Наболевшие ответы на вопросы про автостоянки (автопарковки)

Очень заманивает инвесторов и предпринимателей такой бизнес как открытие автостоянок и парковок. Поступает много вопросов: законно ли открытие парковок, как бороться с этими автопарковками если они незаконные и которые заполняют жилые дворы. Данная проблема является актуальной как для тех, кто собирается открыть автостоянки, так и для людей, чьи права нарушают незаконные парковки.

Как получить информацию о земельном участке, на котором размещается автостоянка?

ОТВЕТ: получить данную информацию можно несколькими путями, например от органов самоуправления или исполнительного органа по месту нахождения указанного земельного участка, подав соответствующее заявление о предоставлении информации по данному земельному участку.

Однако на время военного положения, ответ на такое заявление может быть вообще не предоставлен или предоставлен частично, т.к. есть ограничения по поводу предоставления публичной информации.

Также можно получить информацию в течении 10 минут в Интернете из государственного реестра недвижимости, такой ответ будет оформлен в виде информационной справки (цена около 30 грн.) либо обратившись к нотариусу за получением такой справки из указанного реестра (цена около 500 грн.).

Много информации по земельным участкам можно получить из открытых источников, таких как телеграмм-канал Opendatabot. По поводу телеграм, также не забывай подписаться на мой по сопровождению строительства и других вопросов по недвижимости, ссылка на канал в описании.

Следует отметить, что из реестра как правило можно будет получить в том числе информацию про право собственности, кадастровый номер земельного участка, кем и когда проведена его регистрация.

Можно ли открыть автостоянку на земельном участке, который не зарегистрирован?

Если регистрация не проведена и объект не зарегистрирован в реестре недвижимости, в том числе отсутствует кадастровый номер, земля и строение на ней ни за кем не зарегистрированы – это говорит, что земельный участок на местности не сформирован т.е. не выделен в натуре его границы и на него не разрабатывался и не утверждался проект отведения земельного участка и не утверждался, на основании чего можно было бы увидеть размер земли, его границы и не присвоен кадастровый номер. Если так, то на участке нельзя проводить хозяйственную деятельность.

В противном случае, такая деятельность будет незаконной до “первой проверки” соответствующим государственным или местным органом власти. Но это в идеале, т.к. на практике встречаются случаи когда “по причинам всем известным и не любящим огласки” к удивлению документации на землю нет, а автостоянка себе существует годами принося выгоду бизнесу.

Как изменить целевое назначение земельного участка?

Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется на основании утвержденных проектов землеустройства по их отведению.

Если земельный участок планируется арендовать у государства (земли государственной и коммунальной собственности), тогда нужно получить в органах местного самоуправления разрешение на разработку проекта землеотвода. В ходатайстве указываются ориентировочный размер земельного участка и его целевое назначение. К ходатайству прилагаются графические материалы, на которых указано желаемое место расположения и размер земельного участка. Орган местного самоуправления в месячный срок рассматривает ходатайство и дает разрешение на разработку проекта землеотвода или дает мотивированный отказ в предоставлении такого разрешения.

Проект землеотвода вправе разрабатывать специализированная землеустроительная организация, в состав которой входят сертифицированные инженеры-землеустроители.

Какие документы необходимы для открытия автостоянки?

Право собственности (или аренда) землёй и действующее физическое лицо предприниматель (или юридическое лицо). Вот и всё!

Как видишь, начинается с земли, а именно права собственности или аренды. А далее получить разрешение органа местного самоуправления на разработку и утверждения проекта землеотвода на землю под автостоянку, в том числе, чтоб в результате целевое назначение земли соответствовало размещению и функционированию автостоянки.

Площадки для стоянки автотранспорта относятся к землям транспорта и дорожного хозяйства. Если в документах на землю указано другое целевое назначение, придется пройти процедуру изменения целевого назначения земельного участка. Ведь использование земельного участка не по целевому назначению может потянуть за собой основание для прекращения права пользования (аренды) или даже права собственности земельным участком.

Далее смотреть, будет на этой земли строятся новые объекты недвижимости или нет. Если нет, тогда можно поставить или не ставить временное сооружение для сотрудников стоянки и начинай зарабатывать 24/7.

А если проводить реконструкцию или менять функциональное назначение строения (недвижимости) которая уже размещена на земле (например там стоит гараж), про это я рассказываю в своём другом материале по теме: “РЕКОНСТРУКЦИЯ САРАЯ В СТО, МАГАЗИН, КАФЕ”

Какой порядок проведения нового строительства автостоянки?

В случае если на земле планируется возвести новое строительство (строение), это делается после того как вопрос с землёй будет решён и переходить на новую ступеньку, а именно разработку проекта на строительство автостоянки. Проект объекта архитектуры разрабатывается под руководством или с обязательным участием главного архитектора проекта и/или главного инженера проекта, имеющих соответствующий квалификационный сертификат. Далее подаются документы на получение градостроительных условий и ограничений застройки земли т.к. без них не получить декларацию о начале выполнения строительных работ.

А “подводные камни” по поводу декларации о начале выполнения строительных работ смотри в отдельном видео: “СКАСУВАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ (ПОВІДОМЛЕННЯ) ПРО ПОЧАТОК ВИКОНАННЯ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ”

После того как автостоянка построена, происходит ее сдача в эксплуатацию с регистрацией права собственности в реестре недвижимости.

В чём разница реконструкции от нового строительства?

Реконструкция - это перестройка введенных эксплуатацию в установленном порядке объектов строительства, которая предусматривает усовершенствование производства, повышение его технико-экономического уровня и качества производимой продукции, улучшение условий эксплуатации для проживания, качества услуг, изменение основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры).

