У ВС дійшли згоди бодай у тому, що ст.33 закону потребує доопрацювання

Судді Верховного Суду, розуміючи важливість власних рішень, запросили колег на обговорення правових позицій щодо оренди землі. Проте, хоч як вони намагалися, дійти згоди вдалося лише в одному: самі норми земельного законодавства виписані таким чином, що викликають множинність тлумачення, пише zib.com.ua

Забути про все

Запросивши колег для обговорення проблематики застосування положень закону «Про оренду землі», судді Касаційного господарського суду переконались, що саме формат спільного «між᾽юрисдикційного» обговорення був правильним кроком. Як зазначила Голова Верховного Суду Валентина Данішевська, «ми повинні переконувати одне одного з метою досягнення спільних позицій для того, щоб бути переконливими для людей, щодо яких ми приймаємо рішення». Велика кількість присутніх на заході, як виявилося, жодним чином не заважала, а от через збудження в залі було так гаряче, що люди забули і про осіннє небо, і про негоду на вулиці.

Кипіння емоцій було зумовлене тим, що судді прибули після засідання Пленуму ВС (докладніше див. «ЗіБ» — Прим. ред.). В.Данішевська наголосила, що, незважаючи на певний тиск, судді відчувають також і підтримку професійної спільноти, і це має мотивувати на вдосконалення роботи ВС.

Оскільки земельні спори є соціально важливими та чутливими до корупції, суддів закликали бути максимально обережними, приймаючи рішення. Особливе напруження виникає через можливе відкриття ринку землі. Тож Голова ВС закликала заздалегідь готуватися до появи нових категорій земельних спорів.

Нині, незважаючи на те, що судова система вкотре переживає тяжкі часи, судді надихаються шаленою підтримкою, яка надходить із юридичного середовища. Зокрема, служителі Феміди подякували й адвокатам, які допомагають на важкому шляху до перемоги та справедливості.

Читайте статтю: Суддя ВС Володимир Кравчук: Конкуренція принципів: обов’язковість судового рішення чи обов’язковість дотримання юрисдикції?

15 «верховних» позицій

Закінчивши з прелюдією, перейшли до безпосереднього обговорення позицій ВС у земельних спорах (див., зокрема, «Проблема 33» з погляду ВС» — Прим. ред.). Зокрема, основною є так звана справа Карла Маркса, постанова в якій прийнята 10.09.2018 та яка фактично стала квінтесенцією судової думки. Адже позиції, висловлені в цій справі, отримали подальше продовження в інших провадженнях. А ще подив і захоплення.

Аналізуючи положення ст.33 закону «Про оренду землі», судді дотримуються думки, що вона містить 2 випадки поновлення договору оренди. Так, чч.1 та 5 цієї статті передбачають пролонгацію договору, а ч.6 передбачає автоматичне поновлення. Наступна позиція, яку підтримують судді ВС, полягає в тому, що для пролонгації договору орендар повинен у строк, установлений законодавством, звернутися до орендодавця з пропозицією продовжити дію договору, надавши при цьому проект додаткової угоди. Крім того, необхідною умовою для пролонгації є відсутність заперечень з боку власника земельної ділянки.

Для того ж, аби відбулося автоматичне продовження на підставі ч.6 ст.33 закону, необхідно, щоб орендар користувався ділянкою протягом місяця після спливу строку, а орендодавець не висловив жодних заперечень із цього приводу. Не менш важливими, на думку суддів ВС, є й обов’язки орендодавця. Отже, якщо до нього від орендаря надійшла пропозиція щодо пролонгації договору, то він зобов’язаний її розглянути та дати відповідь. Це є надзвичайно важливим у контексті того, що державні органи досить часто не відповідають на листи орендарів, що в подальшому спричиняє тяжби.

Крім того, якщо орендодавець висловився проти продовження дії договору, таке заперечення повинне бути обґрунтованим. При цьому судді вбачають 2 можливі варіанти: або орендодавець указує на норми закону, які порушує запропонована додаткова угода, або ж у відповіді пропонує власні умови. У свою чергу закон не вимагає від орендаря надання жодних інших документів, окрім додаткової угоди, через що будь-які вимоги з боку Держгеокадастру щодо подання документів є такими, що прямо суперечать закону.

Продовження дії договору на підставі ч.6 ст.33 закону не потребується. Утім, автоматичне поновлення можливе лише за умови збереження всіх істотних умов, які містяться в первісному договорі. Крім того, важливим нюансом є відсутність потреби в направленні будь-яких додаткових повідомлень. Адже принцип мовчазної згоди й був передбачений як протидія ухиленню державних органів від взаємодії з орендарями.

