Статут ОСББ: на що варто звернути увагу

Продовжуючи тему об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), варто зупинитися на статуті ОСББ (рос. мовою – “устав ОСМД”). Статут є основним внутрішнім документом, що регулює діяльність конкретного ОСББ, а тому, правильне складення такого, може запобігти багатьом внутрішнім, чи організаційним конфліктам.

Зміст:

• Загалом про статут ОСББ
• Типовий статут ОСББ, затверджений наказом Держкома України з питань ЖКГ – чи можна “відходити” від його умов?
• Що варто передбачити в Статуті ОСББ
• Статут ОСББ і неприбутковість, як запобігти відмові у отриманні статусу неприбуткової організації
• Порядок внесення змін до статуту ОСББ

Загалом про статут ОСББ

Першу редакцію статуту ОСББ приймають установчі збори об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, разом із рішенням про створення такого ОСББ. Статут ОСББ підписується головою зборів ОСББ (якого приймають на тих же установчих зборах), або іншою, уповноваженою ними особою. Логічно, що проставлення підписів всіх співвласників багатоквартирного будинку на статуті дуже ускладнить його прийняття. Бажано у протоколі конкретизувати, кого уповноважено на проставлення підпису у статуті ОСББ.

За загальним правилом, статут ОСББ складається у формі окремого документу, пронумеровується та прошивається. Відповідно до вимоги, вказаної в абзаці 1 пункту 9 частини 1 статті 15 Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань” (зі змінами) (надалі також – “Закон №755”) – справжність підпису на установчому документі юридичної особи засвідчується нотаріально. При нотаріальному засвідченні підпису на статуті ОСББ – зауважте – нотаріус не перевірятиме зміст документу, тож піклуватися про відповідність статуту варто самостійно.

Звертаю Вашу увагу, що всі, без виключення, співвласники багатоквартирного будинку, de lege lata (з лат. за існуючим законом) є членами створеного в цьому будинку ОСББ, навіть якщо вони не подавали відповідних заяв про вступ до ОСББ. А тому, правління ОСББ (як і раніше існуючі ЖЕКи) мають право, у судовому порядку стягнути обов’язкові до сплати внески, платежі (в тому числі комунальні), встановлені статутом та/або рішеннями загальних зборів ОСББ. В силу саме закону (а не самого волевиявлення щодо участі у ОСББ), витрати на утримання багатоквартирного будинку розподіляються між всіма співвласниками багатоквартирного будинку - тобто між всіма особами, хто володіє приміщенням (квартирою) у цьому будинку на праві власності. Щодо орендарів, то згідно з нещодавньою позицією ВС/КГС, № 906/884/19 від 02 вересня 2020р., суд зазначив, що закон не встановлює для ОСББ механізмів примусового стягнення витрат на утримання будинку з орендарів, а тому рішення органів, щодо встановлених ставок платежів/внесків ОСББ, самі по собі, є обов’язковими виключно для співвласників багатоквартирного будинку (і ніяк не для орендарів).

Для того, щоб мати можливість самостійно контролювати порядок сплати внесків та законність всіх цих процедур, співвласнику обов’язково необхідно бути в курсі змісту актуального статуту його ОСББ.

Користуйтеся консультацією: Створення ОСББ: ціна, строки та основні правила

Типовий статут ОСББ, затверджений наказом Держкома України з питань ЖКГ – чи можна “відходити” від його умов?

За Законом України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, (зі змінами), (надалі також – “Закон про ОСББ”) – статут ОСББ складається відповідно до типового статуту, затвердженого відповідним центральним органом виконавчої влади. Такий типовий статут ОСББ затверджено наказом Державного комітету України з питань ЖКГ (за текстом також – “Держком з питань ЖКГ”) від 27.08.2003 № 141.

