Історія справи

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 травня 2014 року Справа № 910/20603/13 Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючий суддя : Корсак В.А.

судді: Данилова М.В., Данилова Т.Б.

розглянувши матеріали касаційної скаргиТовариства з обмеженою відповідальністю "Рембуд-2"на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 05.02.2014р.у справі№ 910/20603/13господарського судуміста Києваза позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Сервіс Солюшнз"до 1) Київської міської ради 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Рембуд-2"провизнання договору оренди землі укладенимза участю представників сторін: позивача -Максименко М.І., дов. б/н від 22.08.2013відповідача 1 -не з'явивсявідповідача 2 -Дмитрасевич М.О. дов. б/н від 05.02.2014

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2013 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Сервіс Солюшнз" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради та ТОВ "Рембуд-2" про визнання договору оренди землі укладеним, а саме про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 06.12.2001, укладеного між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Рембуд-1" (орендар), та викладення цього Договору оренди земельної ділянки в новій редакції позивача - ТОВ "Сервіс Солюшнз".

Рішенням господарського суду міста Києва від 25.11.2013 ( суддя Бойко Р.В.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 05.02.2014 ( судді Сулім В.В., Рєпіна Л.О., Тищенко А.І.) позовні вимоги задоволено в повному обсязі, визнано укладеним в новій редакції договір між Товариством з обмеженою відповідальністю "Сервіс Солюшнз", Товариством з обмеженою відповідальністю "Рембуд-2", Київською міською радою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 06.12.2001р., що укладений між Київською міською радою та ТОВ "Рембуд-2", стягнуто з Київської міської ради та ТОВ "Рембуд-2" судові витрати.

Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, ТОВ "Рембуд-2" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, а саме помилкове застосування ст. 120 Земельного кодексу України та ст.377 Цивільного кодексу України, просить скасувати рішення та постанову, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Сервіс Солюшнз" проти доводів касаційної скарги заперечує, вважає обраний спосіб захисту свого права таким, що відповідає чинному законодавству, а судові рішення законними та обґрунтованими, просить касаційну скаргу залишити без задоволення.

Заслухавши присутніх представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні і постанові та доводи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 06.12.2001 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Рембуд-2" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Київради від 05.07.2001 за №380/1356 передає, а орендар приймає в оренду на 25 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Мурманська, 3 у Деснянському районі м. Києва, розміром 0,6803 га для будівництва та експлуатації виробничо-будівельної бази у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід'ємною частиною цього договору.

10.04.2009 між ТОВ "Рембуд-2" та ТОВ "Сервіс Солюшнз" укладено договір на пайову участь у будівництві (надалі - Договір на пайову участь), згідно з п. 3.1 якого ТОВ "Рембуд-2" приймає ТОВ "Сервіс Солюшнз" у пайове будівництво нежитлових приміщень, яке споруджується за адресою: місто Київ, вул. Мурманська, 3, літ. "Б" шляхом фінансування ТОВ "Сервіс Солюшнз" частини цього будівництва. ТОВ "Рембуд-2" забезпечує виконання будівельних робіт згідно з проектною документацією та частково фінансує таке будівництво відповідно до домовленості Сторін. Відповідно до п. 3 укладеного між сторонами Договору на пайову участь ТОВ "Рембуд-2" зобов'язався після закінчення будівництва і здачі будівлі в експлуатацію протягом 10 днів передати позивачу за актом прийому-передачі приміщення.

23.09.2010 ТОВ "Рембуд-2" за актом прийому-передачі передав ТОВ "Сервіс Солюшнз" приміщення об'єкт 2 загальною площею 1402,7 кв.м. (1-й поверх - 758,5кв.м., 2-й поверх - 644,2 кв.м.), а також частина об'єкту 3 та об'єкту 4 на умовах спільної часткової власності.

Рішенням господарського суду міста Києва від 12.01.2011 у справі №32/647 на підставі Договору про пайову участь у будівництві:

- визнано право власності ТОВ "Рембуд-2"та виділені в натурі приміщення загальною площею 1296,9 кв.м. (група приміщень 1 загальною площею 560,5 кв.м.; група приміщень 5 загальною площею 736,4 кв.м.) за адресою: м. Київ, вул. Мурманська, будинок 3 (літ. "Б");

- визнано право власності ТОВ "Сервіс Солюшнз" та виділені в натурі приміщення загальною площею 1402,7 кв.м. (група приміщень 3 загальною площею 758,5 кв.м.; група приміщень 6 загальною площею 644,2 кв.м.) за адресою: м. Київ, вул. Мурманська, будинок 3 (літ. "Б");

- визнано право спільної часткової власності з розділом часток для ТОВ "Рембуд-2" 0,99 частини та ТОВ "Сервіс Солюшнз" 0,01 частини приміщень: на першому поверсі групи приміщень 2 площею 12,3 кв.м; надбудови групи приміщень 7 площею 44,4 кв.м; групи приміщень 4 та антресолі площею 86,2 кв.м; сходи площею 43,3 кв.м; І хол площею 26,6 кв.м; коридор площею 9,6 кв.м.