Також судді ВС одностайні в тому, що строк оренди не може бути поновлений за ч.6 ст.33 до моменту закінчення дії договору. Тобто сторони вправі звертатися до суду по захист своїх прав, лише якщо орендодавець не подав заперечень протягом місяця з моменту припинення дії договору. При цьому поновлення дії договору не потребує окремого рішення, а належним способом захисту є визнання додаткової угоди укладеною.

Читайте статтю: Практика ВС: принцип процесуальної економії чи шлях до правового нігілізму?

Судді виявилися збоку

Натомість напрацьовані ВС позиції згодом почали критикувати судді нижчих інстанцій. Адже в питаннях оренди землі сторони досить часто зловживають наданими правами. Так, територіальні громади приймають особливі порядки реєстрації додаткових угод, якими передбачають надання більш розширеного переліку документів. При цьому відсутній проект додаткової угоди, через що створюються корупційні ризики, а орендар фактично дістає передумови для невиконання вимог закону.

У свою чергу й орендарі раз у раз обирають тактику відсидітися. Не нагадавши орендодавцю про сплив строку, вони прагнуть дістати можливість пролонгації договору на тривалий час. У ході дискусії судді дійшли згоди, що неподання пропозиції з боку орендаря є зловживанням правом. Тож, якщо протягом місяця не надійшло проекту додаткової угоди, він автоматично втрачає своє переважне право на поновлення оренди.

Незважаючи на те що судді не досягли одностайності в поглядах на правову природу

додаткової угоди, вони виявилися солідарними в тому, що не підтримуватимуть зловживань. Отже, якщо до суду одночасно звернуться два орендарі з вимогами визнати договір оренди укладеним, то суддям необхідно дослідити такі питання. По-перше, чи надходила пропозиція від орендаря в установлений законом строк. Якщо орендар не звернувся у відповідному порядку, але продовжує обробляти землю, то робить це незаконно.

Дискусійним залишилося питання щодо того, коли саме втрачається право на оренду землі — у момент закінчення строку дії договору чи через місяць після його спливу. Водночас, якщо власник землі протягом місяця не вчиняє дій щодо повідомлення орендаря про свої наміри припинити договірні відносини, то цим самим порушує принцип належного володарювання землею.

Таким чином, судді дотримуються точки зору, що кожна зі сторін договору повинна самостійно захищати свої права та відповідально ставитися до обов’язків. Якщо ж власник землі після спливу строку дії договору укладає новий з іншим суб’єктом господарювання, не попередивши іншу сторону, то, хоча фактичного порушення букви закону й не відбувається, позиція суду базуватиметься на аналізі поведінки обох сторін.

На круглому столі суддям удалось узгодити підхід щодо неприпустимості зловживання правами. Так, якщо сторона купує об’єкт нерухомості, побудований на орендованій ділянці, але не звертається з питанням щодо перереєстрації договору, то тим самим завдає збитків державі або ж власнику землі.

Відповідно, судді прийматимуть рішення, спираючись не на букву закону, а на його дух. Тож, якщо особа не вчинила дій щодо перереєстрації відповідних договорів та не вносить орендних платежів, це, по-перше, не створює тягаря для попереднього орендаря, а по-друге, не звільняє особу від обов’язку укласти договір та відшкодувати завдані збитки.

Загалом, витративши більше ніж 5 год. на дискусію, судді почули різні позиції та величезну кількість обґрунтувань. Однак щодо більшості питань однозначних рішень так і не напрацювали.

Як стверджують судді нижчих інстанцій, проблеми в правозастосуванні немає. Адже кожна особа повинна зрозуміти, що договірні відносини мають, окрім переваг та заробітку, ще й ризики. Тому невміння розпоряджатися належною громадянам власністю не повинне зумовлювати негативних наслідків для сторони, яка виконує всі умови договору, зокрема вчасно та в повному обсязі вносить орендну плату.

Водночас ті орендарі, які намагаються зловживати своїми правами, повинні розуміти, що можуть утратити не тільки переважне право на продовження дії договору, а й урожай. Дійшовши згоди в тому, що ст.33 закону потребує доопрацювання, судді полегшено зітхнули та роз’їхалися по домівках. Усі розуміють, що відкриття ринку землі збільшить наявні в законодавстві проблеми в геометричній прогресії.

Читайте статтю: Велика Палата ВС своїм рішенням змінила пряму норму Закону про нотаріат

Автор статті: Марина ЛІБЕРМАН