Після прийняття Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” у травні 2015 року, значних змін зазнав і типовий статут. Таким чином, актуальний на сьогодні типовий статут ОСББ 2020 зразок розміщено в Наказі Держкома з питань ЖКГ, що діє в редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України (надалі також – “Мінрегіонбуд”) від 23.09.2015 року № 238, знайти який можна за посиланням https://zakon.rada.gov.ua/laws/file/text/54/f137689n25.doc.

Законом про ОСББ надається, також, перелік обов’язкових питань, які мають бути виписані в статуті ОСББ. Із змістовного аналізу, вищенаведений типовий статут ОСББ 2020 містить всі визнані цим законом обов’язкові положення. Разом із тим, Закон про ОСББ встановлює, що статут може містити, також, інші положення, які не суперечать законодавству та є істотними для діяльності конкретного ОСББ (частина 2 статті 7 Закону про ОСББ).

У цьому питанні, як завжди, не обійшлося без дивних “листів-роз’яснень” центрального органу виконавчої влади з питань ЖКГ.

Так, у своєму Листі “Щодо створення та функціонування ОСББ” від 04.11.2015 р. № 8/9-3312-15, трактування закону вийшло, так скажімо, за межі самого закону, адже, Мінрегіонбуд дійшов висновку, що положення абзацу 1 статті 7 Закону про ОСББ – де написано, що статут ОСББ “складається відповідно до типового статуту” означає, що затвердження статуту ОСББ в редакції, яка не відповідає типовому статуту є порушенням норм законодавства, наслідком чого може бути визнання такого статуту недійсним, відмова у здійсненні реєстрації ОСББ, визнання рішень, прийнятих об’єднанням, що діє на підставі такого статуту, неправомірними, та інше. На норму частину 2 статті 7 Закону про ОСББ, де констатується право прописати в статуті ОСББ й інші положення – Мінрегіонбуд, чомусь, не звернув увагу.

Разом із тим, сам типовий статут ОСББ не позбавлений недоліків. Зокрема, у пункті 4 розділу І такого, фігурує стара назва Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців», яку було змінено у 2016 році – на наступну: “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань” (надалі – “Закон №775”). Не виправити це положення в статуті – просто не правильно, оскільки посилатися на закон, який втратив чинність для регулювання актуальних відносин, в даному випадку, незаконно.

Крім того, потребують уточнення деякі аспекти діяльності ОСББ – зокрема, не вирішено питання щодо порядку розподілу збитків (відповідно до змісту частини 2 статті 57 Господарського кодексу України, надалі – “ГКУ” – порядок розподілу прибутків і збитків має бути в установчих документах), питання можливості виділу інших юридичних осіб із ОСББ (стаття 109 Цивільного кодексу України) та інше, що пропонуємо розглянути в наступному розділі.

Зважаючи на вищевикладене, типовий статут ОСББ, все ж таки, підлягає застосуванню в тій частині, в якій не суперечить нормам законодавства, а також, може містити додаткові положення, що необхідні для діяльності ОСББ та не суперечать правилам, встановленим для ОСББ на рівні законодавства.

Користуйтеся консультацією: ОСББ та управителі багатоквартирних будинків - чекайте на перевірки

Що варто передбачити в Статуті ОСББ

Обов’язковими умовами, що мають міститися в статуті ОСББ є:

• найменування ОСББ;
• місцезнаходження ОСББ (тобто місце, з якого ведеться діяльність, де розташовано основний офіс);
• завдання, мета створення та предмет діяльності ОСББ;
• статутні органи ОСББ, повноваження, порядок формування таких;
• як здійснюється скликання та проведення загальних зборів й періодичність таких, порядок прийняття рішень (в тому числі, порядок голосування та перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів);
• джерела фінансування, порядок використання майна та коштів ОСББ;
• прийняття кошторису, фонди ОСББ включаючи резервні (створення та використання), а також порядок оплати спільних витрат;
• перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;
• права і обов'язки членів ОСББ (співвласників), відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів;
• яким чином вносяться зміни до статуту;
• підстави та порядок реорганізації (злиття, поділу) ОСББ, чи ліквідації, в тому числі, вирішення майнових питань, пов'язаних з цим.

