Щодо знесення об’єкта самочинного будівництва (науковий висновок для Великої Палати ВС д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)

Листом від 24.01.2020 № 46/0/26-20 суддя Великої Палати Верховного Суду Рогач Л.І. запропонувала членам Науково-консультативної ради при Верховному Суді надати науковий висновок з питань:

1. «Чи втрачаються ознаки нерухомого майна, здійсненого особою шляхом самочинного будівництва, у разі отримання правовстановлюючих документів на самочинно збудоване майно та здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, набуття особою статусу власника відносно об’єкту самочинного будівництва у позасудовий спосіб?»
2. «Чи застосовуються у спорі про знесення такого об’єкта нерухомого майна приписи ст.376 ЦК України?»

Як зазначено у листі, «під час розгляду справи № 916/2791/13 суди встановили, що:

• за пунктом 1.4 договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 20 грудня 2001 року, укладеного сторонами, будівництво на наданій для користування земельній ділянці заборонено;
• за умовами договору від 16 серпня 2013 року про внесення змін до договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 20 грудня 2001 року, Одеська міська рада надала відповідачу земельну ділянку для експлуатації та обслуговування готельного комплексу і пунктом 8.1. вказаного договору сторони визначили, що відповідно до статей 99, 111 Земельного кодексу України на земельну ділянку поширюються обмеження, а саме заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту (без за встановленим порядком проектної документації – діє на всю площу земельної ділянки), заборона провадження окремих видів діяльності (заборона будівництва та реконструкції об’єкту без відповідного дозволу згідно з діючим законодавством – діє на всю площу земельної ділянки, заборона будівництва без містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки з урахуванням планувальних рішень району – діє на всю площу земельної ділянки);
• 10 лютого 2014 року Інспекція ДАБК в Одеській області зареєструвала Декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, будівництво чотирьохповерхової торгівельно-допоміжної прибудови з мансардним поверхом до будівлі готельного комплексу у м. Одеса, вул. Рішельєвська, 59, а 28 березня 2014 року відповідач отримав свідоцтво про право власності на вказану прибудову, щодо знесення якої виник спір.»

Науковий висновок: Щодо переходу до спадкоємців житлового будинку, інших будівель і споруд права власності або права користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені (науковий висновок для Великої Палати ВС д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)

Щодо питання 1: «Чи втрачаються ознаки нерухомого майна, здійсненого особою шляхом самочинного будівництва, у разі отримання правовстановлюючих документів на самочинно збудоване майно та здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, набуття особою статусу власника відносно об’єкту самочинного будівництва у позасудовий спосіб?»

Значення державної реєстрації права. Відповідаючи на поставлене питання, перш за все, слід мати на увазі, що державна реєстрація речового права далеко не завжди означає, що особа, вказана у реєстрі, дійсно це право має (і навпаки: відсутність реєстрації не завжди свідчить про відсутність права). Таке розуміння існуючих правил про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є усталеним у судовій практиці (з числа багатьох інших прикладів див., наприклад, п. 7.19 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 910/73/17). На мій погляд, жодних підстав для відходу від нього немає.

Правила про виникнення права власності з моменту його державної реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК України, ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно») визначає лише момент виникнення права власності, але зовсім не означає, що реєстрація є самостійною (автономною, абстрактною) і достатньою підставою для виникнення права. Для того, щоб право виникло, необхідний певний юридичних склад, відсутність елементів якого означає, що право не виникло. Так, незважаючи на проведення державної реєстрації права, воно не може виникнути на підставі, скажімо, нікчемного правочину. Не може виникнути воно і у випадку самочинного будівництва – адже цьому запобігає якраз достатньо чітко й однозначно сформульоване положення ч. 2 ст. 376 ЦК України, відповідно до якого «[о]соба, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього».

Отже, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, в силу ч. 2 ст. 376 ЦК України права власності не породжує, і нічого не змінює для цілей застосування, зокрема, ч. 4 ст. 376 ЦК України (щодо можливості знесення об’єкту самочинного будівництва).

