Право співвласників багатоквартирного будинку на витребування спільного майна із чужого незаконного володіння

Досить непоодинокими є ситуації, коли співвласники багатоквартирного будинку стикаються із незаконним відчуженням приміщень, що перебувають у спільній сумісній власності.

Зазвичай це відбувається у зв’язку з ототожненням понять «допоміжні приміщення» та «нежитлові приміщення». Начебто і перше і друге не є житловим фондом, проте, перше – може відчужуватись, друге - ні.

Визначення цих категорій надається в Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Нежитлове приміщення – це ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна.

Статус нежитлового приміщення має бути визначеним у технічній документації та зареєстрований в БТІ. Право власності на нежитлове приміщення набувається на загальних підставах, встановлених законом.

Допоміжні приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, є неподільними і не можуть бути виділеними в натурі.

Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладові, горища, колясочні і т. ін.), відповідно до рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004, передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Власники квартир та нежитлових приміщень повинні знати, що у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх прав попереднього власника як співвласника.

Отже, власники приватизованих, неприватизованих квартир та нежитлових приміщень втрачають право спільної сумісної власності на допоміжні приміщення після відчуження квартири чи нежитлового приміщення.

Здається все зрозуміло, але у зв’язку з відсутністю чіткого механізму встановлення статусу приміщень є значні складнощі у розмежуванні понять «нежитлові» та «допоміжні». Нажаль, цим користуються органи місцевого самоврядування, управителі будинків, замовники будівництва, забудовники та здійснюють продаж «нежитлових» приміщень, які фактично є «допоміжними» і перебувають у спільній сумісній власності.

Витребувати майно з чужого незаконного володіння можливо, але - тільки в судовому порядку. Це вкотре підтверджується рішенням Ковпаківського районного суду м. Суми від 02 серпня 2018 року у справі №592/2447/18.

Судом у зазначеній справі встановлено наступне.

По-перше, позивачі є власниками житлових приміщень (квартир) і мешканцями будинку (підтверджується копіями сторінок паспортів позивачів, копіями свідоцтва про право власності на житло та копіями договорів про придбання житла).

По-друге, позивачі в силу закону є співвласниками нежитлових приміщень ( відповідно до ч.2 ст.382 ЦК України, ст.19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 року №4-рп/2004, п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» , ст. 41, 55 Конституції України ).

Третє, спірні приміщення, відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи, є допоміжними приміщеннями, призначеними для забезпечення експлуатації будинку, побутового обслуговування мешканців, а також дотримання санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир.

Четверте, оскільки забудовник будинку не був і не міг бути власником підвальних приміщень (господарських комор), то він не мав права проводити їх відчуження.

Отже, у подібних справах, з огляду на положення ч.1 ст.388 ЦК власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від зазначення відповідачем того, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі.

Як бачимо, необхідно довести факт вибуття майна з законного володіння. Для співвласників багатоквартирного будинку саме «допоміжні приміщення» є предметом права спільної сумісної власності. Виходить, найскладнішим є доведення безпосередньо статусу приміщення як «допоміжного».

Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних та кримінальних справ в ухвалі від 01 квітня 2015 року у справі № 6-36875св14 звертається увага, що для визначення приміщення допоміжним, необхідним є доведення того факту, що без доступу до спірних об’єктів неможлива експлуатація будинку: «позивачі не надали суду належні та допустимі докази на підтвердження належності зазначених ними приміщень до допоміжних, які забезпечують експлуатацію будинку та побутового обслуговування мешканців будинку, знаходження у них технічного обладнання будинку, без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою».

Аналогічна позиція міститься і в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ в ухвалах від 11 лютого 2015 року у справі № 6-39117св14 - «допоміжні та нежилі приміщення являють собою різні частини багатоквартирного будинку, які відрізняються між собою своїм призначенням, необхідно встановити, чи є це приміщення допоміжним, в якому чи в частині якого може знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою».

В рішенні від 03 лютого 2016 року у справі № 6-28714 ск15 Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних та кримінальних справ зазначив, що «суди не з'ясували, чи було на час здачі будинку в експлуатацію вбудоване нежиле приміщення відокремленим нежилим приміщенням, чи в місці, де воно знаходиться, був наскрізний прохід». Зазначені рішення вказують на необхідність встановлення технічних характеристик допоміжного приміщення та його значення в експлуатації всього будинку.

Підсумовуючи вищевикладене, з метою отримання позитивного рішення у справах про витребування спільного майна з чужого незаконного володіння, позивачам в першу чергу необхідно довести статус цього майна як «допоміжного приміщення».

Автор статті: Юридична компанія "Вікторем"