Невитребувані паї - що з ними відбувається і коли припиняється право на пай

Зміст:

• Що означає невитребувані паї?
• Нюанси оренди такого невитребуваного паю
• Передача в оренду невитребуваних (нерозподілених) ділянок у воєнний час
• Оформлення невитребуваних земельних часток. Припинення прав на паї

Багато хто з тих, хто має право на пай - у минулому - члени колективних сільгосппідприємств (далі - КСП), с/г акціонерних товариств та кооперативів - це прості громадяни, які не завжди мають час і можливість стежити за новинами законодавства. Водночас 10 липня 2018 року, ухвалено Закон України “Про внесення змін до деяких зак. актів України щодо розв'язання питання кількості власності на землю, удосконалення правил землекористування масивах земель с/г призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні” (далі - Закон №2498) встановив граничний термін реалізації їхнього права на пай. Тому суб'єктам такого права варто враховувати інформацію про невитребувані земельні ділянки – це вбереже їх від втрати таких прав. Нижче розглянемо поняття невитребуваних земель, оренду таких, порядок оформлення пайової землі у власність та граничні терміни реєстрації земельного паю.

Користуйтеся консультацією: Як продати пай у 2022 році?

Що означає невитребувані паї?

Отже, ухвалений 10.07.2018 Закон №2498 набрав чинності 01.01.2019 та змінив підхід до питань реалізації таких прав на земельний пай, додавши нововведення до профільного для цієї теми Закону України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” (за текстом – Закон №899 або профільний закон) від 05.06.2003 № 899.

Раніше паї, які були нерозподілені чи невитребувані, могли передаватися в оренду за рішенням, прийнятим місцевою держадміністрацією - і щасливо перебувати у користуванні до того моменту, як на них оформить право власності суб'єкт розділення на паї. Водночас отримання власниками таких земельних ділянок при реалізації свого права - Законом № 899 не обмежувалося за часом.

Тепер, з 01 січня 2019 року у Законі №899, а саме у статті 13, встановлено правило - якщо до 01 січня 2025 року суб'єкти права на невитребувану земельну частку (пай) або їхні спадкоємці не оформлюють право власності на цю земельну ділянку - ці суб'єкти вважаються такими, які відмовилися від отримання своєї частки (паю) землі.

Розберемося що ж таке пай і коли він вважається невитребуваним.

Якщо ділянка землі - це конкретизована частина поверхні з раніше встановленою межею, певним місцем розташування та правами на неї (стаття 79 Земельного кодексу України від 25 січня 2001 р. №2768 (далі - ЗК України), яка є матеріальним об'єктом майнових прав - то земельна частка (пай) - це умовна частина землі, частка від поділених порівну земель КСП, с/г акціонерних товариств та кооперативів. Пай виражається в "умовних кадастрових гектарах" (УКГ) і визначається вартістю. Тобто він не є об'єктом матеріального світу, а всього лише - умовно частиною земель, закріпленою у документах - сертифікатах, сертифікати не засвідчують права на землю, а лише свідчать про права на отримання такої, розміром відповідно до кількості УКГ.

Невитребувані паї Закон №899 відрізняє від нерозподілених.

Протокол затверджений відповідною місцевою радою є основним документом для виділення земпаїв (паїв) у натурі (тобто фактично, на місцевості), а також підставою для держреєстрації прав власності на такі ділянки власникам паїв.

Тобто, у випадках, якщо правочинні суб'єкти не отримали сертифікат (або інший документ, що підтверджує право) на земдолю (пай), або ж маючи сертифікат не виділяють землю в натурі, або ж суб'єкти на пай померли, а спадкоємці не приймають такі у спадок - ці земділянки можуть визначатися нерозподіленими або невитребуваними та переходять (після певних процедур) до комунальної власності після 01 січня 2025 року у порядку визнання безгосподарного майна.

Користуйтеся консультацією: Земля у спадок та як оформити право власності на пай

Нюанси оренди такого невитребуваного паю

Нерозподілені земділянки, як і невитребувані паї можуть бути передані в оренду і використовуватися за цільовим призначенням доти, поки ця ділянка не зареєструється на праві власності за суб'єктом частки (паю).

Нюанси оренди регулюється Законом України "Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 року №161 (за текстом - Закон №161), але є свої особливості, наприклад:

Зверніть увагу, що деякі вищезазначені правила не діють у воєнний час. Детально розглянемо нижче.

