Щодо обміну земельними ділянками сільськогосподарського призначення.

Сільськогосподарському виробнику максимальної ефективності при обробідку землі вдається досятги, якщо належні йому земельні ділянки розташовані поряд, одним масивом. Однак, на практиці пошириними є ситуації при яких сільськогосподарськогому виробнику доводиться обробляти земельні ділянки, які розпорошені у межах одного масиву. У такому разі постає питання щодо можливості обміну земельними ділянками для формування єдиного масиву, який буде зручно обробляти. Не рідко при формуванні сільськогосподарським виробником єдиного масиву земельних ділянок постає питання щодо можливості обміну земельною ділянкою для ведення особистого селянського господарства на земельну ділянку з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Для відповіді на це запитання проаналізуємо чинне та перспективне законодавство.

Станом на 04.09.2018 року порядок обміну земель регулюється такими основними нормативно правовими актами: Земельним кодексом України, Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», та іншим НПА.

На даний час ст. 14 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» передбачено у разі якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку в межі цього або іншого масиву.

Однак, як зазначено у Правовій позиції Верховного суду України, викладеній 12.10.2016 у справі № 6-464цс16, ані у Земельному кодексі України, ані в інших актах законодавства України не закріплено можливості міни (обміну) земельних ділянок, окрім як за підстав, визначених у вищенаведеному законі та за схемою «пай на пай».

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні», який підписаний Президентом України 20.08.2018 року, набере чинності 01.01.2019 року (далі - Закон) передбачено, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення, призначені для ведення особистого селянського господарства, фермерського господарства, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть використовуватися їх власником, землекористувачем також для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення таких земельних ділянок.

Власники земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть обмінюватися такими земельними ділянками.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про землеустрій» масив земель сільськогосподарського призначення - сукупність земель та земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що складаються з сільськогосподарських та необхідних для їх обслуговування несільськогосподарських угідь (земель під польовими дорогами, меліоративними системами, господарськими шляхами, прогонами, лінійними об'єктами, об'єктами інженерної інфраструктури, а також ярами, заболоченими землями, іншими угіддями, що розташовані всередині земельного масиву), мають спільні межі та обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами загального користування, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, водними об'єктами тощо);

Відповідно до ч. 1 ст. 22 Земельного Кодексу України (далі – ЗКУ) землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

Відповідно до Наказу Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548 Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 1 листопада 2010 р. за N 1011/18306 до земель сільськогосподарського призначення відносяться землі:
Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва

Для ведення фермерського господарства

Для ведення особистого селянського господарства

Для ведення підсобного сільського господарства

Для індивідуального садівництва

Для колективного садівництва

Для городництва

Для сінокосіння і випасання худоби

Для дослідних і навчальних цілей

Для пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства

Для надання послуг у сільському господарстві

Для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції

Для іншого сільськогосподарського призначення

Для цілей підрозділів 01.01 - 01.13 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду

Відповідно до ч. 3 ст. 22 ЗКУ землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування:

а) громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства;

б) сільськогосподарським підприємствам - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

в) сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам - для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства;

г) несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об'єднанням громадян - для ведення підсобного сільського господарства;

ґ) оптовим ринкам сільськогосподарської продукції - для розміщення власної інфраструктури.

Відповідно до абз. 5 ст. 5 Закону України «Про особисте селянське господарство» земельні ділянки особистого селянського господарства можуть використовуватися для ведення особистого селянського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.

Відповідно до ч. 1 ст. 131 ЗКУ громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод.

Відповідно до ч. 2 ст. 131 ЗКУ укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

Відповідно ч. 1 ст.132 ЗКУ угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

Ч.2 ст. 132 ЗКУ передбачено, що угоди про перехід права власності на земельні ділянки повинні містити:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д)відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) права та обов'язки сторін;

ж) кадастровий номер земельної ділянки;

з) момент переходу права власності на земельну ділянку.

Додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження земельної ділянки приватної власності, є державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується (або відчужувалась).

Відповідно до ст. 715 Цивільного кодексу України (ЦКУ) за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін.

Ч. 3 ст. 715 ЦКУ договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.

Ч. 4 ст. 715 ЦКУ право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.

Ч. 5 ст. 715 ЦКУ договором може бути встановлений обмін майна на роботи (послуги).

Право власності на земельну ділянку за договором міни виникає після нотаріального посвідчення договору міни земельних ділянок, одержання документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку, та його державної реєстрації.

Відповідно до п. б ст. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України в редакції від 01.01.2019 року до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2019 року, не допускається: купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 37.1 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

З вищевикладеного можна зробити висновок, що після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» власники земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть обмінюватися такими земельними ділянками. Але виключно такий обмін може відбуватися земельними ділянками на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків.

Відповідно до ч. 1 ст. 371 Земельного кодексу від 01.01.2019 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення, призначені для ведення особистого селянського господарства, фермерського господарства, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть використовуватися їх власником, землекористувачем також для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення таких земельних ділянок.

Тобто вищевикладена норма свідчить про те, що не потрібно змінювати цільове призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, призначених для ведення особистого селянського господарства, фермерського господарства, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Необхідно також зазначити, що обмінювані земельні ділянки мають мати однакову нормативно грошову оцінку або різниця між нормативною грошовою оцінкою має становити не більше 10 відсотків.

Таким чином, для обміну земельними ділянками потрібно:

1. Визначити нормативну грошову оцінку земельних ділянок. (Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки громадяни можуть отримати виключно через Центри надання адміністративних послуг (ЦНАПи), які утворені при місцевих державних адміністраціях та органах місцевого самоврядування.)
2. Укласти договір міни (бартеру) земельної ділянки. (Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.)
3. Отримати документ, що посвідчує право власності на земельну ділянку.