Історія справи

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 травня 2019 року

м. Київ

Справа № 912/1984/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,

за участю секретаря судового засідання - Журавльова А.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "УкрАгроКом" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 16.01.2019 (Широбокова Л.П., Подобєд І.М., Орєшкіна Е.В.) та рішення Господарського суду Кіровоградської області від 22.09.2017 (Колодій С.Б.) у справі № 912/1984/17

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "УкрАгроКом" до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, треті особи 1)Олександрійська районна державна адміністрація Кіровоградської області, 2)Шарівська сільська рада Кіровоградської області, 3) Приватне акціонерне товариство "Шарівське" про визнання недійсним рішення, визнання укладеною додаткової угоди

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "УкрАгроКом" (далі - Позивач) звернулося в Господарський суд Кіровоградської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (далі - Відповідач), треті особи Олександрійська районна державна адміністрація Кіровоградської області (далі - Третя особа-1), Шарівська сільська рада Кіровоградської області (далі - Третя особа-2), Приватне акціонерне товариство "Шарівське" (далі - Третя особа-3) про визнання недійсним рішення Відповідача, викладеного у листі-повідомленні №Т-2083/0-6325/0/6-16 від 07.07.2016 про заперечення у поновленні договору оренди землі від 18.03.2011, укладеного між Олександрійською районною державною адміністрацією та Відповідачем щодо земельної ділянки загальною площею 122,47 га ріллі земель сільськогосподарського призначення, кадастровий номер 3520387300: 02:000:9101, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, зареєстрований в управлінні Держгеокадастру у Олександрійському районі №352030004000153 від 05.04.2011 та визнання укладеною між Позивачем та Відповідачем додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 18.03.2011, укладеного між Олександрійською районною державною адміністрацією та Відповідачем щодо земельної ділянки загальною площею 122,47 га ріллі земель сільськогосподарського призначення, кадастровий номер 3520387300 :02:000:9101, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, зареєстрованого в управлінні Держгеокадастру у Олександрійському районі №352030004000153 від 05.04.2011 у редакції викладеній в прохальній частині позову, а саме строком на 25 років та з оплатою орендної плати в розмірі 8% нормативної грошової оцінки землі.

2. В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначив, що на підставі пункту 7 договору та положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" Позивач має переважне право на поновлення дії договору, про що у встановлений строк направив Відповідачу лист-повідомлення та додав до нього проект додаткової угоди. Позивач вважає, що Відповідач безпідставно і з порушенням строків відмовив йому в укладенні додаткової угоди, тому його лист-повідомлення слід визнати незаконним. Оскільки у встановлені статтею 33 Закону України "Про оренду землі" строки Відповідач не повідомив Позивача про відмову в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, тому спірний договір є поновленим, запропоновані зміни в частині строку дії договору та відсотків орендної плати відповідають нормам законодавства України та є більш сприятливими для Відповідача.

Короткий зміст оскаржуваного рішення, прийнятого судом першої інстанції

3. Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 22.09.2017 в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

4. Рішення суду мотивовано тим, що сторони не досягли згоди щодо зміни істотних умов договору, запропонованих Позивачем, отже, враховуючи також, що договір оренди землі є припиненим, про що встановлено рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 10.08.2016 у справі №912/2626/16, тому переважне право Позивача на укладення договору є припиненим і оскаржуваним листом-повідомленням від 07.07.2016 права Позивача не порушені та відсутні підстави для визнання цього листа недійсним.

Короткий зміст оскаржуваної постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції

5. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 16.01.2019 рішення Господарського суду Кіровоградської області від 22.09.2017 залишено без змін з тих же підстав.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

6. Позивач подав касаційну скаргу на рішення та постанову судів попередніх інстанцій, в якій просить їх скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання укладеною між Відповідачем та Позивачем додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 18.03.2011, укладеного між Олександрійською РДА та Позивачем щодо земельної ділянки загальною площею 122,47 га ріллі земель сільськогосподарського призначення, кадастровий номер 3520387300: 02:000:9101, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, зареєстрований в управлінні Держкомзему у Олександрійському районі №352030004000153 від 05.04.2011 у редакції Позивача та ухвалити нове рішення у цій частині про задоволення позову.

Аргументи учасників справи

Доводи Позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

7. Судами попередніх інстанцій невірно застосовано статтю 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки не враховано, що Відповідачем порушено процедуру розгляду листа-повідомлення Позивача від 05.02.2016 щодо надання у місячний строк відповіді на такий лист, що свідчить про недобросовісну поведінку Відповідача, яка пов`язана з розглядом листа-повідомлення.

8. Судами не враховано доводи Позивача про необхідність застосування до спірних правовідносин частини 2 статті 30 Закону України "Про оренду землі".

9. Суд апеляційної інстанції дійшов хибного висновку щодо неможливості застосування принципу "мовчазної згоди" до даних правовідносин.

10. Судами першої та апеляційної інстанції безпідставно покладено в основу висновок щодо припинення договору оренди, зроблений під час розгляду справи №912/2626/16, оскільки рішення стосувалося правовідносин поновлення договору оренди землі на новий строк на тих самих умовах у відповідності до пункту 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а у даній справі Позивачем порушено питання про поновлення договору оренди землі на інших істотних умовах.

Позиція інших учасників справи у відзиві на касаційну скаргу

11. Відповідач та Треті особи відзив на касаційну скаргу не надали, що у відповідності до частини 3 статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень у даній справі у касаційному порядку.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

12. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

13. Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

13.1. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

13.2. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

14. Правову позицію щодо розрізнення цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Верховним Судом у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 10.09.2018 у справі №920/739/17.

