Переважне право орендаря для поновлення договору оренди землі реалізується шляхом направлення ним орендодавцю листа із проектом додаткової угоди за місяць до спливу строку (ВСУ від 23 березня 2016 року № 6-146цс16)

Фабула судового акту: Конфліктна ситуація між орендарем та органом місцевого самоврядування щодо поновлення строку дії договору оренди землі виникає постійно. Часто для такого поновлення орендаря треба занести чималий хабар або підписати нову редакцію договору вже на зовсім інших умовах, зокрема щодо орендної плати.

Ця проблема не нова і законодавець намагається вирішити її шляхом забезпечення на практиці переважного права орендаря на поновлення строку дії договору оренди землі перед потенційними іншими орендарями. Проте досі у орендодавця залишається багато формальних підстав обминути це право. Стаття 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачає перелік умов, які повинні бути виконані орендарем для поновлення договору оренди землі.

В цій справі ВСУ наголошує, що орендар за місяць до закінчення строку дії договору оренди повинен направити орендодавцю лист про намір поновити строк дії договору та додати проект додаткової угоди і тільки, якщо орендодавець письмово не буде заперечувати проти цього, договір оренди вважається поновленим.

ВСУ не вважає за потрібне глибоко занурюватись у цю проблему, але далі є декілька сценаріїв подій:

- орендодавець ігнорує лист, і начебто договір оренди вважається поновленим, проте для цього треба отримати відповідне судове рішення, оскільки все одно орендодавець ось так просто не підпише додаткову угоду. (у випадку органу місцевого самоврядування це питання не розглядалось на сесії).

- орендодавець надсилає орендарю лист сумнівного змісту (наприклад «з усіма документами для вирішення цього питання треба зайти в 33 кабінет), і тоді треба в суді з’ясовувати наскільки це законна відмова або взагалі відмова чи це, або бездіяльність, і що робити далі; чи пропущений строк у орендодавця ввідмовити орендарю у поновленні договору?

- орендодавець виносить питання на сесію і рішенням сесії відмовляє або погоджує поновлення строку дії. Тут у випадку відмови орендарю залишається спостерігати за земельної ділянкою, і, якщо ця сама земельна ділянка буде передана іншій особі, звертатись із позовом про переведення на себе прав орендаря. Хоча, якщо на цій земельній ділянці знаходиться нерухоме майно орендаря, то відмова орендодавця фактичний стан річей не змінить.

Аналізуйте судовий акт: Додаткова угода до договору оренди землі визнана судом укладеною без згоди органу місцевого самоврядування (ВГСУ)

ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ ВСУ у справі № 6-146цс16: Частинами першою–п’ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Аналізуйте судовий акт: Орендодавець (орган місцевого самоврядування) після закінчення строку дії договору оренди землі має право відмовити орендарю в поновленні такого договору (Одеський апеляційний господар. суд, судді Бойка Л. І., Величко Т. А., Таран С.)

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 березня 2016 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Дана» до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Пахар», треті особи: Головне управління Держземагентства у Запорізькій області, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, про визнання недійсним договору оренди та зобов’язання вчинити дії за заявою товариства з обмеженою відповідальністю «Дана» про перегляд Верховним Судом України ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 грудня 2015 року, ухвали Апеляційного суду Запорізької області від 1 жовтня 2015 року та рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 21 серпня 2015 року,

в с т а н о в и л а:

У червні 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю «Дана» (далі ­– ТОВ «Дана») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Пахар» (далі – ТОВ «Пахар») про визнання недійсним договору оренди та зобов’язання вчинити дії.

Позивач зазначав, що 18 січня 2008 року між ним (орендар) та ОСОБА_2 (орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею S_1 строком на п’ять років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 25 березня 2008 року.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла; після її смерті всі права та обов’язки орендодавця за цим договором перейшли до ОСОБА_1, яка з 2010 року до 2014 року отримувала орендну плату від ТОВ «Дана», а саме: у 2010 році вона отримала 1,5 т зерна; у 2011 році – 1,5 т зерна; у 2012 році – 2 т зерна; у 2013 році – 2 т зерна; у 2014 році – 1,5 т зерна й 6 л соняшникової олії.

Пунктом 8 зазначеного договору оренди передбачено, що орендар має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця письмово про намір продовжити його дію.

25 жовтня 2012 року та 4 червні 2015 року ТОВ «Дана» направляло ОСОБА_1 листи з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди землі, проте відповіді не отримало. Орендодавець також не направляв орендарю протягом одного місяця з моменту закінчення строку дії договору оренди листів щодо відмови в його поновленні.

Посилаючись на вказані обставини й на те, що після закінчення строку оренди орендар продовжував відкрито та безперешкодно користуватися зазначеною орендованою земельною ділянкою, яку використовував за цільовим призначенням – вирощування сільськогосподарської продукції, проте йому стало відомо, що 30 липня 2013 року ОСОБА_1 уклала договір оренди тієї самої земельної ділянки з ТОВ «Пахар», тому на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Пахар» та ОСОБА_1, та зобов’язати останню вчинити дії щодо укладення з ТОВ «Дана» додаткової угоди про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки від 18 січня 2008 року на строк до 25 березня 2018 року.

Запорізький районний суд Запорізької області рішенням від 21 серпня 2015 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Запорізької області від 1 жовтня 2015 року, у задоволенні позовних вимог ТОВ «Дана» відмовив.

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ ухвалою від 10 грудня 2015 року вказані судові рішення залишила без змін.

