Оренда поза тіню: що пропонують альтернативні законопроєкти

Криза довіри: чому 23% податку «ховають» ринок у тінь. Ринок оренди житла в Україні традиційно характеризується високим рівнем тінізації, що зумовлено поєднанням значного податкового навантаження та недостатнього рівня податкового контролю. За чинною моделлю оподаткування сукупна ставка становить 23% (18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору), що в умовах низької податкової дисципліни не стимулює добровільне декларування доходів. Як наслідок, значна частина орендних правовідносин перебуває поза межами правового поля, що негативно впливає як на наповнення бюджету, так і на захист прав сторін договору. Зокрема, відсутність офіційного укладання договорів оренди житла впливає на можливість отримання внутрішньо переміщеними особами субсидії на оплату вартості або частини вартості найму (оренди) житлового приміщення (його частини), передбаченої постановою Кабінету міністрів України №1225 від 25 жовтня 2024 року. Водночас станом на 20 лютого 2026 року в Україні офіційно зареєстровано 4 609 109 внутрішньо переміщених осіб, про що свідчать дані Інформаційно-обчислювального центру Мінсоцполітики, і більшість з них вимушені орендувати житло.

Три вектори реформи: від лібералізації до соціальних пільг. У цьому контексті законодавець ініціював реформування відповідного сегмента податкового регулювання шляхом внесення змін до Податкового кодексу України. Так зареєстровано законопроєкт №15031 та два альтернативні до нього – №15031-1 і №15031-2, які пропонують різні концепції детінізації ринку оренди житла.

Законопроєкт №15031: Тимчасовий «нуль» на час війни. Основним законопроєктом пропонується переглянути розмір оподаткування від надання в оренду об’єктів житлової нерухомості або їх частини, знизивши ставку податку на доходи фізичних осіб з 18 до 5 відсотків. При цьому, тимчасово, у період з 1 квітня 2026 року до 31 грудня року, у якому буде припинено або скасовано воєнний стан, такі доходи не включатимуться до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку. Орендодавці самостійно нараховують і сплачують податок щокварталу протягом 40 календарних днів після завершення кварталу.

Такий підхід відповідає принципу стабільності податкового законодавства та не порушує системність Податкового кодексу України, однак не вирішує питання комплексної мотивації платників та не містить оцінки фіскальних втрат.

Альтернативний законопроєкт №15031-1: радикальне зниження ставок та майновий імунітет. 2 березня 2026 року був зареєстрований альтернативний законопроєкт, автори якого стверджують, що фактором тінізації ринку оренди житла є не лише сплата податку та збору в загальному розмірі 23% від отриманого доходу. Фізична особа повністю втрачає право на податкову пільгу зі сплати податку на нерухоме майно у разі офіційного надання об’єктів нерухомого майна в оренду.

Законопроєктом пропонується радикальне зниження податкового навантаження для орендодавців – фізичних осіб шляхом встановлення пільгової ставки військового збору на рівні 1% та податку на доходи фізичних осіб у розмірі 5% для доходів від здачі житла, що сукупно становитиме лише 6%. Обов’язок щодо декларування доходів та самостійної сплати податку покладається безпосередньо на орендодавця за підсумками звітного року. На об’єкти житлової нерухомості, які здаються в оренду фізичним особам, що не є самозайнятими особами, поширюватиметься пільга зі сплати податку на нерухоме майно.

Попри очевидний стимулюючий ефект для легалізації доходів, запропонований підхід створює ризики порушення принципу справедливості оподаткування, оскільки встановлює привілейований режим для окремого виду доходів, а також відкриває можливості для масового переведення інших доходів у форму «орендних».

Альтернативний законопроєкт №15031-2: фокус на захист внутрішньо переміщених осіб та ветеранів. 4 березня 2026 року був зареєстрований ще один альтернативний законопроєкт, автор якого впевнений, що виведення ринку оренди житла з тіні можливе за умови встановлення однакових правил оподаткування як під час дії воєнного стану, так і після його завершення. При цьому держава має запровадити стимули з метою зниження вартості оренди для внутрішньо переміщених осіб та ветеранів війни.

Законопроєкт передбачає, що до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу не включатимуться доходи від надання в оренду об’єктів житлової нерухомості (їх частин) орендарю, який є внутрішньо переміщеною особою відповідно до Закону України «Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб» та / або учасником бойових дій, особою з інвалідністю внаслідок війни, учасником війни відповідно до Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту». Запроваджується диференційований підхід до оподаткування залежно від загальної площі об’єкта житлової нерухомості: для площі до 200 кв. м – ставка податку 0%, від 200 до 400 кв. м – 5%, доходи від оренди інших видів нерухомості – 18%. Орендодавець зобов’язаний подати річну податкову декларацію та самостійно сплатити податок, що відповідає принципу самостійного виконання податкового обов’язку. Додатковим інструментом детінізації є обов’язкова реєстрація договорів оренди в Пенсійному фонді України, що сприяє підвищенню прозорості ринку.

Альтернативний законопроєкт №15031-2 пропонує комплексну модель, яка поєднує елементи податкового стимулювання із соціальною функцією держави. Водночас запропоновані механізми містять потенційні ризики: відсутність чітких критеріїв застосування пільг, можливість зловживань статусами, а також зростання адміністративного навантаження на контролюючі органи. Крім того, жоден із законопроєктів не містить належного фінансово-економічного обґрунтування бюджетних наслідків.

Висновки. Який сценарій обере держава? Найбільш збалансованим з точки зору податкової політики виглядає законопроєкт №15031-2, який поєднує елементи детінізації, соціальної підтримки та збереження фіскальної функції податку. Водночас його ефективність залежатиме від якості підзаконного регулювання та адміністрування. Загалом, вихід ринку оренди з тіні можливий лише за умови комплексного підходу, що поєднує зниження податкового навантаження, ефективний контроль і створення реальних стимулів для добровільного виконання податкового обов’язку.

Автор новини: Олена Семенюта, адвокат АО Barristers