20.09.2012 КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" за ТОВ "Сервіс Солюшнз" на підставі рішення господарського суду міста Києва від 12.01.2011 у справі № 32/647 було зареєстровано право власності на відповідне нерухоме майно, про що свідчить Витяг про державну реєстрацію прав № 35568786 від 20.09.2012.

Суди зазначили, що матеріалами справи підтверджується виникнення у ТОВ "Сервіс Солюшнз" права власності на частину приміщень об'єкту загальною площею 1402,7 кв.м, а також право спільної часткової власності (частка 0,01) на частину приміщень об'єкту загальною площею 222,4 кв.м. При цьому на земельній ділянці за адресою: вул. Мурманська, 3 у Деснянському районі м. Києва, крім вищезгаданої, знаходиться ще одна будівля - адміністративно-побутовий корпус виробничо-будівельної бази площею 1313 кв.м, адреса: м. Київ, вул. Мурманська № 3 (літ. "А"), який належить на праві власності ТОВ "Рембуд-2", що підтверджується Свідоцтвом про право власності від 17.06.2008, виданим на підставі Наказу Головного управління комунальної власності м. Києва від 17.06.2008 р. №845-В.

Виходячи з цього, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що ТОВ"Сервіс Солюшнз" належить 33,17% приміщень Виробничо-будівельної бази, розташованої на спірній земельній ділянці, яка перебувала у користуванні ТОВ "Рембуд-2" на підставі Договору оренди земельної ділянки від 06.12.2001, укладеного з Київською міською радою.

Вирішуючи справу по суті та задовольняючи позовні вимоги в повному обсязі про внесення змін в Договір оренди земельної ділянки, суди попередніх інстанцій виходили з приписів ч.ч.2, 4 ст.120 Земельного кодексу України та ст.377 Цивільного кодексу України, згідно яких, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Однак, колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що приписи земельного законодавства не передбачають автоматичного переходу права користування земельною ділянкою, наданої продавцю нерухомості до її нового власника, новий власник набуває лише право користування землею, яке необхідно оформити у встановленому земельним законодавством порядку.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, спірна земельна ділянка є об'єктом права комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Частинами 1, 2 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Тобто, необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або в комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки в користування.

Як зазначено в п.2.16 постанови пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011р. "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" зобов'язання відповідного органу в судовому порядку укласти такий договір за відсутності зазначеного рішення є неможливим (крім випадку, передбаченого статтею 120 ЗК України та статтею 377 ЦК України).

Отже, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що у разі набуття особою права користування земельною ділянкою в порядку ст.120 Земельного кодексу України внаслідок набуття права власності на об'єкт нерухомості (або його частину) для зобов'язання судом компетентного органу укласти договір оренди такої земельної ділянки (її частини) наявність рішення про надання земельної ділянки у користування не вимагається.

Рішенням господарського суду міста Києва від 12.01.2011р. у справі №32/647 визнано за ТОВ "Сервіс Солюшнз" право власності на приміщення, розташовані на першому поверсі по групі приміщень 3 та на другому поверсі по групі приміщень 6 будівлі Літери "Б". Крім того, на ряд приміщень будівлі Літери "Б" за сторонами визнано право спільної часткової власності.

Тобто, право власності та спільної часткової власності визнано за кожною із сторін, однак встановити яка саме частина приміщення, що належить позивачу, відповідає конкретній земельній ділянці, не є можливим.

З огляду на викладене, Київський апеляційний господарський суд погодився з висновком суду першої інстанції, що оскільки на підставі положень ст. 120 Земельного кодексу України позивач набув право власності на частину приміщень, а відтак і право користування земельною ділянкою за адресою, вул. Мурманська, 3, у Деснянському районі м. Києва (кадастровий номер 80 000 000 00:62:072:0001), площею, пропорційною до частки у праві власності на будівлю, а визначення меж відповідної земельної ділянки є неможливим, в тому числі з огляду на розташування приміщень як на першому, так і на другому поверхах будівлі, вимоги позивача про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 06.12.2001р., що укладений між Київською міською радою та ТОВ "Рембуд-2", є обґрунтованими.

На цих підставах, суди попередніх інстанцій задовольнили позовні вимоги і визнали укладеним договір в новій редакції, запропонованій ТОВ "Сервіс Солюшн", а саме між ТОВ"Сервіс Солюшнз", ТОВ "Рембуд-2", Київською міською радою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 06.12.2001р., нова редакція Договору наведена в судовому рішенні.

Однак, колегія суддів Вищого господарського суду України не може погодитись з такими висновками судів попередніх інстанцій, оскільки судові рішення винесено при неповно встановлених обставинах справи, а також з помилковим застосування норм матеріального права.

Вирішуючи справу по суті, суди попередніх інстанцій виходили з того, що відповідно до частини другої статті 120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Отже, якщо попередній власник жилого будинку, будівлі або споруди користувався земельною ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє ім'я шляхом укладення договору оренди. Він за необхідності може звернутися до суду також з позовом про визнання за ним права користування земельною ділянкою (п. 1 ч.2 ст. 16 Цивільного кодексу України).