Правильність такого тлумачення, яке, на мій погляд, є найближчим до букви закону, підтверджується аналізом мотивів, які стоять за встановленням саме такого регулювання.

Науковий висновок: Щодо застосування норм права, які визначають належний спосіб захисту у разі поновлення договору оренди землі (науковий висновок д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)

Принцип superficies solo cedit. Будь-яке нерухоме майно (як «об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення» - ч.1 ст.181 ЦК України) за визначенням «приростає» до земельної ділянки, змінює її характеристики. У разі визнання збудованого нерухомим майном, яке належить комусь іншому, окрім власника земельної ділянки, земельна ділянка під збудованим фактично відчужується від власника.

У багатьох сучасних правопорядках таке фактичне відчуження (без формальної передачі титулу на земельну ділянку) не допускається взагалі в силу принципу superficies solo cedit («збудоване слідує за землею»). Наприклад, за законодавством Німеччини будівля розглядається як істотна складова частина земельної ділянки, яка не може бути предметом окремих прав (ст. 93 Цивільного уложення Німеччини)[1]. Такий підхід видається розумним, він найбільш повно відбиває специфіку нерухомості – нерозривний зв’язок із землею.

В Україні протягом останнього часу також регулярно робляться спроби послідовної імплементації принципу superficies solo cedit. Правила, спрямовані на імплементацію принципу, встановлені як для випадків переходу прав на будівлі і споруди (ст.120 ЗК України, ст.ст.377, 796, 1225 ЦК України, ч.4 ст.6 Закону України «Про іпотеку»), так і для випадків нового будівництва.

Набуттю права власності на нерухоме майно, зведене на чужій ділянці без волі власника, запобігає, власне, і ст.376 ЦК України. Ч.ч.1 та 2 статті, взяті в сукупності, передбачають, що особа не набуває право власності на нерухоме майно, що будується на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети. Ця норма встановлює виняток із загальних правил ч. 1 ст. 331 ЦК України, згідно з якими особа зазвичай набуває право власності на створену нею річ. Таким чином, ст. 376 ЦК України навіть не вступає у конфлікт із ч. 2 ст. 331 ЦК України, яка «прив’язує» момент виникнення права власності до державної реєстрації цього права. Адже про момент виникнення права власності вести мову слід лише тоді, коли право може виникнути. А у випадку з самочинним будівництвом це не так.

Втім, поки що задача імплементації принципу superficies solo cedit законодавчо вирішена не повністю – зокрема, загалом допускається набуття орендарем права на збудоване ним на орендованій земельній ділянці, що неприродно і нелогічно. Незважаючи на такі прикрі винятки, при тлумаченні закону слід враховувати загальну тенденцію розвитку законодавства, спрямовану на впровадження принципу superficies solo cedit. Будь-які двозначності у регулюванні слід тлумачити на користь цього принципу, який має глибоке раціональне підґрунтя.

Науковий висновок: Щодо використання фермерським господарством земельної ділянки, наданої у постійне користування фізичній особі – засновнику (члену) господарства (науковий висновок для Великої Палати ВС д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)

Захист прав власника земельної ділянки. Як вже зазначалося, законодавство в цілому спрямоване на запобігання існуванню будівель на чужій землі. Хоча, на жаль, законодавство загалом допускає виникнення права власності на збудоване на чужій землі, воно принаймні запобігає виникненню цього права без згоди власника земельної ділянки.

Ідея про неприпустимість виникнення права на збудоване на чужій ділянці всупереч волі власника імплементована не лише у ст. 376 ЦК України, але і у законодавстві про реєстрацію речових прав та будівельному законодавстві. Можна простежити логічний ланцюжок: право власності на новозбудоване нерухоме майно виникає з моменту реєстрації права власності (ч. 2 ст.331 ЦК України, ч. 2 ст. 3, п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»); умовою реєстрації права власності на нерухоме майно є прийняття в його експлуатацію (ч. 2 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), прийняття в експлуатацію можливе за умови, якщо об’єкт збудований на земельній ділянці, яка була відведена для відповідних цілей (це випливає, зокр., із п. 22 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461), до цього початок виконання будівельних робіт також можливий за умови, що об’єкт будується на ділянці, що була відведена для цієї мети (див. п. 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466), отримання містобудівних умов і обмежень або будівельного паспорту також можливі лише за наявності права на земельну ділянку та, у випадку будівельного паспорту, «згоди співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову» (ч. 3 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», п. 2.1 Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, затвердженого наказом Мінрегіонбуду України від 05.07.2011 № 103). Регулювання, яке існувало до набрання чинності згаданими нормативно-правовими актами, також виходило із необхідності відведення земельної ділянки для певної мети та необхідності наявності права на земельну ділянку.

