Подвійна реєстрація, як точка входу для рейдерів в 2019 році

Проблема подвійної реєстрації договорів оренди землі на сьогодні є поширеною та в останній час використовується для заволодіння чужим майном.

Найчастіше ситуації заволодіння чужим майном виникають через зміну процедури державної реєстрації права оренди (договорів оренди) земельних ділянок, яка відбулася 1 січня 2013 року.

Так, до 2013 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок, здійснювалась територіальними органами земельних ресурсів шляхом внесення відомостей до Поземельної книги та записів до Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, які складали Державний реєстр земель.

Читайте статтю: Что изменилось в регистрации договоров аренды земли, или Как Минюст "лечит" от рейдеров

З 1 січня 2013 року державна реєстрація договорів оренди землі не здійснюється у Державному реєстрі земель. Замість цього проводиться державна реєстрація права оренди земельних ділянок у запровадженому у 2013 році Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

При цьому законодавством не було передбачено автоматичного перенесення відомостей про реєстрацію договорів оренди земельних ділянок з Державного реєстру земель до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Це призвело до того, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно була відсутня інформація про чинні правовідносини оренди земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року.

Інформація про договори, укладені до 2013 року — і ті, строк дії яких закінчився, і ті, які продовжували діяти — не були перенесені в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Відповідно у цьому реєстрі та чи інша ділянка значилася вільна від оренди та передавалася в оренду на певну кількість років. Проте, ця ділянка вже мала свого, цілком законного, орендаря.

Читайте статтю: Сім схем використання держземель агрокомпаніями в умовах «тіньового» ринку землі

З урахуванням чинного законодавства, такі ситуації взагалі не повинні були виникати.

Оскільки, позиція щодо речових прав на нерухоме майно законодавцем була чітко визначена в статті 10 Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Це питання було врегульовано з боку держави з метою запобігання виникненню подвійної реєстрації права оренди однієї земельної ділянки за різними орендарями та для дотримання гарантій достовірності зареєстрованих прав на нерухоме майно.

Відповідно нього, державний реєстратор прав на нерухоме майно під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, повинен запитувати від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо).

Їх повинно вистачати для такої реєстрації. Навіть, якщо відповідні документи не були подані заявником, реєстратор має право отримати доступ до них.

Однак, саме з 2013 року виникли перші спори щодо "подвійної оренди" землі (одночасного існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку).

Тобто, орендарі земельних ділянок у більшості випадків звертались до судів з позовами про скасування державної реєстрації права оренди нових орендарів.

Треба пам’ятати, шо з 2015 року Верховний Суд України дотримувався однозначної позиції, що реєстрація права оренди, здійснена пізніше, має бути скасована.

Причиною того є наявність вже зареєстрованого права оренди на одну і ту ж земельну ділянку є підставою для відмови в державній реєстрації (постанови Верховного Суду України від 29.09.2015 року, від 30.03.2016 року, від 15.11.2016 року).

З огляду на це, суди визнавали незаконними дії реєстраторів щодо реєстрації права оренди за новими орендарями та скасовували реєстраційні дії.

У постанові від 12.06.2018 року в адміністративній справі Верховний Суд вказав, що одним із обов'язків державного реєстратора є встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

І для перевірки цієї інформації, з метою недопущення одночасного існування подвійної державної реєстрації прав, державний реєстратор не лише вправі, а й повинен, зокрема, запитувати інформацію від відповідних органів, які проводили таке оформлення раніше, а також вимагати, у разі потреби, подання додаткових документів, тощо.

Читайте статтю: Аграрні розписки – ефективний шлях залучення коштів в агробізнес

Таким чином, Суд дійшов висновку, що саме через неналежне виконання державним реєстратором його обов’язків факт існування реєстрації права "первісного" орендаря на користування цією ж ділянкою залишився поза увагою державного реєстратора, що призвело до подвійної державної реєстрації права.

Отже, що одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення прав на нерухоме майно, є порушенням чинного законодавства та інтересів орендаря, за яким право оренди земельної ділянки зареєстровано первинно та не припинялося.

Автор статті: адвокат Віта Замоздр

Источник: https://biz.censor.net.ua/m3126084