Передача в оренду невитребуваних (нерозподілених) ділянок у воєнний час

Так, під час воєнного стану:

1. якщо в договорів оренди минув строк після введення воєнного стану, у тому числі щодо невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок - такі оновлюються на один рік без волевиявлення сторін та без внесення відомостей до ДРПНІ;
2. однорічна оренда для ведення товарного с/г виробництва - у тому числі невитребуваних (нерозподілених) паїв, відбувається на таких умовах:

• такі договори укладаються лише в електронній формі та засвідчуються КЕП сторін;
• передача провадиться без проведення земторгів;
• формування земельної ділянки для оренди відбувається без внесення відомостей до Держземкадастру та без присвоєння кадастрового номера, але на підставі техдокументації із землеустрою, що включає певні нюанси (зазначені в п.27 Розділу Х “Перехідних положень” ЗК України), при цьому додається, як додаток до договору;
• земельна ділянка, з метою підписання оренди, вважається сформованою з моменту укладання договору та припиняє бути об'єктом цивільних прав у момент припинення договору оренди;
• вимоги ЗК України та Закону №161 щодо мінімального строку оренди не застосовуються до таких договорів;
• право оренди тут – не підлягає держреєстрації. Але при цьому сам договір, зміни до нього, договір про розірвання такого - підлягають. Вона здійснюється районною військовою адміністрацією у порядку за п. 27 Розділу Х “Перехідних положень” ЗК України. Таким чином, право оренди виникає з дня державної реєстрації договору;
• екземпляр такого протягом 3 р. днів направляється орендодавцем за ел.поштою до Держгеокадастру (або їхнього ж тер.органу, держпідприємства);
• цей договір не може бути продовжений, укладений на новий термін та припиняється із закінченням свого строку;
• якщо такий закінчився до збирання врожаю - орендар має право на збирання врожаю з компенсацією іншій стороні збитків, завданих тимчасовим зайняттям ділянки.
• земельні ділянки с/г призначення державної, комунальної власності можуть надаватися в користування лише для ведення товарного с/г виробництва;
• земторги скасовуються і період війни не проводяться.

Користуйтеся консультацією: Земельна ділянка (пай) у спадок, або як оформити спадщину на земельну ділянку (пай)

Користуйтеся консультацією: Що таке земельний пай, його оренда та порядок виділення на місцевості

Оформлення невитребуваних земельних часток. Припинення прав на паї

Отже, до першого січня 2025 року, суб'єктам прав на паї, якщо, звісно, ​​вони хочуть мати земділянку – потрібно реалізувати право на пай, виділити такий у натурі та оформити на нього право власності. В іншому випадку, після настання 2025 року (і поки що цей термін не зрушувався законодавцем) вони ризикують вважатися такими, що відмовилися від отримання своєї земділянки.

Втім, необхідно зауважити, що за позовною заявою суб'єкта прав на невитребуваний пай (його спадкоємця) суд може визначити додатково термін для оформлення прав на пай. Однак тільки якщо його було пропущено з поважних причин. Втім, сподіваються на цей інструмент не рекомендується, оскільки суди вкрай прискіпливо ставляться до доказів поважних причин.

То як же продати права на пай і стати власником ділянки? Якщо у Вас є документ, що засвідчує право на земдолю (пай), але сама ділянка не виділена в натурі і неможливо визначити її орієнтовне місце – процедуру умовно можна поділити на наступні етапи:

І етап: звернення до місцевої ради (якщо ділянка знаходиться на їхній території) або до Держгеокадастру (якщо поза громадами або держвласністю) з письмовим клопотанням про передачу у власність відповідної ділянки та надання дозволу на розробку техдокументації щодо встановлення/оновлення кордонів земельної ділянки в натурі (На місцевості). Разом з клопотанням подається сертифікат на пай - та/або інший документ, що підтверджує право на пай (ст.2_Закону №899).

II етап: звернення до землевпорядної організації. Вони розробляють проектну документацію щодо землі. Для цього – укладається договір із розробником такої документації. Ними можуть бути:

• юрособи, що володіють необхідним тех.забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи сертифікований інженер-землевпорядник, який відповідає за якість роботи із землеустрою;
• ФОП, які мають необхідне технічне та технологічне забезпечення і є сертифікованими інженерами-землеупорядниками, відповідальними за якість роботи із землеустрою.

