Про емфітевзис як альтернатива оренді

Ще у Давньому Римі було запроваджено інститут використання землі для сільськогосподарських потреб особами, які не були її власниками.

Римське приватне право надає нам тлумачення поняття “емфітевзис”, а саме це - довгострокове відчужуване та успадковане право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб за наявності в особи потреби і можливості такого використання.

Емфітевзис полягав у наданні користувачеві (емфітевту) власником земельної ді­лянки строкового права землекористування за умови використання землі для сільськогосподарського виробництва. Це право землекористу­вання могло відчужуватися емфітевтом і переходити в порядку спад­кування.

Діюче законодавство, а саме ч.1 статті 407 Цивільного кодексу України зазначає, що право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач).

Аналогічна норма відображена також в ч.1 статті 102-1 Земельного кодексу України.

Що ж таке емфітевзис в нинішніх реаліях?

На це питання можемо відповісти проаналізувавши відповідні норми законодавства:

- право користування чужою земельною ділянкою приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися або передаватися в порядку спадкування;

- cтрок користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб не може перевищувати 50 років;

- якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік.

Читайте статтю: Земельная экзотика: аренда, суперфиций, эмфитевзис

Щодо прав та обов’язків власника земельної ділянки:

- власник земельної ділянки має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі;

- власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором;

- власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Щодо прав та обов’язків землекористувача:

- землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відповідно до договору;

- землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом;

- землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

Аналізуйте судовий акт: Емфітевзис встановлюється виключно на підставі договору і судом встановлений бути не може (право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) (ВССУ у справі № 313/1730/15-ц від 13 березня 2017р.)

Щодо права землекористувача на відчуження права користування земельною ділянкою:

- землекористувач має право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом;

- у разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах;

- землекористувач зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі;

- у разі продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором.

Щодо припинення права користування:

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) припиняється в разі:

- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

- спливу строку, на який було надано право користування;

- відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;

- припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства;

- за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Автор консультації: Кошулько Євген Володимирович