Проблеми захисту прав інвесторів в Україні

Тематика інвестиційної діяльності в Україні та захисту прав приватних інвесторів є досить актуальним та водночас болючим питанням сьогодення.

За останні роки в Україні склалася непроста політична та економічна ситуація, за якої нагальною потребою економіки стає залучення інвестицій в різні напрямки економіки, в тому чисті й іноземних інвестицій.

З метою розуміння понять «інвестування» та «інвестиційна діяльність» необхідно звернутися до законодавчої бази.

Стаття 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» від 18 вересня 1991 року визначає поняття «інвестиція» як всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект. Інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій (ст. 2 вказаного Закону).

Одним із різновидів інвестиційної діяльності є інвестування в будівництво, на якому хотілось би зосередити особливу увагу.

Інвестування коштів в будівництво — питання для багатьох людей є досить важливим. Для одних, це спосіб зекономити, адже ціна квартири в об'єкті що будується, в основному, є нижчою, ніж у введеному в експлуатацію будинку. Для інших — можливість заробітку. Але, і для перших, і для других ризики втратити інвестиції та не отримати дохід або «соціальне благо», однакові.

Які потенційні переваги може нести інвестиційна діяльність

Одними із основних переваг для іноземних інвесторів є економічна привабливість вливання коштів з метою отримання в майбутньому доходу та отримання права на постійне проживання, але за умови здійснення інвестиції в економіку України іноземною конвертованою валютою на суму не менше 100 тисяч доларів США.

Для громадян України перевагою є економічна складова, адже ціна квадратні метри в об'єкті будівництва, в основному, нижча в порівнянні з аналогічним «готовим» житлом, велика кількість пропозицій на одну особу, що дає можливість вибрати товар «за смаком» і «за кольором».

Допустимі шляхи залучення інвестицій в будівництво

Статтею 4 Закон України «Про інвестиційну діяльність» визначені допустимі шляхи інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через:

• фонди фінансування будівництва,
• фонди операцій з нерухомістю,
• інститути спільного інвестування,
• шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

На думку автора статті, найбільш законодавчо врегульованою та такою, що має ряд переваг для довірителів (інвесторів), в порівнянні з іншими схемами залучення коштів, є участь у фонді фінансування будівництва. Проте і ФФБ не дає жодних гарантій добудови об'єкту або ж повернення коштів у такому разі.

Залучення коштів для комерційного будівництва можливо, наприклад, по договору будівельного підряду, договору спільної діяльності, договору доручення тощо.

Слід зазначити, що Законом прямо встановлена заборона інвестування в об'єкти, створення і використання яких не відповідає вимогам санітарно-гігієнічних, радіаційних, екологічних, архітектурних та інших норм, встановлених законодавством України, а також порушує права та інтереси громадян, юридичних осіб і держави, що охороняються законом. Тобто ті об'єкти, які мають ознаки самочинного будівництва (в розумінні ст. 376 Цивільного кодексу України), а тому, державні гарантії захисту інвестиції, de jure, застосовуватись не можуть.

Які існують Державні гарантії захисту інвестицій?

Дійсно, законодавством України передбачені гарантії прав суб'єктів інвестиційної діяльності, захист інвестицій та охорона прав інвесторів.

Закон України «Про інвестиційну діяльність» визначає наступне. Держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, додержання прав і законних інтересів її суб'єктів (ч. 1 ст. 18). Держава гарантує захист інвестицій незалежно від форм власності, а також іноземних інвестицій. Захист інвестицій забезпечується законодавством України, а також міжнародними договорами України. З метою забезпечення сприятливого та стабільного інвестиційного режиму держава встановлює державні гарантії захисту інвестицій. Державні гарантії захисту інвестицій — це система правових норм, які спрямовані на захист інвестицій (ст. 19).

Закон України «Про захист іноземних інвестицій на Україні» та глава 38 Господарського Кодексу України виділяють такі правові гарантії захисту іноземних інвестицій:

• Правовий режим інвестиційної діяльності
• застосування державних гарантій захисту іноземних інвестицій у разі зміни законодавства про іноземні інвестиції;
• гарантії від примусових вилучень, а також незаконних дій державних органів та їх посадових осіб;
• компенсація і відшкодування збитків інвесторам;
• гарантії в разі припинення інвестиційної діяльності;
• гарантії переказу доходів, прибутків та інших сум у зв’язку з іноземними інвестиціями.

