.

Головуючий Н. Нєсвєтова Судді: І. Вовк Л. Стратієнко