Практика ВС: Обращение взыскания на предмет ипотеки

Вопрос обращения взыскания на предмет ипотеки неоднократно рассматривал Верховный Суд Украины, да и действующий Верховный Суд успел наработать достаточную базу, рассматривая данную категорию споров.

Анализ положений статей 33, 36 – 39 Закона Украины "Об ипотеке" дает основания заключить, что законодатель определил три способа защиты на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований кредитора путем обращения взыскания на предмет ипотеки: судебный – на основании решения суда; и два внесудебных – на основании исполнительной надписи нотариуса и согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя. Закон определяет специальный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, в частности некоторые правила для осуществления реализации предмета ипотеки по решению суда.

Об установлении цены продажи имущества

Положениями части первой статьи 39 Закона Украины "Об ипотеке" предусмотрено, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда указываются: общий размер требований и все его составляющие, подлежащие уплате ипотекодержателю со стоимости предмета ипотеки; описание недвижимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования ипотекодержателя; меры по обеспечению сохранности предмета ипотеки или передаче его в управление на период до его реализации, если таковые необходимы; способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 данного Закона; приоритет и размер требований других кредиторов, подлежащих удовлетворению со стоимости предмета ипотеки; начальная цена предмета ипотеки для его последующей реализации.

Исходя из содержания понятия "цена" как формы денежного выражения стоимости товара, услуг и т. п., из анализа нормстатей 38, 39 Закона Украины "Об ипотеке", можно сделать вывод, что в понимании нормы статьи 39 Закона Украины "Об ипотеке" установление начальной цены предмета ипотеки в денежном выражении определяется по процедуре, предусмотренной частью шестой статьи 38 данного Закона.

Указанный правовой вывод изложила Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 21 марта 2018 года No 14-11цс18.

Однако неуказание в резолютивной части решения суда начальной цены предмета ипотеки в денежном выражении не имеет решающего значения и не является безусловным основанием для отказа в иске, поскольку банк просил обратить взыскание на предмет ипотеки путем продажи банком от своего имени предмета ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи по начальной цене, определенной на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества на основании оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности во время его реализации в порядке, предусмотренном статьей 38 Закона Украины "Об ипотеке", что не противоречит требованиям данного Закона.

Указанный правовой вывод изложил Верховный Суд в постановлении от 16 мая 2018 года No 645/2915/16-ц.

При этом интересным является момент, когда начальная цена продажи предмета ипотеки установлена решением суда, но государственный исполнитель на этапе проведения публичных торгов проводит оценку имущества, устанавливающую цену значительно ниже определенной судом, мотивируя это тем, что решение суда принято более 6 месяцев назад.

Считаем указанные действия государственного исполнителя незаконными и необоснованными, учитывая следующее.

В соответствии со ст. 41 Закона Украины "Об исполнительном производстве" реализация предмета ипотеки, на который обращается взыскание по решению суда или по исполнительной надписи нотариуса, производится, если иное не предусмотрено решением суда, путем продажи на публичных торгах, в том числе в форме электронных торгов, в рамках процедуры исполнительного производства, предусмотренной Законом Украины "Об исполнительном производстве", с соблюдением требований данного Закона.

В соответствии с ч. 6 ст. 38 Закона Украины "Об ипотеке" цена продажи предмета ипотеки устанавливается по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем либо на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества.

Согласно статье 43 Закона Украины "Об ипотеке" начальная цена продажи предмета ипотеки устанавливается решением суда или по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем, а если они не достигли согласия – на основании оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности, при этом начальная цена продажи имущества не может быть ниже 90 процентов его стоимости, определенной путем его оценки.

Исходя из содержания приведенной нормы, в случае установления решением суда начальной цены продажи предмета ипотеки государственный исполнитель не вправе ее пересматривать, а должен осуществлять исполнительное производство как завершающую стадию судебного производства, направленную на принудительное исполнение решений суда.

Более того, п. 21 раздела VIII Инструкции по организации принудительного исполнения решений, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 02.04.2012 г. No 512/5, определяет, что если стоимость имущества должника определена в решении суда, исполнитель передает имущество на реализацию по цене, определенной судебным решением, без проведения определения стоимости или оценки такого имущества, кроме решений о конфискации имущества.

О возможности обращения взыскания на предмет ипотеки путем признания права собственности на него за ипотекодержателем

Большая Палата Верховного Суда (как и Верховный Суд Украины ранее) указывает следующее.

В статье 12 Закона Украины "Об ипотеке" указано, что в случае нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором, ипотекодержатель имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его неисполнения – обратить взыскание на предмет ипотеки, если иное не предусмотрено законом.

Статья 33 данного Закона предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства ипотекодержатель имеет право удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки, если иное не предусмотрено законом. Право ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки также возникает по основаниям, установленным статьей 12 данного Закона.

Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

То есть законом предусмотрены четко определенные способы обращения взыскания на предмет ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно статье 36 Закона Украины "Об ипотеке" стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

Внесудебное урегулирование осуществляется согласно оговорке об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащейся в ипотечном договоре, либо согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, подлежащему нотариальному удостоверению, который может быть заключен одновременно с ипотечным договором или в любое время до вступления в силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с данным Законом. Определенный договором способ удовлетворения требований ипотекодержателя не препятствует ипотекодержателю применить другие установленные данным Законом способы обращения взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, приравниваемая к такому договору по своим правовым последствиям, может предусматривать: передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 Закона Украины "Об ипотеке"; право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 данного Закона.

Итак, стороны в договоре или соответствующей оговорке могут предусмотреть как передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки во внесудебном порядке, так и предоставление ипотекодержателю права от своего имени продать предмет ипотеки как по решению суда, так и на основании соответствующей оговорки в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя или оговорки в ипотечном договоре на основании договора купли-продажи.

При этом необходимо учесть, что статья 37 Закона Украины "Об ипотеке" не содержит возможности признания права собственности на предмет ипотеки за ипотекодержателем по решению суда. В соответствии с данной статьей ипотекодержатель может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки.

Правовое основание для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, – договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, приравниваемая к такому договору по своим правовым последствиям и предусматривающая передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства.

Решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, ипотекодатель может обжаловать в суде.

Можно констатировать, что действующим законодательством предусмотрено право оспорить в суде государственную регистрацию права собственности на предмет ипотеки за ипотекодателем, приобретенного во внесудебном порядке.

Вместе с тем в части первой статьи 38 указанного Закона предусмотрено, что право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю может быть предусмотрено в решении суда или договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя (соответствующей оговорке в ипотечном договоре).

Для реализации ипотекодержателем внесудебного способа обращения взыскания на предмет ипотеки путем признания права собственности на него по общему правилу необходимы только воля и совершение действий со стороны ипотекодержателя, если договором не предусмотрен иной порядок.

При этом истец в соответствии со статьями 38, 39 Закона Украины "Об ипотеке" не лишен возможности обратиться в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки другим способом, нежели признание права собственности на него.

Такой вывод суда соответствует выводу Верховного Суда Украины, изложенному в постановлении от 30 марта 2016 года по делу No 6-1851цс15, а также выводам Большой Палаты Верховного Суда, указанным в постановлении от 21 марта 2018 года No 14-38цс18.

Автор дайджесту: Белая Яна, ассоциированный партнер, адвокат АФ GORO Legal

Джерело: АФ GORO Legal