Строительство на меже земельных участков и действия соседа на самострой на меже

Строительство на меже участков является одной из обсуждаемых тем в сфере частного, дачного и другого строительства (строительных работ). Вопросы, связанные с определением допустимых границ, высотой построек и согласованием проекта с соседями, иногда становятся причиной споров и судебных разбирательств. В том числе одним из острейших вопросов является так называемый самострой — возведение на меже строй объектов без получения необходимых разрешений, согласований или отступление от согласованного плана (проекта) строительства.

Также имеются нередкие случаи, когда соседи обоснованно или необоснованно выражают недовольство строительством, считая его незаконным или нарушающим их права. Это может привести к конфликтам между соседями, проверкам государственными органами такого строительства, приостановке строительных работ, предписаниям на устранение нарушений, штрафов, судов и даже сносу (демонтажу) строительства.

В этой статье будут рассмотрены аспекты строительства на меже (границе) участков, также будут даны ответы на спорные вопросы, законодательные нормы, регулирующие этот процесс, судебная практика по таким делам и т.п.

Вопросы, которые буду в дальнейшем рассмотрены:

• что такое межа земельных участков и какое значение она имеет для соседей при начале строительства;

• какие действия считаются незаконным строительством на границе;

• что такое добрососедство;

• какие законы регулируют строительство на меже;

• какие причины приводят к незаконному строительству на меже;

• какие последствия могут возникнуть для нарушителя в результате незаконного строительства на меже;

• какие меры предпринимаются государством и местными властями для предотвращения незаконного строительства на границе;

• какие отрицательные последствия предусмотрены за нарушение при строительстве на границе;

• какие меры могут принять владельцы, пользователи земли для защиты от незаконного строительства на меже;

• порядок определения межи наложения земельных участков;

• кто может обратиться в суд по поводу застройки на границе земельных участков;

• обеспечение иска нужно просить в суде, поможет ли это;

• какие следует подать в суд доказательства, чтобы суд обеспечил иск и остановил строительство на меже;

• что просить суд в обеспечении иска;

• какие следует подать в суд доказательства, чтобы победить в суде;

• можно ли в суд вызвать в качестве свидетеля инженера инвентаризатора, составившего технический паспорт на самострой на меже;

• из бюро технической инвентаризации можно истребовать документы на спорное строительство;

• нужно просить суд провести строительно-техническую экспертизу и земельно - техническую экспертизу;

• в чем разница строительно - технической экспертизы от земельно - технической экспертизы;

• когда нужно просить суд провести выездное судебное заседание в деле по меже;

• если подам в суд вывод (отчет, исследование) судебного эксперта в подтверждение строительства на меже – это будет хорошим доказательством;

• можно в суд вызвать как свидетеля эксперта, составившего экспертное заключение (отчет, исследование);

• что нужно будет доказать в суде истцу в деле по меже;

• в какой суд подавать иск в общий гражданский или административный;

• что именно просить у суда в иске;

• что понимается под существенным нарушением строительных норм и правил;

• следует инициировать внеплановую проверку строительной инспекцией;

• полиция, прокуратура уголовное производство поможет в борьбе со строительством на грани;

• на что влияет ограничение в пользовании (охранные зоны) земельного участка;

• как дальше выполнять решение суда;

• при строительстве градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка помогут определить установленные расстояния от красных линий и существующих зданий;

• если самострой на меже уже узаконили и получили на него право собственности, с этим можно бороться;

• есть какие-то установленные формы письменного разрешения (согласования) от соседа на строительство на меже.

А вот уже и ответы:

Что такое межа земельных участков и какое значение она имеет для соседей при начале строительства на меже?

Межа – это граница между соседними земельными участками. Она может быть как природной (например, река или лесная полоса), так и искусственной (забор, строительные ограждения и т.п.). Границы указываются на основе землеустроительной (технической) документации, кадастрового номера (кадастровой документации), договоров, документов о праве собственности и т.п.

Следовательно, соседи имеют права и обязанности как собственники (пользователи) вышеуказанных участков, в том числе обязанность соблюдать правила добрососедства и ограничения, связанные с установлением земельных границ, сервитутов, охранных зон, градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, проектной (разрешительной) документации на строительство и т.д.

Какие действия считаются незаконным строительством на меже?

• если нет разрешительного документа на определенный вид строительства на границе;

• если строительство ведется с нарушениями проектной документации на строительство на которое получено разрешение;

• если земельный участок имеет целевое назначение, не соответствующее будущему строительству;

• при нарушении добрососедства (статья 103 Земельного кодекса);

• когда есть судебный запрет на такое строительство, например в рамках судебного обеспечения иска о проведении строительных работ;

• и т.д.