Проте, колегія суддів Вищого господарського суду України відмічає, що ч.2 ст.120 ЗК України не регулює взаємовідносини двох співорендарів однієї і тієї самої земельної ділянки без виділення в натурі окремих земельних ділянок, при тому, що чинний орендар ТОВ "Рембуд-2" спірної земельної ділянки не втратив право на орендне використання земельної ділянки.

Частина четверта статті 120 Земельного кодексу України встановлює, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. Тобто можливе надання у користування та укладання договору оренди земельної ділянки з усіма власниками будівлі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб. Порядок використання земельної ділянки кожним співвласником будівлі, зокрема, відшкодування орендної плати за використання земельної ділянки, повинно здійснюватись пропорційно до часток осіб у праві власності на будівлю кожного співвласника. Зазначений договір оренди землі повинен містити невід'ємні частини, визначені статтею 15 Закону України "Про оренду землі".

Проте, колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що укладання договору оренди земельної ділянки з усіма власниками будівлі на підставі частини четвертої статті 120 Земельного кодексу України не передбачає можливість укладання такого договору без наявності рішення відповідного органу, повноважного згідно ст.122 Земельного кодексу України приймати рішення про передачу земельних ділянок державної або комунальної власності у власність або у користування.

Відповідно до статей 116 та 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно з п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання надання земельної ділянки в оренду вирішується на пленарному засіданні ради на сесії.

За відсутності такого рішення, визнання договору оренди укладеним суперечить вимогам Земельного кодексу України та нівелює правову природу розпорядження органом місцевого самоврядування земельними ділянками.

Задовольняючи позов, суди не врахували право ради як власника земельної ділянки самостійно вирішувати питання щодо надання в користування земельної ділянки, та умов такого користування, оскільки відповідно до статті 123 ЗК України до компетенції судів віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення сесії.

Таким чином, для об'єктивного та всебічного вирішення спору місцевий господарський суд мав встановити, чи розглядалось на пленарному засіданні Київської міської ради питання передачі в оренду позивачу ТОВ "Сервіс Солюшн" та відповідачу -2 ТОВ "Рембуд-2" спірної земельної ділянки, чи приймалось органом місцевого самоврядування відповідне рішення.

При цьому, Київський апеляційний господарський суд відзначив, що запропонована ТОВ "Сервіс Солюшн" редакція змін до Договору містить відмінності від первісної редакції Договору, пов'язані не лише зі зміною власника нерухомого майна та включення у Договір оренди земельної ділянки другого орендаря, а і внесення змін в інші пункти Договору. Так, позивачем ТОВ "Сервіс Солюшн" по-іншому сформульовані положення п.п. 2.2, 5, 7.2 Договору (щодо обов'язку сплачувати орендну плату в порядку та розмірах, передбачених Податковим кодексом України, а також встановлено інший розмір орендної плати), п. 2.5 (змінено реквізити для сплати орендної плати), п. 3 (зазначено інший розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки), п. 7.1 (закріплено умову щодо переважного права орендаря на поновлення договору оренди), п. 13 (зменшено перелік підстав припинення Договору), п. 16 (зазначено про неможливість відчуження орендарем права оренди земельної ділянки іншим особам).

Колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що статтею 16 Закону України "Про оренду землі" визначено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування -орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" визначено істотні умови договору оренди землі, а відтак, внесення змін в чинний договір оренди земельної ділянки без погодження цих змін з власником земельної ділянки (орендодавцем) суперечить ст.30 Закону України "Про оренду землі".

При цьому, судами попередніх інстанцій не встановлено, чи досягнуто між сторонами - орендодавцем та орендарем згоди щодо змін істотних умов договору оренди спірної земельної ділянки, в тому числі наявність двох співорендарів.

Крім того, судом першої інстанції, з чим погодився і апеляційний суд, в судовому рішенні затверджено Акт прийому-передачі земельної ділянки орендодавцем - Київською міською радою орендарю-1 товариству з обмеженою відповідальністю "Рембуд-2" та орендарю-2 товариству з обмеженою відповідальністю "Сервіс Солюшн", який є невід'ємною частиною цього договору, однак, відносно цієї частини судового рішення не зазначено, яким нормативним актом передбачено право суду визначати та затверджувати зміст такого Акту прийому-передачі земельної ділянки.

Статтею 1117 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що судові рішення попередніх судових інстанцій прийнятті при неповно встановлених та досліджених обставинах справи, внаслідок чого судові рішення є передчасними, і наявні підстави для часткового задоволення касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Рембуд-2", скасування рішень судів попередніх інстанцій та направлення справи на новий розгляд.

Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги викладене, вжити передбачені законом заходи для всебічного, повного і об'єктивного встановлення обставин справи, і в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством вирішити спір.

Враховуючи наведене, та керуючись ст.ст.1115, 1117, 1119, 11110, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рембуд-2" задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 05.02.2014р. у справі №910/20603/13 господарського суду міста Києва та рішення господарського суду міста Києва від 25.11.2013р. у справі №910/20603/13 скасувати.

Справу №910/20603/13 направити на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Головуючий В. Корсак

Судді М. Данилова

Т. Данилова