Серед питань, що також, варто врегулювати статутом - є наступні:

• більш чітко прописати заборону розподілу доходів між учасниками (детальніше в розділі щодо неприбутковості ОСББ);
• прописати строк повноважень членів правління та порядок їх переобрання, за необхідності – строк повноважень зборів представників;
• в деяких випадках, варто окремо прописати можливість загальних зборів припинити повноваження голови правління ОСББ та призначити нового (або невідкладний порядок обрання членами правління нового голови);
• прописати детальніше права ОСББ – замість звичайного посилання на статті Закону про ОСББ, як це передбачає статут ОСББ типовий, передбачити норми статті 16,17 – в самому статуті. Крім цього, варто зазначити щодо можливості та порядку отримання позик та кредитів (виключно заради реалізації мети створення ОСББ) за згодою всіх співвласників ОСББ (або за згодою меншої кількості співвласників, якщо діям голови правління можна довіряти);
• прописати не тільки повне найменування ОСББ, а ще й скорочене та/або іншою мовою (не є обов’язковим);
• вирішити питання щодо порядку розподілу збитків (відповідно до змісту частини 2 статті 57 ГКУ – порядок розподілу прибутків і збитків має бути в установчих документах);
• прописати можливість виділу інших юридичних осіб із ОСББ (стаття 109 Цивільного кодексу України);
• конкретизувати – з яких саме питань, рішення загальних зборів обов’язково підлягають надання співвласникам під розписку, або рекомендованим листом;
• передбачити можливість встановлювати порядок письмового опитування загальними зборами;
• бажано також виписати діяльність ОСББ, щодо поліпшення умов праці, життя і здоров'я, гарантії обов'язкового медичного страхування працівників ОСББ та їх сімей, а також інші питання соціального розвитку – порядок дій щодо отримання субсидій, пільг для відповідних категорій громадян-співвласників ОСББ, а також, виписати положення щодо неможливості участі трудового колективу в управлінні ОСББ – відповідно до частини 8 статті 65 та статті 69 ГКУ;
• для співвласників багатоквартирного будинку буде не зайвим уточнити місце проведення зборів та обов’язок правління оприлюднювати всі рішення загальних зборів, рішення представників чи правління в конкретних доступних для співвласників місцях (або ж онлайн).

Зазначати в статуті ОСББ відомості про склад учасників ОСББ (співвласників багатоквартирного будинку) необов'язково. Натомість, це не заборонено, однак у такому випадку, при кожній зміні власника будь-якої квартири (приміщення) в багатоквартирному будинку, доведеться змінювати статут ОСББ. Отже, не рекомендую зазначати такі зайві відомості.

Не можна не зауважити, що в кожному конкретному випадку, пов’язаному із індивідуальністю ОСББ, кількістю співвласників, членів правління, довірою до них самих, кількістю будинків, об’єднаних спільним ОСББ – положення статуту ОСББ можуть вимагати врегулювання інших питань, не зазначених вище. За певних ризиків, можна й оптимізувати умови статуту, зокрема, умови щодо місцезнаходження ОСББ.

Статут ОСББ і неприбутковість, як запобігти відмові у отриманні статусу неприбуткової організації

Неприбутковою установою та/або організацією є юридична особа, яка не зобов’язана сплачувати податок на прибуток підприємств. Порядок отримання неприбутковості, ознаки, за яких організація може отримати (чи втратити) цей статус визначаються п.133.4 статті 133 Податкового кодексу України.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку може бути неприбутковою організацією за наявності таких ознак:

• статут (установчі документи) цього ОСББ містить заборону розподілу отриманих доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (співвласників), чи працівників (крім оплати праці, нарахування єдиного соціального внеску), або між членами органів управління ОСББ та між іншими пов’язаними з ними особами;
• ОСББ утворене та зареєстроване в порядку, визначеному регулюючими його діяльність законами;
• доходи (прибутки) ОСББ використовуються виключно для фінансування видатків на утримання ОСББ, реалізації мети та напрямів діяльності, визначених його статутом (установчими документами);
• ну і основне – таке ОСББ має бути внесене до Реєстру неприбуткових установ/організацій.