Что такое добрососедство

Статья 103 Земельного кодекса определяет содержание понятия добрососедства следующим образом:

Владельцы и землепользователи земельных участков должны выбирать такие способы использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, при котором владельцам, землепользователям соседних земельных участков причиняется меньше неудобств (затемнение, задымление, неприятные запахи, шумовое загрязнение и т.п.).

Владельцы и землепользователи земельных участков обязаны не использовать земельные участки способами, не позволяющими собственникам, землепользователям соседних земельных участков использовать их по целевому назначению (недопустимое влияние).

Владельцы и землепользователи земельных участков обязаны сотрудничать при совершении действий, направленных на обеспечение прав на землю каждого из них и использование этих участков с внедрением и соблюдением прогрессивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур и охраны земель (обмен земельных участков, рациональная организация территорий, установление, хранение граничных знаков и т.п.).

ВИДЕО БОНУС: РЕАКЦИЯ АДВОКАТА НА ВИДЕО ЖУРНАЛИСТОВ О САМОСТРОЕ МНОГОЭТАЖНОГО ДОМА / НЕТ ДОКУМЕНТОВ

Какие законы регулируют строительство на меже?

• Конституция Украины;

• гражданский кодекс;

• земельный кодекс;

• закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности"

• и другие.

Какие причины приводят к незаконному строительству на границе участков?

• отсутствует разрешение на строительство;

• строительство ведется в нарушение проектной документации строительства на которое получено разрешение;

• земельный участок имеет целевое назначение, не соответствующее будущему строительству;

• нарушение добрососедства;

• имеющийся судебній запрет на такое строительство, например, в рамках обеспечения иска;

• и т.п.

Какие последствия могут возникнуть для нарушителя в результате незаконного строительства на грани?

• внеплановая проверка Государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ГИАМ) или органов местного самоуправления, с последующим принятием предписаний на устранение таких нарушений, штраф, обращение в суд;

• суд о сносе (демонтаже) самостроя или обязательства нарушителя провести приведение самостроя в соответствие согласно плановой (проектной) документации на строительство, разрешительной документации;

• расторжение договора аренды земли;

• прекращение в судебном порядке права собственности на землю;

• отмена разрешения, на строительство, ввода в эксплуатацию строительства;

• и т.д.

Какие меры предпринимаются государством и местными органами власти для предотвращения незаконного строительства на границе земельных участков?

• своевременное реагирование на обращение (жалобы) по поводу таких случаев;

• профилактическая работа и информирование застройщиков (строителей) о недопущении нарушений;

• инициирование расторжения договора аренды земли или прекращение права собственности на землю;

• отмена разрешения на строительство;

• отказ либо суд отмена ввода в эксплуатацию;

• судебная защита;

• и прочее;

Какие отрицательные последствия предусмотрены за нарушение при строительстве на меже?

• предписание ГИАМ об устранении нарушений выявленных по результатам проведения проверки;

• штраф;

• отмена разрешения на строительство;

• отказ либо суд отмена ввода в эксплуатацию;

• судебное дело о сносе самостроя (устранение выявленных нарушений);

• инициирование расторжения договора аренды земли или прекращение права собственности на землю;

• и прочее.

Какие меры могут принять владельцы, пользователи земли для защиты от незаконного строительства на меже?

• внесудебное урегулирование;

• внеплановая строительная проверка ГИАМ;

• судебная защита.

Порядок определения границ наложения земельных участков?

• сверка землеустроительной технической документации смежных участков;

• в порядке внесудебное или судебное проведение земельно - технической (землеустроительной) экспертизы.

Кто может обратиться в суд по поводу застройки на границе земельных участков?

Лицо, чьи права или интересы нарушаются таким строительством - это например сосед, собственник (пользователь) земли, наследник, городской совет в отношении коммунальной земли или коммунальной собственности, прокуратура (в некоторых случаях), ГИАМ, фонд государственного имущества в отношении государственной собственности и т.п

Обеспечение иска нужно просить в суде?

Обеспечение иска - это временная мера принятая судом, которая обеспечит в дальнейшем исполнить решение суда при удовлетворении иска. В том числе суд как меру обеспечения иска может запретить проведение любых строительных работ на меже на время судебного разбирательства.

