Історія справи

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2015 року Справа № 910/9813/15 Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Грейц К.В.,суддів :Бакуліної С.В. (доповідач), Поляк О.І.розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скаргиТовариства з обмеженою відповідальністю "Альянс Союз"на постановувід 29.07.2015 Київського апеляційного господарського судуу справі№ 910/9813/15господарського суду міста Києваза позовомЗаступника прокурора Голосіївського району м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської радидоТовариства з обмеженою відповідальністю "Альянс Союз"проповернення земельної ділянкив судовому засіданні взяли участь представники :від позивача: від відповідача: від прокуратури:Тхорик С.М. (довіреність № 225-КР-3242 від 03.09.2015) Станіславський С.В. (довіреність від 01.10.2015) Клюге Л.М. (прокурор відділу Генеральної прокуратури України)В С Т А Н О В И В :

Рішенням Господарського суду міста Києва (суддя Пукшин Л.Г.) від 03.06.2015, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду (головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді - Іоннікова І.А., Тищенко О.В.) від 29.07.2015, у справі № 910/9813/15 позов задоволено; зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Альянс Союз" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 9610 кв.м (кадастровий номер 8000000000:90:116:0002) нормативно-грошовою оцінкою 17 567 703,06 грн, яка знаходиться за адресою: вул. Промислова, 7 у Голосіївському районі м. Києва; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Альянс Союз" в дохід Державного бюджету України судовий збір у розмірі 1 218,00 грн.

В касаційній скарзі відповідач просить скасувати ухвалені по справі судові акти та в позові відмовити, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а саме: ст.120 ЗК України, ст.7 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.81, 87, 104 ГПК України.

Відзиву на касаційну скаргу позивач не надіслав.

Заслухавши пояснення по касаційній скарзі представника відповідача, який підтримав викладені в ній доводи, заперечення на касаційну скаргу представника позивача та прокурора відділу Генеральної прокуратури України, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Заступник прокурора Голосіївського району м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альянс Союз" про повернення земельної ділянки. Позов мотивовано тим, що Договір оренди припинив свою дію у зв'язку із закінченням строку на який його було укладено. Орендар в порядку п. 11.7. договору не звертався до орендаря щодо поновлення договору. Крім цього, актом обстеження земельної ділянки від 23.03.2015 №321/01 Департаментом земельних ресурсів встановлено, що земельна ділянка фактично не використовується. У зв'язку з чим прокуратура просить суд зобов'язати відповідача повернути земельну ділянку позивачу.

Судами встановлено таке.

10.11.2004 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альянс Союз" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі № 1096 (надалі - Договір).

Положеннями п.1.1. Договору сторони погодили, що орендодавець на підставі п.41 рішення Київської міської ради від 27.05.2004 за №281/1491, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором.

У відповідності до п.2.1. Договору об'єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Промислова, 7 у Голосіївському районі м. Києва; розмір - 9610 кв.м; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування виробничої бази; кадастровий номер - 8000000000:90:116:0002.

На виконання умов договору 12.11.2004 сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки, на підставі якого орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння і користування земельну ділянку: місце розташування - вул. Промислова, 7 у Голосіївському районі м. Києва; розмір - 9610 кв.м; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування виробничої бази; кадастровий номер - 8000000000:90:116:0002.

Договір укладено на 10 (десять) років (п.3.1. Договору).

Відповідно до п.11.3. Договору договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар за умови належного виконання своїх обов'язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.11.7. Договору).

Згідно з п.11.8. Договору у разі припинення або розірвання договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених цим договором. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки.

Задовольняючи позовні вимоги, суди виходили із того, що законодавством України, чинним на час закінчення строку дії договору, зокрема ст.33 Закону України "Про оренду землі", не передбачено автоматичного поновлення договору оренди землі, а лише визначено, що в цьому разі орендар має право на його поновлення; матеріали справи не містять доказів, а відповідачем не доведено факту прийняття Київською міською радою рішення про поновлення дії Договору; за таких обставин, Договір є припиненим на підставі ст.31 Закону України "Про оренду землі" у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено. Посилання відповідача на те, що права орендаря перейшли до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнігран", апеляційним судом не прийняті до уваги тому, що умовами укладеного між сторонами Договору не передбачено право відповідача розпоряджатись спірною земельною ділянкою, а відповідно право на передачу зазначеної земельної ділянки іншій особі наявне виключно у власника.

Проте погодитись із такими висновками не можна з огляду на таке.

Порядок, умови і правові конструкції поновлення договору оренди землі унормовані у статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, поновленням договору є визначена у наведеній нормі процедура, яка реалізовується у формі двох самостійних правових конструкцій.

Першою з таких правових конструкцій, відповідно до ч.1 ст.33 Закону "Про оренду землі", є укладення договору оренди землі на новий строк, коли переважне право перед іншими особами укласти договір оренди землі після його припинення має орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору.

В такому випадку, згідно ч.ч.2-4 наведеної норми, на орендаря покладено обов'язок повідомити про такий свій намір орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, додати лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з обов'язковим доданням проекту додаткової угоди, а на орендодавцеві лежить обов'язок у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), та укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення, яке може бути оскаржено в суді.

Другою правовою конструкцією, відповідно до ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", є так звана пролонгація договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

У цьому випадку також передбачено укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, яке здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності), що є новелою порівняно з редакцією норми до 12.03.2011.

З урахуванням викладеного висновок судів стосовно того, що Договір є припиненим на підставі ст.31 Закону України "Про оренду землі" у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, є передчасним, оскільки судами не дано оцінки чи підтверджується матеріалами справи факт повідомлення орендодавцем орендаря про заперечення у поновленні договору оренди землі на підставі ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі".

Щодо того чи був відповідач орендарем спірної земельної ділянки станом на момент закінчення строку дії Договору, то касаційна інстанція також звертає увагу, що питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України.

Положеннями статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, зміненій Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 року №1702-VI) унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.

З урахуванням викладеного апеляційним судом безпідставно не прийнято до уваги доводів відповідача стосовно продажу об'єкту нерухомості на спірній земельній ділянці до закінчення строку дії договору з посиланням на договір купівлі-продажу, укладений відповідачем 07.08.2014 з ТОВ "Юнігран", тому достеменно не встановлено чи був відповідач орендарем спірної земельної ділянки на момент закінчення строку Договору і чи існує у нього обов'язок за Договором повернути земельну ділянку за актом приймання-передачі.

Перевіривши у відповідності до частини 2 статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого та постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів дійшла висновків, що господарські суди в порядку статей 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України не розглянули всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; не дослідили подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази, невірно застосували норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини.

Допущені порушення процесуальних норм унеможливлюють встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для вирішення даного спору. З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтею 1117 Господарського процесуального кодексу України, постанову та рішення у даній справі слід скасувати, направивши справу на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Керуючись ст.ст.1115, 1117, 1118, п.3 ч.1 ст.1119, ч.1 ст.11110, ст.11111 ГПК України, Вищий господарський суд України ,-

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Альянс Союз" задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 29.07.2015 та рішення Господарського суду міста Києва від 03.06.2015 у справі №910/9813/15 - скасувати.

Справу № 910/9813/15 направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Головуючий-суддя К.Грейц

Судді С.Бакуліна

О.Поляк