Таким чином, якщо закон і допускає отримання права власності на об’єкт, зведений на чужій землі, то лише за згодою її власника. Перевірка виконання цієї умови має здійснюватися неодноразово при проходженні дозвільних процедур, необхідних для початку будівельних робіт, та при прийнятті об’єкта в експлуатацію.

Очевидно, в ситуації, якої стосується справа № 916/2791/13, адміністративні процедури «дали збій», і описані вище правила «не спрацювали», причому неодноразово. Право на збудоване майно було зареєстроване за особою всупереч волі власника земельної ділянки, на земельній ділянці, яка «не була відведена для цієї мети». З точки зору цивільного права відбулося порушення права власності на земельну ділянку. Поява на ділянці нерухомого майна, що належить комусь іншому – це дуже істотне втручання у право власності, яке наближається до повного позбавлення права. І успішне проходження забудовником різного роду адміністративних процедур не може нічого змінити у його взаємовідносинах із власником ділянки.

У цьому випадку обмежувальне тлумачення ст. 376 ЦК України, всупереч і букві закону, і його призначенню, означало б, що порушення вимог статті використовується як підстава для її незастосування, що суперечить законам формальної логіки.

Тлумачення, при якому реєстрація права на нерухомість, збудовану на чужій землі, змінює режим збудованого як самочинного будівництва, було б до того ж вкрай несправедливим, адже у випадку колізії однорідних прав на нерухомість двох осіб (власника ділянки та власника будівлі) перевага надавалася б стороні, що діяла недобросовісно (збудувала об’єкт самочинно). Це суперечило б давньому принципу commodum ex injuria sua nemo habere (ніхто не може отримати переваги від своїх неправомірних дій).

Відмова у захисті прав власника земельної ділянки стимулювала б особливо недобросовісний оборот, при якому у власника можна було б відчужити майно (земельну ділянку) без його волі. Жертвами такої практики стали б не лише територіальні громади та держава, але також і приватні власники, що призвело б до порушення гарантій права власності, передбачених ст.1 Протоколу Першого Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Виходячи із цього, проходження дозвільних процедур у будівництві, адміністративних процедур щодо введення збудованого в експлуатацію та реєстрації речових прав на нього (яке, вочевидь, відбулося з порушенням закону) не може породити у порушника права власності. Збудоване має «приростати» до земельної ділянки, а якщо власник не зацікавлений у цьому, воно підлягає знесенню. Як це і передбачено ст.376 ЦК України, яка, по суті, і не могла б встановити іншого регулювання, не порушивши засадничих вимог справедливості і розумності.

Щодо питання 2: «Чи застосовуються у спорі про знесення такого об’єкта нерухомого майна приписи ст.376 ЦК України?»

З мотивів, викладених вище, вважаю, що приписи ст.376 ЦК України застосовуються і у випадку, коли право власності на об’єкт самочинного будівництва було зареєстроване.

Висновок: отримання правовстановлюючих документів на самочинно збудоване майно та здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна не змінює його режим як самочинно збудованого майна в розумінні ст. 376 ЦКУ. Незважаючи на реєстрацію, право власності у особи, що здійснила самочинне будівництво, насправді не виникло.

[1] Bundesministerium der Justiz und fur Verbrauchershutz. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) // https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__94.html:

«§ 94 Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes

(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.»

Автор висновку: професор, д.ю.н. Мірошниченко Анатолій Миколайович

Науковий висновок: Щодо подання кількома особами клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо однієї і тієї ж земельної ділянки (науковий висновок для Великої Палати ВС д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)