По своему опыту скажу, что в большинстве случаях обязательно нужно просить суд обеспечить иск, тем самым не дать проведения дальнейшего строительства. При этом такое обеспечение можно получить достаточно быстро, в течение 2-5 рабочих дней. Больше про такой порядок я рассказываю в видео: КАК БЫСТРО ОСТАНОВИТЬ НЕЗАКОННУЮ СТРОЙКУ?

Какие следует подать в суд доказательства, чтоб суд обеспечил иск и остановил строительство?

Четкого перечня законодательство не содержит, но можно констатировать, что указанные доказательства должны подтвердить наличие нарушенного права с привязкой к местности. Вот примерный перечень таких доказательств:

• фото – видео нарушения или границы участков, как до начала нарушения так и в подтверждение нарушения;

• факт подачи жалоба для инициирования проведения ГИАМ внеплановой проверки;

• принятые документы по результатам принятия решения о назначении и проведении внеплановой проверки ГИАМ и документальные подтверждения результатов такой проверки;

• другие решения судов (приговоров), в подтверждение установленных обстоятельств в подтверждение нарушений земельного, строительного законодательства спорным строительством на меже;

• техническая документация (технический паспорт) по строительным объектам;

• землеустроительная документация (иная аналогичная документация);

• право собственности как на объекты строительства, так и на землю;

• разрешения на строительство или отказ (отсутствия информации) в выдаче таких разрешений;

• ответы из государственной, других органов на запросы относительно возникших нарушений (правоотношений);

• выписки (ведомости), другая информация из государственных реестров;

• другие сведения.

Что просить суд в заявлении про обеспечение иска?

Запретить проводить подготовительные, строительные работы по такому адресу, на таком земельном участке (кадастровый номер). Такое требование является надлежащим и достаточным. Главное не просить обеспечение то, что ты просишь (будешь просить) в иске.

Какие следует подать в суд доказательства, чтобы победить в суде?

Четкого перечня законодательство не содержит, но можно констатировать, что указанные доказательства должны подтвердить наличие нарушенного права с привязкой к местности. Вот примерный перечень таких доказательств:

• фото – видео нарушения или границы участков, как до начала нарушения так и в подтверждение нарушения;

• факт подачи жалоба для инициирования проведения ГИАМ внеплановой проверки;

• принятые документы по результатам принятия решения о назначении и проведении внеплановой проверки ГИАМ и документальные подтверждения результатов такой проверки;

• другие решения судов (приговоров), в подтверждение установленных обстоятельств в подтверждение нарушений земельного, строительного законодательства спорным строительством на меже;

• техническая документация (технический паспорт) по строительным объектам;

• землеустроительная документация (иная аналогичная документация);

• право собственности как на объекты строительства, так и на землю;

• разрешения на строительство или отказ (отсутствия информации) в выдаче таких разрешений;

• ответы из государственной, других органов на запросы относительно возникших нарушений (правоотношений);

• выписки (ведомости), другая информация из государственных реестров;

• другие сведения.

Можно в суд вызвать в качестве свидетеля инженера инвентаризатора, который изготовил технический паспорт на самострой на меже?

Да, вызывай, если это будет в твою пользу. Главное должным образом обосновать для суда такое ходатайство, в т.ч. подготовь вопросы, которые хочешь задать в суде соответствующему свидетелю.

Из бюро технической инвентаризации можно истребовать документы по спорному строительству?

Можно и нужно, если это будет в твою пользу. Это делается путём представления в суд соответствующего обоснованного письменного ходатайства. Суд по результатам рассмотрения такого ходатайства, удовлетворит его или откажет в его удовлетворении.

ВИДЕО БОНУС: ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ - ОТМЕНА В СУДЕ

Нужно просить суд провести строительно-техническую экспертизу и земельно-техническую экспертизу?

Можно и нужно, если это будет в твою пользу. Это делается путем подачи в суд соответствующего обоснованного письменного ходатайства. Суд по результатам рассмотрения такого ходатайства, удовлетворит его или откажет в его удовлетворении с приведением причина отказа.

В чем отличие строительно-технической экспертизы от земельно-технической экспертизы?

Различные объекты исследования: (1) строительный объект и (2) земельный участок. Потому эти экспертизы и отличаются. В том числе отличие специализацией экспертов которые проводят такие экспертизы.

Когда нужно просить суд провести выездное судебное заседание?

Такой порядок рассмотрения суд дела предусмотрен законодательством в тех случаях, когда есть на то такие основания и реальная необходимость. К примеру, доказательства (обстоятельства) по делу можно исследовать (осмотреть) только по месту их нахождения. Как правило, это редкое явление "выездное судебное заседание". При этом редкое не говорит, что невозможное.