Для виконання останнього, при реєстрації ОСББ, заповнюється відповідна сторінка Форми №2 (заяви про державну реєстрацію) і подається державному реєстратору, або ж подається окрема заява 1-РН із пакетом документів до контролюючого органу за основним місцем обліку. При присвоєнні такої ознаки, контролюючий орган обов’язково перевіряє статут ОСББ. Однією із підстав відмови у внесенні до Реєстру неприбуткових установ та організацій є невідповідність установчих документів вимогам, зазначеним вище.

Таким чином, для запобігання відмови в отриманні статусу неприбутковості, в статуті ОСББ необхідно передбачати вищезазначену заборону розподілу отриманих доходів (прибутків), констатувати використання доходів виключно для фінансування видатків на утримання ОСББ, реалізації мети та напрямів діяльності ОСББ, визначених його статутом, та не допускати внесення положень що можуть суперечити зазначеним.

Порядок внесення змін до статуту ОСББ

Законом про ОСББ встановлено, зміни до статуту ОСББ (а саме їх державна реєстрація) здійснюється за загальними правилами щодо юридичних осіб, передбаченими Законом №755.

За загальним правилом, внесення змін до статуту відбувається шляхом прийняття нової редакції. Виключну компетенцію щодо зміни статутів ОСББ мають загальні збори ОСББ, правомочні на прийняття рішення.

Зокрема, типовий статут ОСББ вимагає (якщо інше не обумовлювалося загальними зборами), щоб кожному співвласнику текст бажаних змін до статуту надавався не пізніше ніж за 14 днів до проведення загальних зборів щодо питання внесення змін до статуту.

Згідно закону про ОСББ, для прийняття нового статуту, достатньо більше половини голосів “ЗА” від загальної кількості голосів співвласників. Так як статут може передбачати встановлення іншого порядку прийняття рішень з відповідних питань, необхідно, також, керуватися умовами діючої редакції статуту ОСББ.

Для здійснення державної реєстрації статуту в новій редакції, необхідно надати державному реєстратору (нотаріусу) заповнену на відповідних сторінках Форму №2, відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 19 травня 2020 року № 1716/5 «Про оновлення форм заяв у сфері державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань», ОСББ статут в новій редакції, примірник оригіналу рішення (протоколу) загальних зборів ОСББ про прийняття статуту в новій редакції та квитанцію про сплату адміністративного збору.

Наразі, розмір адміністративного збору за це становить 0,3 прожиткового мінімуму для процездатних осіб (станом на 2020 рік, приблизно 630 грн.).

Документи, подані державному реєстратору (нотаріусу) для державної реєстрації розглядаються протягом 24 годин (крім вихідних та святкових днів), але розгляд може бути зупинений – з передбачених у статті 27 Закону №775 підстав.

Звертаю увагу – у разі внесення змін до статуту ОСББ - до місцевого контролюючого органу (податкової) обов’язково подається реєстраційна заява з позначкою “зміни” та статут ОСББ нова редакція – а саме засвідчені підписом керівника (та печаткою – за наявності) копії. Зазвичай, замість копій статуту в новій редакції подається опис – який містить код результату надання адміністративної послуги (і відповідно – скановані державним реєстратором копії такого статуту ОСББ). Документи мають бути подані протягом 30 календарних днів з дня проведення відповідної реєстраційної дії.

Для деталізації інформації про статут ОСББ (рос. мовою - устав ОСМД), отримання допомоги по створенню статуту ОСББ - можна скористатися послугою "Тендер на юридичну допомогу" від юридичного порталу Протокол.

Автор консультації: адвокат Трофименко Ірина

Джерело: юридичний ресурс Протокол