15. Суди попередніх інстанцій встановили, що Позивач 05.02.2016 звернувся до Відповідача з листом, який отримано Відповідачем 25.02.2016, про поновлення договору оренди землі від 18.03.2011 на підставі Закону України "Про оренду землі" строком на 25 років та розміром орендної плати на рівні 8% нормативної грошової оцінки землі.

15.1. Таким чином, орендар земельної ділянки виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця у строк, передбачений умовами договору оренди, що також узгоджується з положеннями частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

16. Законодавець у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначив алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

17. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

18. Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

19. При цьому слід мати на увазі, що у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

20. Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, Відповідач у місячний термін не розглянув лист Позивача від 05.02.2016 та відповіді на нього не надав, направивши свої заперечення щодо поновлення договору оренди землі на 25 років (інший строк, ніж визначено законом та договором від 18.03.2011) лише 07.07.2016.

21. У разі встановлення належного виконання орендарем обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, орендодавець вважатиметься таким, що порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а, отже, і на укладення додаткової угоди до договору.

22. Констатувавши факт недотримання Відповідачем порядку розгляду надісланого Позивачем листа-повідомлення від 05.02.2016, суди попередніх інстанцій не проаналізували у контексті зазначеного вище поведінку Відповідача на предмет її добросовісності, а тому висновки судів про відмову в задоволенні позову в частині визнання укладеною між Позивачем та Відповідачем додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 18.03.2011 є передчасними і зробленими без урахування вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі". З огляду на зазначене, доводи касаційної скарги, наведені в пункті 7 постанови, Судом визнаються обґрунтованими.

23. Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема, щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

24. Крім того, суди попередніх інстанцій помилково надали преюдиційності судовому рішенню у справі №912/2626/16 та вказали про встановлення факту припинення договору від 18.03.2011, оскільки, зважаючи на положення частин 1, 4 статті 75 ГПК України, припинення договору від 18.03.2011 не є тією обставиною, яка не підлягає доказуванню в рамках спірних правовідносин, які склались між сторонами в межах даної справи, а є оцінкою доказів.

25. Враховуючи наведене, дослідження вказаних вище обставин є важливим у наданні оцінки діям Відповідача у контексті виконання ним вимог, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Проте, вирішуючи спір у цій справі, суди не дослідили в повній мірі зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки.

26. Водночас, колегія суддів зазначає, що, як вбачається з прохальної частини касаційної скарги, постанова та рішення судів попередніх інстанцій Позивачем оскаржуються лише в частині відмови в задоволенні позову про визнання укладеною між Позивачем та Відповідачем додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 18.03.2011 в редакції Позивача. В іншій частині (визнання недійсним рішення Відповідача, викладеного у листі-повідомленні №Т-2083/0-6325/0/6-16 від 07.07.2016 про заперечення у поновленні договору оренди землі від 18.03.2011) зазначені судові рішення не оскаржуються, а тому, згідно з частиною 1 статті 300 ГПК України, в касаційному порядку не переглядаються.

27. Доводи скаржника, наведені в пункті 8 постанови Судом відхиляються з огляду на таке.

27.1. Спеціальними в сфері земельних правовідносин нормами статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано особливий механізм поновлення договору оренди землі. У той же час загальними нормами статті 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" врегульовано зовсім інший механізм - зміну умов договору оренди безпосередньо під час його дії. Отже, має місце два різних правових механізми, а саме: 1) врегульоване спеціальним земельним законодавством погодження нових істотних умов договору під час поновлення договору оренди землі; 2) зміна умов чинного договору оренди землі в порядку норм загального цивільного законодавства.

28. Предметом позовних вимог у даній справі є, зокрема, визнання укладеною між Позивачем та Відповідачем додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 18.03.2011, а не внесення змін до умов договору оренди.

29. Посилання скаржника, вказане в пункті 9 постанови, колегією суддів відхиляється з огляду на те, що правовими підставами позову є поновлення терміну дії договору оренди землі на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", тоді, як питання застосування прояву "мовчазної згоди" підлягає розгляду під час поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених пунктом 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

30. Твердження скаржника, наведене в пункті 10 постанови Судом приймається як таке, що заслуговує на увагу з підстав, зазначених у даній постанові.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

31. Враховуючи наведене, суди першої та апеляційної інстанцій належним чином не дослідили зібрані у справі докази та не встановили пов`язані з ними обставини, що входили до предмета доказування, тому висновки цих судів щодо відсутності підстав для задоволення позову у вказаній вище частині є передчасними.

32. Суд касаційної інстанції згідно із статтею 300 ГПК України на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права і не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

33. В силу приписів частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

34. З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтями 300, 310 ГПК України постанова апеляційної інстанції та рішення господарського суду підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції, в зв`язку з чим касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

35. Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством, прийняти відповідне рішення.

Щодо розподілу судових витрат

36. Оскільки справа передається на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат у порядку статті 129 ГПК України не здійснюється.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "УкрАгроКом" задовольнити частково.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 16.01.2019 та рішення Господарського суду Кіровоградської області від 22.09.2017 у справі №912/1984/17 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання укладеною між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "УкрАгроКом" додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 18.03.2011, укладеного між Олександрійською РДА та Товариством з обмеженою відповідальністю "УкрАгроКом" щодо земельної ділянки загальною площею 122,47 га ріллі земель сільськогосподарського призначення, кадастровий номер 3520387300 :02:000:9101, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, зареєстрований в управлінні Держкомзему у Олександрійському районі 05.04.2011 за №352030004000153 у редакції Товариства з обмеженою відповідальністю "УкрАгроКом", а справу в цій частині направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Суховий В.Г.

Судді Берднік І.С.

Міщенко І.С.