Тобто, законодавство повинне забезпечити реалізацію таких прав інвесторів, як: право на отримання прибутку або соціального ефекту від здійснення інвестиційної діяльності; державні гарантії захисту інвестицій; право на пересилання прибутку за межі України; право на судовий захист законних прав та інтересів інвестора; право на відшкодування заподіяних інвестору збитків.

Щодо страхування інвестицій

На думку автора, одним із можливих ефективних способів захисту прав інвесторів (в тому числі фізичних осіб), є обов’язкове страхування інвестиційних ризиків.

На законодавчому рівні встановлено таке право (не обов’язок) суб'єктів інвестиційної діяльності. Проте, в нинішніх реаліях будівельної індустрії, тільки незначна частина страхових компаній надає таку страхову послугу та й ті працюють тільки з обмеженим колом забудовників.

Це зумовлюється тим, що страхові компанії чудово розуміють всі потенційні фінансові ризики для них, а як наслідок — скористатися правом на страхування інвестиції є проблематично.

Реалії державних гарантій в Україні

За історію незалежної України мали місце не одноразові економічні кризи, в наслідок яких будівництво багатьох об'єктів було зупинено чи заморожено, крім того Україна пережила вже не оду масштабну аферу, розголос про які лунав далеко за її межами.

Компанія «Еліта-Центр». Від будівельної афери за участі цієї компанії постраждало 1759 осіб. Вона стала однією з найбільш резонансних справ в Києві та Україні і привернула увагу не лише уряду, а й Президента України. Правоохоронні органи стверджують, що загальна сума коштів отриманих таким чином шахраями сягнула 400 млн. гривень.

Будівельна фірма «Консоль ЛТД». Компанія будувала житлову і комерційну нерухомість в А Р Крим, Києві, Харкові, Одесі, інших містах України та навіть на території Російської Федерації. Діяльність компанії безпосередньо пов’язують з тодішнім головою Верховної Ради Автономної Республіки Крим — Володимиром Константиновим. У 2012 році було порушено справу про банкрутство суб'єкту (судове рішення про порушення провадження у справі № 5002−4/2325−2012 від 16.07.2012 року). Проти «Консолі» відкрито близько 50 виконавчих проваджень на загальну суму понад 1 000 000 000 грн. За даними журналістських розслідувань фірма «Консоль» пов’язана із понад 40 довгобудами по всій Україні.

І ось вже «новітня» історія. Група компаній «Укогруп"/"Сіті-груп» на чолі з Анатолієм Войцехівським. За період діяльності групи компаній з 2003 по 2016 рр. було тим чи іншим способом ошукано понад 10 000 інвесторів. До речі, деякі компанії продовжують залучати кошти імітуючи будівництво та переконуючи потенційних інвесторів, що всі проблеми вирішатися «ось-ось», а то все чорний піар конкурентів…

Проте, є й інші ситуації. Є й об'єкти, які будувалися в рамках правового поля, але по тим чи іншим причинам будівництво було зупинено, а кошти інвесторам повернуті так і не були. Значна частина недобудов на території України з’явилася в період 2007−2008 р.р., в основному через економічну кризу. Наприклад, за наявною інформацією Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, лише у Києві налічується понад 80 довгобудів.

Як би це дивно не звучало, але інколи і сама держава стає ошуканим інвестором. Наприклад, Державні програми, які направлені в сектор житлового інвестування («доступне житло» 70 на 30, програма здешевлення вартості іпотечних кредитів, молодіжне кредитування тощо), також не дають ніяких гарантій добудови об'єктів.

Іпотечний центр в м. Києві та Київській області на офіційному своєму сайті вказує про наявність постраждалих позичальників та інвесторів в об'єктах, фінансування яких частково здійснювалося по зазначеним Державним програмам.

Отже, що таке сьогодні інвестиційна діяльність направлена в сектор будівництва? По суті, це «російська рулетка» в якій можна відносно швидко отримати суттєвий дохід або ж програти.

Підсумовуючи вищевиклажене можна прийти до висновку, що встановленні державні гарантії для інвесторів, є безумовно позитивним фактором. Проте, як показали практичні аспекти їх реалізації, державні гарантії мають більш декларативний характер, аніж належний та ефективний спосіб захисту прав та інтересів інвесторів. Вказане потребує вдосконалення існуючої нормативно-правової бази, практики застосування цих норм та злагодженої роботи органів влади усіх рівнів.

Автор:

юрист практики будівельного права

ЮК Constructive Lawyers

Олександр Босенко