III етап: із розробленим ПЗ по такій землі необхідно отримати кадастровий номер (виходить після реєстрації землі в Держземкадастрі, за фактом якої надається витяг із ДЗК).

IV етап: затвердження в органі (який надав дозвіл) - розробленої раніше документації (ПЗ) (щодо встановлення (відновлення) меж земділянки в натурі (на місцевості) для оформлення ділянки у власність).

V етап: реєстрація прав власності на ділянку - для цього необхідно звернутися до держреєстратора із заявою, оригіналами документів, необхідних для реєстрації, та платіжним документом (що підтверджує сплату адмінзбору). В результаті видається Витяг про держреєстрацію права власності на нерухоме майно, а саме земельну ділянку (пай).

Скільки коштує виділити земельний пай?

Залежить від вартості землевпорядної документації – така визначається домовленостями із землевпорядником, якого обере власник. Щодо офіційних платежів, то адмінзбір за держреєстрацію права власності у строк не більше 5 р.днів – становить 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Це близько 250 гривень. Можна і скоротити такі терміни реєстрації, тоді адмінзбір становитиме: у 2 р. дні – 2480 гривень, в 1 р. день – 4960 гривень, а за 2 години – 12 410 гривень (станом на 2022 рік).

Що ж робити, якщо суб'єкту, який згідно із Законом №899 має право на пай, не видають його? Насамперед потрібно розібратися на якому етапі реалізації права на пай він перебуває. Найчастіше причиною неможливості реалізувати таке право є відсутність в особи документа, що підтверджує право на пай. Нагадаю - основним документом, що засвідчує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земельну частку (пай) (стаття 2 Закону №899). Крім сертифіката документами, що засвідчують право на земельну частку (пай), є:

Таким чином, суб'єкт права на пай може в судовому порядку домогтися реалізації свого права та – не маючи сертифікат – здійснити виділення земельної ділянки у власність, отримавши рішення суду. Прикладом позитивного рішення у цьому питанні можна навести справу №652/697/17. У цій справі, позивачу, який пропрацював у с/г підприємстві, не було видано сертифікат на право на земельну частку (пай). Разом з тим він був у списках працюючих у цьому колгоспі (список зазвичай, як і в цій справі, є доповненням до державного акта на право колективної власності на землю). Рішенням Високопольського районного суду Херсонської області, за фактом аналізу документів, визначення наявності нерозподілених земель, а також резерву із земель запасу - було вирішено визнати за позивачем як за колишнім членом цього колективного сільськогосподарського підприємства право на земельний пай розміром 6,17 умовних кадастрових гектарів із земель запасу.

Разом з тим, практика отримання “підтверджуючого” рішення не проста, і найчастіше зводиться до відсутності достатньої доказової бази. Найбільш складними є справи, де спадкоємці колишніх членів с/г підприємств намагаються визнати своє право на пай. Так у Постанові КМР ЗС від 29 вересня 2021 року у справі № 181/257/19 суд сформував три критерії, за наявності яких особа набуває права на земельний пай:

• перебування серед членів КСП на час пайки;
• включення осіб до списку, який доповнює державний акт на право колективної власності на землю;
• одержання КСП цього акта.

І лише за наявності цих підтверджених фактів спадкоємці такого колишнього члена с/г підприємства (звичайно ж з урахуванням їхнього прав на спадщину) можуть претендувати на пай.

Щобільше - такий колишній член КСП ще за життя повинен потурбуватися про внесення його до списку, якщо його помилково не внесли. Так, у Постанові від 23.09.2021 №563/1407/19 ЗС КМР, враховуючи, що спадкодавець хоч і був членом КСП, проте не заперечував і не вирішував питання про видачу йому правопідтверджуючих документів на пай - він і не реалізував своє право на пай. Суд сказав таке:

Таким чином, за наявності помилкового невнесення до списку, невидачі документів на пай або надалі, неможливості отримати пай – питання про право на пай можна, і навіть потрібно вирішувати швидко та невідкладно.

Якщо Вам потрібна професійна послуга, скористайтесь сервісом "Тендер на юридичну послугу" від юридичного ресурсу Протокол.

Автор консультації: Ірина Трофименко

Джерело: Юридичний ресурс Протокол