Поэтому если по твоему делу необходимо провести выездное судебное заседание - подай в суд обоснованное соответствующее письменное ходатайство. По результату которого суд решит удовлетворить его или нет.

Если подам в суд вывод (отчет, исследование) судебного эксперта в подтверждение строительства на меже – это будет хорошим доказательством?

Да, главное смотри, чтоб такой вывод был составлен соответствующим экспертом с полномочиями на такое исследование объекта и квалификация "Судебный эксперт", а также чтоб в самом выводе (заключении, исследовании) была графа, что эксперт уведомлен об уголовной ответственности за предоставление недостоверных данных по результатам проведения такой экспертизы (отчета, исследования и т.д.).

Можно в суд вызвать как свидетеля эксперта, составившего экспертное заключение (отчет, исследование)?

Да, вызывай через суд, если это будет в твою пользу. Главное должным образом обоснуй для суда такое ходатайство, в т.ч. подготовь вопросы, которые хочешь задать такому свидетелю.

Что нужно будет доказать в суде истцу?

Доказать нарушение прав, интересов истца, например, что:

• строительство осуществляется на меже без согласия истца (собственника, пользователя земли);

• строительство осуществляется с существенным нарушением норм и строительных правил и других норм;

• в результате полностью (частично) разрушено несущие конструктивные элементы строения истца, такие как капитальные стены;

• значительно ухудшились технико-экономические показатели и функциональное использование строения в целом;

• появились риски чрезвычайных ситуаций в здании;

• существенно усложняет или исключает возможность эвакуации людей из него и доступ пожарных команд;

• не оборудованы парковочные места;

• созданы другие неудобства, нарушения прав, интересов истца.

В какой суд подавать иск: в общий гражданский или административный?

Подавай в общий (местный) гражданский суд по месту нахождения спора (строительства), поскольку в административный суд подается иск исключительно в случаях споров с государственной строительной инспекцией архитектуры и градостроительства (ГИАМ) как субъектом властных полномочий. Вместо ГИАМ такой стороной в некоторых случаях может быть орган местного самоуправления, например городской совет, исполком городского совета или районные органы власти

Что именно просить у суда в иске?

Нужно исходить из того:

• были на строительство получены разрешительные документы или нет;

• целевое назначение земли;

• кому принадлежит земля;

• на какой стадии строительство находится;

• введен объект строительства в эксплуатацию или нет;

• и прочее.

Согласно анализу приведенного, можно просить у суда:

• прекратить противоправные подготовительные, строительные работы;

• снести недвижимость построенную с существенным отклонением от проекта, противоречащий общественным интересам или нарушающий права других лиц, с существенным нарушением строительных норм и правил (в том числе при отсутствии проекта), если невозможно осуществить перестройку недвижимости в соответствии с проектом или в соответствии с определенными государственными строительными нормами, если застройщик (заказчик, правонарушитель) отказывается от такой перестройки (обязательная судебная практика: постановление Верховного Суда от 21.12.23 дело №753/7371/16);

• привести земельный участок в первоначальное состояние;

• признать за собственником земли право собственности на самострой, если последний построен не собственником земли.

При этом с иском об обязательстве лица к проведению перестройки может обратиться соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. Такое решение суд может принять и по иску о снесении самовольного строительства, если по результатам рассмотрения дела суд пришел к выводу, что нет возможности перестройки и устранения последствий самовольного строительства и ответчик (застройщик, заказчик, правонарушитель) не согласен выполнить перестройку. А в случае невыполнения лицом судебного решения по осуществлению перестройки суд может вынести решение о сносе самовольного строительства.

В других случаях самовольное строительство, в частности, если недвижимое имущество построено или строится на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы или надлежаще утвержденного проекта, статья 376 Гражданского кодекса не ставит возможность снесения самовольного строительства в зависимости от возможностей его перестройки. Правовое значение имеет позиция собственника (пользователя) земельного участка, а также соблюдение прав других лиц. Если собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, осуществившим (осуществляющим) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, осуществившим (осуществляющим) самовольное строительство , или за ее счет (часть четвертая статьи 376 Гражданского кодекса). В этом случае снос самовольного строительства возможен без предварительного решения суда об обязательстве лица, осуществившего строительство, провести соответствующую перестройку. Это логично и оправдано, поскольку такие виды самовольного строительства безусловно не могут быть приведены в легитимное состояние путем перестройки.

