Схеми продажу майнових прав на майбутню нерухомість за новим законодавством.

Прийняття Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» є без перебільшення знаковою подією у сфері будівництва (далі за текстом – Закон). Не дивлячись на те, що Закон набув чинності ще у 2022 році, лише зараз його норми стають актуальними для забудовників та майбутніх власників нерухомості.

Законом введено ряд нових термінів, зокрема вперше з’явилося в законодавства визначення хто такий «девелопер будівництва», окреслив способи залучення коштів для будівництва, визначив правила для цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості, але найголовніше, що цікавило завжди інвесторів/покупців майбутньої нерухомості, Закон виключив можливість подвійного продажу одного й того ж об’єкта майбутньої нерухомості, зокрема у статті ми говоримо про подільні об’єкти незавершеного будівництва – багатоквартирні будинки.

Так, замовник будівництва чи девелопер зобов’язані реєструвати спеціальне майнове право на кожен майбутній об’єкт нерухомості (квартира, гаражний бокс, паркомісце). Без державної реєстрації, яка має відображатися у розділі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перший продаж замовник будівництва (девелопер) здійснити не зможе.

Користуйтеся консультацією: Договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) ЗРАЗОК

Як тепер бути інвесторам, покупцям майбутніх квартир (паркінгів, комерційної нерухомості), котрі займаються бізнес-діяльністю, що полягає у перепродажу таких майнових прав на майбутню нерухомість третім особам?

Закон, зокрема, визначає два способи «передачі» спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості:

1) договори відчуження (купівля-продаж, міна, дарування тощо);

2) відступлення прав за договором купівлі-продажу.

Договір відчуження.

Власник спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості має право відчужити такий об’єкт іншій особі (особам):

1) за згодою замовника будівництва та/або девелопера будівництва, та/або управителя фонду фінансування будівництва - якщо власник спеціального майнового права сплатив частково ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

2) без згоди замовника будівництва та/або девелопера будівництва, та/або управителя фонду фінансування будівництва - якщо власник спеціального майнового права повністю сплатив ціну майбутнього об’єкта нерухомості.

Державна реєстрація спеціального майнового права майбутній об’єкт нерухомості за новим власником дійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Державний реєстратор речових прав на нерухоме майно протягом 10 календарних днів з дня державної реєстрації переходу спеціального майнового права до нового власника надсилає (надає) замовнику будівництва (девелоперу будівництва; управителю фонду фінансування будівництва - у разі першого відчуження об’єкта через фонд фінансування будівництва) витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно про таку реєстрацію та контактну інформацію (номер телефону та адресу для листування) про нового власника спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості.

Відступлення прав за договором купівлі-продажу.

Покупець за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, який сплатив частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості та на користь якого зареєстровано обтяження речових прав, має право відступити свої права за таким договором іншій особі (особам).

Відступлення права вимоги за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється за згодою продавця за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості.

Договір про відступлення прав за договором купівлі-продажу та договір відчуження майбутнього об’єкта нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню, інших альтернатив немає.

Законом також визначені істотні умови таких договорів, порядок взаємодії між продавцем та власником майнових прав після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, зокрема, приймання-передача об’єкта нерухомого майна.

Особисто моє бачення, що деякі положення буде занадто тяжко реалізувати (зокрема автоматична реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об’єкт), але в загальному це великий крок до стандартизації та прозорості схем продажу нерухомості в новобудовах.

Автор консультації: Артем Ткаченко