Попередній договір і визнання права власності: судова практика і доктрина

1. Судовою практикою сформовано неоднаковий підхід щодо питання визнання права власності як правового наслідку порушення попереднього договору щодо укладення договору купівлі-продажу нерухомості, за умовами якого сторони домовились у визначений термін укласти основні договори (купівлі-продажу квартир).

Окремі суди дійшли висновку, що сплата повної вартості квартир, передання майбутнім відчужувачем спірного майна набувачеві, прийняття й фактичне володіння та користування останнім квартирами є підставою для визнання за покупцем права власності (ухвала Вищого спеціалізованого суду України від 25.09.2014 у справі №6-25337ск14).

Інші суди висловили дещо іншу правову позицію і відмовляють у задоволенні такого роду позовів, оскільки у цьому випадку недопустиме примушення до виконання зобов’язання, примусове спонукання до укладення договору.

2. За своєю природою правовий наслідок за порушення попереднього договору у вигляді відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана у майбутньому за договором купівлі-продажу, має певні схожі риси з іншими, ніж відшкодування збитків, способами відшкодування майнової шкоди, а саме з відшкодуванням шкоди у натурі – передання речі того самого роду та тієї самої якості, відповідно до положень ч. 4 ст. 22 ЦК України.

Передбачений ч. 4 ст. 22 ЦК України спосіб відшкодування майнової шкоди у вигляді передання речі того самого роду та тієї самої якості стосується речей, визначених родовими ознаками.

Оскільки індивідуально визначені речі є об’єктами права власності, їх може бути передано на відшкодування завданої шкоди, якщо це не суперечить вимогам закону про непорушність права власності, що ґрунтується на визначеній законом виключності примусового відчуження об’єктів права власності.

Відповідно до ч. 3 ст. 321 ЦК України примусове відчуження об’єктів права власності може бути застосоване лише як виняток із мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їхньої вартості, крім випадків, встановлених ч. 2 ст. 353 цього Кодексу.

У зазначеній категорії спорів щодо порушення попереднього договору немає передбаченої ч. 3 ст. 321 ЦК України суспільна необхідність, яка б давала змогу мотивувати необхідність примусового відчуження нерухомого майна (тим більше житла) як правовий наслідок порушення попереднього договору.

Крім того, законом не передбачено такий спосіб примусового відчуження об’єктів права власності, як відшкодування шкоди у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана у майбутньому за договором купівлі-продажу.

У доктрині права і правозастосовчій практиці визнається загальне правило про доступність кредитору позову про виконання зобов’язання в натурі, якщо інше не зрозуміло з договору, закону або не слідує з природи зобов’язання.

До того ж загальна відсилка до природи зобов’язання фактично делегує функцію щодо виявлення винятків із принципу реального виконання судам.

Положення ч. 2 ст. 635 ЦК містять спеціальну норму, якою встановлено перелік правових наслідків порушення попереднього договору. Зазначений перелік обмежено застосуванням відшкодування шкоди як засобу судового захисту. Інші правові наслідки, зокрема виконання обов’язку в натурі, зазначеною нормою ЦК України не передбачено.

У цьому разі зазначене загальне правило щодо доступності позову про виконання зобов’язання в натурі не підлягає застосуванню як в силу відсутності зобов’язання (за попереднім договором і за основним договором), так і з огляду на те, що примусове виконання зобов’язання у натурі суперечить нормі ст. 635 про правові наслідки порушення зобов’язання за попереднім договором і нормі ст. 321 ЦК України про непорушність права власності.

Тому норму ч. 2 ст. 328 ЦК України, згідно з якою право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом, слід розглядати у системному зв’язку з положеннями ч. 3 ст. 321 ЦК України про можливість примусового відчуження об’єктів права власності як виняток лише з мотивів суспільної необхідності і з підстав та порядку, встановлених законом.

У зв’язку з цим, для цілей визначення правових наслідків порушення попереднього договору, передбаченого ст. 635 ЦК України, на відносини щодо передання індивідуально визначеної речі (зокрема, житла) на відшкодування збитків як правового наслідку порушення попереднього договору положення п. 5 ч. 2 ст. 16 ЦК України про примусове виконання обов’язку в натурі як способу захисту цивільних прав та інтересів судом, застосуванню не підлягають як такі, що суперечать сутності зобов’язання з попереднього договору і принципу непорушності права власності.

Стаття 635 ЦК України не передбачає такого правового наслідку порушення взятого на себе в попередньому договорі зобов’язання щодо укладення основного договору як спонукання до його укладення в судовому порядку, що кореспондується з нормою ч. 3 ст. 635 ЦК, згідно з якою зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

Припинення зобов’язання з попереднього договору, у зв’язку з не укладенням основного договору протягом встановленого попереднім договором строку, виключає можливість виникнення основного договірного зобов’язання, як правової підстави для виникнення у набувача права власності на майно (житло).

Аналізуйте судовий акт: Невиконання стороною умов та зобов‘язань, передбачених попереднім договором після його припинення не дає право іншій стороні відшкодовувати збитки у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана у майбутньому за основним договором

З огляду на те, що відшкодування у натурі за ЦК України поширюється на родові, а не на індивідуально визначені речі і неможливість примусового виконання обов’язку в натурі у зв’язку з припиненням зобов’язання, встановленого попереднім договором (укласти основний договір), немає підстав для застосування такого правового наслідку невиконання попереднього договору як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана у майбутньому за договором купівлі-продажу відповідно до ч. 4 ст. 22 ЦК України.

Автор статті: професор, доктор юридичних наук Роман Майданик

Джерело: Юридична газета

Користуйтесь консультацією: Попередній договір: загальне поняття