При обстоятельствах, когда надлежащий владелец земельного участка не давал согласия на строительство на его земельном участке объекта недвижимого имущества, он вправе требовать устранения любых нарушений его прав как собственника земельного участка путем снесения всех объектов, в том числе самовольного строительства, даже в случае уже проведенной государственной регистрации права собственности, совершаемого не собственником или без получения его согласия.

Следует иметь в виду, что снос самовольного объекта недвижимости в соответствии со статьей 376 гражданского кодекса является крайней мерой воздействия на застройщика и возможен только тогда, когда использованы все предусмотренные законодательством Украины меры с целью устранения нарушений реагирования и привлечения виновного к ответственности и когда невозможна перестройка объекта недвижимости или лицо отказывается от такой перестройки.

Что понимается под существенным нарушением строительных норм и правил?

Под таким нарушением строительных норм и правил с учетом положений Законов Украины «Об основах градостроительства»; "Об архитектурной деятельности"; «О регулировании градостроительной деятельности»; постановления Кабинета Министров Украины «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» от 13.04.11 №466 необходимо понимать, в частности, несоблюдение архитектурных, санитарных, экологических, противопожарных и других требований и правил, а также изменение отдельных конструктивных элементов жилого дома, здания, сооружения, влияющего на их прочность и безопасность (такая правовая позиция, высказанная в Постановление Верховного Суда от 26.06.19, дело 388/314/15, от 12.08.20 дело 569/16666/16).

Стоит инициировать внеплановую проверку строительной инспекцией при незаконном строительстве на меже?

Следует инициировать! Но сегодня строительная инспекция (ГИАМ) говорит, что на время военного положения такие проверки не проводятся. Поэтому такой отказ в проверке нужно будет обжаловать (отменить) в суде.

ПОЛЕЗНОЕ ВИДЕО: ВНЕПЛАНОВАЯ ПРОВЕРКА СТРОИТЕЛЬСТВА / ПОМОЩЬ СУДА

Полиция, прокуратура, криминальное производство поможет в борьбе со строительством на границе участков?

Не поможет, поскольку полиция, прокуратура скажет, что это гражданско – правовые отношения, поэтому в суд нужно, а не в полицию. Даже если будет открыто криминальное производство – это не основание для остановки спорного строительства. В том числе, криминальное производство может занять несколько лет. А ты это время будешь надеяться на такое производство, а стройка будет продолжаться. Поэтому, эффективно и необходимо обращаться в суд для решения вопроса по существу.

На что влияет ограничение в использовании земельного участка (охранные зоны)?

Смотри на целевое назначение земли и из этого нужно исходить – это так называемые ограничения использования земли, в том числе при строительстве. Например, если на земле установлены охранные зоны сетей теплоснабжения, электроснабжение, что подтверждается извлечением из проекта землеустройства по отводу этого земельного участка.

Как дальше исполнить решение суда?

Для начала следует ознакомиться с содержанием такого решения, что именно суд рушил и в отношении кого. В любом случае, решение суда можно выполнить в добровольном порядке или уже в принудительном порядке через частного или государственного исполнителя. При этом за неисполнение или препятствие в исполнении судебного решения есть уголовная ответственность по статье 382 уголовного кодекса.

Градостроительные условия и ограничение застройки земельного участка помогут определить установленные расстояния от красных линий и существующих зданий?

Помогут определить, для этого ознакомься с содержанием этих градостроительных условий и ограничений, в том числе максимально допустимый процент застройки земельного участка, расстояния от красных линий (не менее 6 метров), линий регулируемой застройки – 3 метра до существующих домов, сооружений и установленные охранные зоны согласно ДБН.

ВИДЕО В ТЕМУ: ОТМЕНА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ УСЛОВИЙ И ОГРАНИЧЕНИЙ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЛИ

Если самострой на меже уже узаконили и получили право собственности на него, с этим можно бороться?

Да, это классическая ситуация. Для этого нужно подать иск в суд и истребовать в судебном порядке документы от соответствующего лица, которое провело такое узаконение (государственную регистрацию права собственности) и уже в судебном порядке разобраться законно ли такое узаконение, с последующей суд отменой.

При этом дальнейшее количество перепродажи спорного имущества не поможет от отмены такого узаконивания.

Есть установленная письменная форма разрешения (согласования) от соседа на строительство на меже?

Такой формы нет. Поэтому в случае необходимости подписания такого разрешения (согласования) соседом нужно составить в произвольной форме.

Автор консультации: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефоны для платных консультаций: 096-476-66-66 или 095-235-31-10

Телеграм автора

Телеграм канал по юридическому сопровождению строительства