Ринок землі відкритий: як продати або купити землю в Україні

Зміст:

• Як купити землю сільськогосподарського призначення в Україні
• Хто зможе купувати землю в Україні
• Яка ціна землі
• Особливості купівлі-продажу сільськогосподарської землі
• Як купити землю в Україні - правила для покупця
• Як купити землю у держави?

Як купити землю сільськогосподарського призначення в Україні

Згідно із прийнятим 31 березня 2020 року ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обороту земель сільськогосподарського призначення» на купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення знято мораторій. Ринок землі відритий з певними обмеженнями.

Хто зможе купувати землю в Україні

/> Продавати і купувати землю можуть спочатку (до 2024 року) тільки фізичні особи (у т.ч і ФОПи). З 1 січня 2024 року на ринок сільськогосподарської землі приєднаються юридичні особи. Одночасно, Закон не зобов'язує юросіб, яким належать земельні ділянки, придбані до 01.07.2021 продавати такі землі. Покупцями земель можуть бути також територіальні громади, держава і банки в порядку стягнення. Не зможуть купувати землю іноземці, особи без громадянства та юридичні особи, що належать іноземцям. Заборона може бути знята тільки за рішенням загальнонаціонального референдуму. Однак, навіть при наявності позитивного рішення референдуму, іноземці не зможуть придбати у власність земельні ділянки, розташовані в 50-кілометровій зоні від кордону України.

Щодо площі куплених земель, то фізичні особи можуть придбати до 100 га в одні руки. З 2024 року сумарна площа землі у власності фізичної або юридичної особи не може перевищувати 10 тис. га. Важливо, до сумарної площі не відносяться ділянки, придбані або отримані у власність до набрання чинності цим Законом.

Продати ділянку землі можна за такими договорами:

• купівлі-продажу;
• дарування;
• довічного утримання;
• спадкового договору;
• міни;
• шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу або шляхом звернення стягнення на них.

Розрахунки, пов'язані зі сплатою ціни за землю, проводяться тільки в безготівковій формі. Тому продавець повинен подбати про те, щоб відкрити банківський рахунок, якщо такий відсутній.

Згадайте новину: Купуєш сільгосп землю? Подай підтверджуючий документ походження коштів

Яка ціна землі

До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних часток (паїв) не може бути меншою за їхню нормативну грошову оцінку (НГО). Дані про НГО можна взяти з Публічної кадастрової карти. В середньому по Україні НГО становить 27,5 тис. грн. Оціночна вартість 1 га землі сільськогосподарського призначення в 2021 році коливається від 1 тис. до 2 тис. доларів. У свою чергу, землі для садівництва, особистого селянського господарства або ж під приватизовану дачну ділянку можуть продаватися за ціною не нижче експертної оцінки. Яка реальна ціна на землю, по якій здійснюються угоди по її відчуженню, поки невідомо. Відповідно, перш ніж продати землю, потрібно промоніторити вартість ділянок, що ідентичні до Вашої. Це зробити просто. Наприклад, переглянувши оголошення OLX або ж Dom.Ria.

За місяць функціонування ринку землі в Україні сформувалася її середня мінімальна ціна. Вона становить близько 1 тис. доларів за гектар. Про це заявляв під час виступу у ВРУ прем'єр-міністр України Денис Шмигаль.

Користуйтеся консультацією: Безкоштовна земля - 2, 28 га: як отримати і чому це варто робити зараз

Особливості купівлі-продажу сільськогосподарської землі

Стаття 130-1 ЗКУ описує детально порядок реалізації переважного права, якщо земля знаходиться в користуванні. Право на першочергове придбання землі мають особи: що мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення та орендарі. Якщо земля у користуванні на правах емфітевзис, то емфітефт не входить в коло осіб, які мають право на першочергове придбання землі.

При наявності переважного права власник землі зобов'язаний не пізніше ніж за 2 місяці зареєструвати в Держреєстрі намір про продаж земельної ділянки (з 1 липня цей функціонал реєстру успішно працює). Нотаріус, в свою чергу, перевіряє наявність осіб 1 та 2 черги і доводить їх до відома протягом 3-х днів (цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення) про намір продажу земельної ділянки. Якщо протягом місяця суб'єкт переважного права не повідомив нотаріусу про свій намір скористатися цим правом, вважається, що він відмовився від реалізації переважного права.

Описана вище процедура не застосовується в разі, якщо є тільки один суб'єкт переважного права, або ж один з них відмовився від реалізації свого переважного права.

Переважне право можна 1 раз передати іншій особі, підписавши при цьому відповідний договір між суб'єктом переважного права і особою, якій це право передається. Факт передачі реєструється в Держреєстрі в порядку обтяження речового права на земельну ділянку. Важливо, що передати своє переважне право можуть тільки ті особи, які не можуть мати на праві приватної власності сільгосп землі (юридичні особи до 1 січня 2024).

Оскільки до 2024 року відчужувати сільгосп землю можуть тільки фізичні особи, то передати своє переважне право на придбання землі можуть тільки юридичні особи, оскільки за Законом вони не мають права набувати права власності на такі землі. З цього випливає, що фізичні особи не можуть передати своє переважне право в силу Закону. Саме за таким механізмом юрособи можуть зберегти за собою землю, відступивши своє першочергове право фізособі.

Користуйтеся консультацією: Коли припиняємо платити земельний податок у випадку продажу землі

Як купити землю в Україні - правила для покупця

Покупцеві земельної ділянки перед операцією необхідно буде надати документ, який підтверджуватиме джерела походження коштів (інших активів), за рахунок яких набувається право власності на земельну ділянку.

Перевірте, чи у вашому володінні знаходяться землі, площа яких не перевищує 100 га.

Ви не належите до списку осіб, яким заборонено мати у власності сільгосп землю. Також слід врахувати, що якщо Ви орендар, то Вам слід налагодити зв'язок з Укрпоштою і моніторити кореспонденцію. У протилежному випадку Ви можете залишитися без першочергового права на викуп землі.

З огляду на вищесказане, алгоритм - як продати землю сільськогосподарського призначення - наступний:

1. Взяти виписку з Державного земельного кадастру про кадастровий номер земельної ділянки (наявність кадастрового номера є обов'язковою умовою продажу землі).
2. Замовити звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки.
3. Якщо ділянка в оренді - йдемо до нотаріуса з проектом договору купівлі-продажу і попередньою стартовою ціною. Процедура реалізації переважного права.
4. Якщо ділянка не в користуванні - власник самостійно шукає покупця.
5. Підписання договору купівлі-продажу та реєстрація права власності у нотаріуса.

Користуйтеся консультацією: Земля в спадок і як оформити право власності на пай

Як купити землю у держави?

Земля державної власності продається тільки через земельні торги, які відповідно до ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів з продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони» проводяться тільки в електронному форматі. Відповідно, купити землю у держави можна тільки через земельний аукціон. Актуальну інформацію про продаж землі сільськогосподарського призначення можна подивитися на сайті Держсгеокадастра у вкладці «Земельні аукціони».

Якщо Вам потрібна послуга професіонала, скористайтеся сервісом «Тендер на юридичну послугу» від юридичної ресурсу Протокол.

Автор консультації: Марія Дубенкова.

Джерело: юридичний ресурс Протокол