Реконструкция предусматривает сохранение элементов несущих и ограждающих конструкций и приостановку на время выполнения работ эксплуатации объекта в целом или его частей.

Новое строительство – это строительство домов, зданий, сооружений, их комплексов, осуществляемое с целью создания объектов производственного и непроизводственного назначения, а также линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, в том числе достройка остановленных объектов незавершенного строительства.

В каких случаях не надо получать градостроительные условия и ограничения для реконструкции автостоянки?

Градостроительные условия и ограничения - это градостроительные условия и ограничение застройки земельного участка (далее – градостроительные условия и ограничения) – документ, содержащий комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительства по этажности и плотности застройки земельной участки, отступов зданий и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, другие требования к объектов строительства, установленные законодательством и градостроительной документацией.

Перечень объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не предоставляются утверждён Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины своим приказом № 289 от 06.11.2017.

Согласно пункту 25 этого приказа следует, что реконструкция жилых и нежилых помещений без изменения их внешней и функционального назначения, размещения в существующих жилых домах, административно-бытовых и общественных зданиях встроенных помещений общественного назначения.

Проведение работ в связи с реконструкцией жилищных и нежилых помещений без изменения их внешней конфигурации не требует получения градостроительных условий и ограничений. В противном случае наличие градостроительных условий и ограничений обязательно (аналогичный вывод изложен в постановлении Верховного Суда от 08.09.2021 дело 280/5204/18 и постановление от 24.01.2019 дело №826/7281/17).

Также Верховный Суд в своём постановлении от 27.08.2021 по делу 826/8839/17 отметил, что при осуществлении такой реконструкции, по результатам которой внешняя конфигурация объекта строительства меняется, градостроительные условия обязательны.

А больше вопросов - ответов по реконструкции, будь любезен посмотри в видео: “РЕКОНСТРУКЦІЯ КВАРТИР, БУДИНКІВ ТА НЕЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ”

Нужно ли на время реконструкции приостанавливать на время выполнения строительных работ эксплуатацию автостоянки в целом или его частей?

Реконструкция предусматривает сохранение элементов несущих и ограждающих конструкций и приостановку на время выполнения работ эксплуатации объекта в целом или его частей (заключение по применению норм права, изложенное постановлении Верховного Суда от 14.05.2019 г. по делу №826/11727/16).

Поэтому смотри какие именно строительные работы проводятся у тебя на автостоянке, если такие работы не препятствуют нормальному использованию автостоянки и не угрожает другим людям - тогда объект реконструкции можно использовать частично исходя из такой возможности и недопущения любых угроз третьим лицам.

При расширении автостоянки надо получить разрешение на реконструкцию?

Размещение (установка) дополнительного оборудования для технологических операций на автостоянке, хранению транспортных средств на действующей автостоянке приводит к изменению ее основных технико-экономических показателей, а именно: увеличение количества автомест т.е., объема услуг, общего количества работающих и т.д., а потому относится к реконструкции и требует разрешения Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (похожий вывод изложен в постановлении Верховного Суда от 27 мая 2021 года дело 823/1955/16).

Кто может помочь с анализом ситуации и документов для дальнейшего открытия автостоянки?

Юристы, адвокаты которые специализируются по данному направлению, как непосредственно земле так и юридическому сопровождению строительства.

Что делать бизнесу с недовольными автостоянкой?

Смотреть на основания такого недовольства через призму документов которые имеются на автостоянку (про которые писал выше). На основании чего будет видно обоснованность требований и возможные дальнейшие действия для полного, частичного удовлетворения всех неудовлетворённых, в т.ч. поиска компромиссов.

Если на земле автостоянки строиться самострой и он мне мешает, что делать?

Рекомендации к просмотру видео: “ЗАЩИТА СОСЕДЕЙ И ЗАСТРОЙЩИКА ВО ВРЕМЯ СТРОИТЕЛЬСТВА”

Как бороться с незаконными автостоянками и парковками?

Если будет установлено, что кадастрового номера нет или проект отведения земельного участка не разрабатывался и не утверждался, то есть все шансы даже без суда прекратить работу этой автостоянки, подав соответствующее заявление в орган местной власти по месту нахождения земли о данном факте захвата земли, использовании земельного участка не по целевому назначению, без правоустанавливающих документов. А органы местного управления должны реагировать, принимать соответствующие решения, обязательные для исполнения. В случае их неисполнения необходимо обращаться в суд с исковыми заявлениями. Указанное в том числе подтверждается обязательной судебной практикой по аналогичному делу, а именно постановление Верховного Суда от 11 сентября 2019 года дело 520/12022/17, в котором говорится о том, что если земельный участок надлежащим образом не сформирован, не был утвержден соответствующий проект, нет кадастрового номера или не был утвержден и разработан проект отвода земли, выделение его в натуре, то использование его для автостоянки является незаконным.

А выводы изложенные в постановлениях Верховного Суда по аналогичным делам являются обязательными для иных судов и государственных органов.

Также в борьбе с незаконным строительством и автостоянками тебе должно помочь видео: “ПРОВЕРКИ СТРОИТЕЛЬСТВА ГОС ОРГАНАМИ: ПЛАНОВЫЕ, ВНЕПЛАНОВЫЕ. ЛАЙФХАКИ И ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ”

Можно обязать через суд строительную инспекцию обратиться в суд о сносе самостроя на земле автостоянки?

Да, это вполне реально и в духе последней судебной практики Верховного Суда, например его постановление от 14 июня 2023 года дело 826/22842/15.

Автор консультації: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефоны для платных консультаций: 095-235-31-10 или 096-476-66-66

Телеграм по строительным и земельным юридическим вопросам

Ютуб по строительным и земельным юридическим вопросам