У заяві про перегляд Верховним Судом України ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 грудня 2015 року, ухвали Апеляційного суду Запорізької області від 1 жовтня 2015 року та рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 21 серпня 2015 року ТОВ «Дана» просить скасувати зазначені судові рішення та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції з передбачених пунктами 1, 4 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України) підстав неоднакового застосування судом касаційної інстанції статті 33 Закону України «Про оренду землі», що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідності зазначеної вище ухвали касаційного суду викладеним у постановах Верховного Суду України від 25 лютого, 18 березня і 9 вересня 2015 року висновкам щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

На обґрунтування заяви ТОВ «Дана» надало ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 вересня, 29 жовтня 2014 року, 4 березня 2015 року та постанови Верховного Суду України від 25 лютого, 18 березня, 15 квітня і 9 вересня 2015 року.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві ТОВ «Дана» доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку про те, що заява не підлягає задоволенню з огляду на таке.

За положеннями пунктів 1, 4 частини першої статті 355 ЦПК України підставами для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

Згідно із частиною першою статті 360⁵ ЦПК України Верховний Суд України відмовляє у задоволенні заяви, якщо обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися, або норми права у рішенні, про перегляд якого подана заява, були застосовані правильно.

Суди установили, що 18 січня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Дана» було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею S_1 ріллі строком на п’ять років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 25 березня 2008 року.

Згідно з пунктом 8 цього договору після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити дію договору.

За пунктом 9 цього договору орендна плата вноситься у грошовому еквіваленті на момент укладення договору – 1 тис. 200 грн, у натуральному вигляді в розмірі 1500 кг зерна на рік щорічно, але не пізніше 20 грудня поточного року.

Пунктом 37 договору оренди встановлено, що дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи – орендаря.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла. Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом ОСОБА_1 є власником спадщини, що залишилася після смерті ОСОБА_2, до складу якої входить зазначена земельна ділянка.

ТОВ «Дана» за 90 днів до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки не зверталося до орендодавця щодо поновлення дії цього договору, оскільки відповідне повідомлення орендаря від 25 жовтня 2012 року поштовим відділенням не приймалося й не відправлялося, крім того, до повідомлення не додано відповідних додаткових угод.

30 липня 2013 року ОСОБА_1 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ТОВ «Пахар».

Орендар звернувся до орендодавця листом від 15 серпня 2013 року з проханням підписати договір оренди, а листом від 4 червня 2015 року – поновити договір оренди, додавши екземпляри відповідної додаткової угоди.

17 січня 2014 року орендодавець надіслав орендарю лист щодо припинення орендних відносин, а 16 червня 2015 року – лист про відмову у підписанні додаткових угод та поновленні договору оренди.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «Дана», суд першої інстанції, з висновками якого погодилися суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив з того, що позивач не надав належних доказів направлення орендодавцю повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки, а сам по собі факт продовження користування нею після закінчення строку дії цього договору не свідчить про законність користування орендарем цією земельною ділянкою. Переважне право поновити договір оренди на новий строк можливе лише за умови дотримання строків і процедури повідомлення про намір реалізувати таке право. Крім того, договір оренди між ОСОБА_1 і ТОВ «Пахар» укладено на більш вигідних для орендодавця умовах.

Разом з тим в ухвалах колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 вересня, 29 жовтня 2014 року, 4 березня 2015 року, наданих заявником для порівняння, містяться висновки про те, що за положеннями частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після його закінчення листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Отже, заперечення в поновленні договору повинне бути висловлене протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, а не до його закінчення у формі листа-повідомлення на адресу орендаря, а не фактом укладання договору оренди з іншим орендарем.

У постановах Верховного Суду України від 25 лютого, 18 березня, 15 квітня і 9 вересня 2015 року, наданих заявником для порівняння, міститься висновок про те, що для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Крім того, стаття 764 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) також передбачає правовий механізм поновлення договору найму, що зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що, по-перше, наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції статті 33 Закону України «Про оренду землі», що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначеної норми матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов’язки.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою–п’ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев’ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що сторони договору оренди землі не дотримались вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення цього договору, оскільки орендар у встановлений договором строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди. Тому суди дійшли обґрунтованого висновку про відсутність в орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки не дотримано процедури такого поновлення, встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди поза межами строку дії цього договору за наявності заперечень орендодавця не є підставою для визнання укладеного з новим орендарем договору оренди недійсним, оскільки право позивача на переважне поновлення договору оренди землі не порушено.

Такий висновок не суперечить викладеним у постановах Верховного Суду України від 25 лютого, 18 березня і 9 вересня 2015 року висновкам щодо застосування у подібних правовідносинах цієї норми матеріального права.

За таких обставин підстав для скасування ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 грудня 2015 року, ухвали Апеляційного суду Запорізької області від 1 жовтня 2015 року та рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 21 серпня 2015 року немає.

Керуючись пунктами 1, 4 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої, частиною третьою статті 360³, частиною першою, підпунктом «а» пункту 1 частини другої статті 360⁴ ЦПК України, Cудова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

У задоволенні заяви товариства з обмеженою відповідальністю «Дана» про перегляд Верховним Судом України ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 грудня 2015 року, ухвали Апеляційного суду Запорізької області від 1 жовтня 2015 року та рішення Запорізького районного суду Запорізької області від 21 серпня 2015 року відмовити.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий Л.І. Охрімчук

Судді: В.І. Гуменюк

Н.П. Лященко

Я.М. Романюк

В.М. Сімоненко

А.Г. Ярема