"Купівля-продаж" земельних ділянок сільськогосподарського призначення (паїв) можлива!

При визначенні способів «купівлі-продажу» земельних ділянок сільськогосподарського призначення (паїв) потрібно виходити із діючого на сьогодні мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення» та інших законодавчих норм.

У пункті 15 перехідних положень Земельного кодексу України встановлено мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення, який звучить наступним чином, «До набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2019 року, не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2019 року, в порядку, визначеному цим Законом.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).»

Мораторій чітко передбачає чотири законних способи набуття земельних ділянок (паїв) у власність, це:

1. Передача земельної ділянки у спадщину (ризики полягають в тому, що юридично право власності на пай переходить до покупця (спадкоємця) лише після смерті спадкодавця, до цього моменту спадкодавець в будь-який момент може відмовитись від заповіту або скасувати його).

2. Обмін земельної ділянки на іншу земельну ділянку (діючим на сьогодні законодавством передбачається лише один варіант такого обміну, за схемою «пай на пай». Обмінювати пай на земельні ділянки іншого цільового призначення заборонено. Угоди щодо такого обміну визнаються судами недійсними з моменту їх укладення)

3. Вилучення (викуп) земельної ділянки для суспільних потреб (реалізація такого способу є складною, оскільки в такому випадку пай переходить у державну або комунальну власність і лише після цього, можливий варіант із передання такої землі в порядку передбачену ЗК України новим власникам).

4. Зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами не розглядатимемо.

Більш детально зупинюсь на перших двох способах, а саме спадку та обміні.

І. Спадок (заповіт)

Як вже зазначалось, у пункті 15 Перехідних положень ЗК України передача земельних ділянок сільськогосподарського призначення (паїв) у спадщину є законним способом відчуження таких земельних ділянок, проте у кожного може виникнути питання щодо претендування спадкоємців не включених в заповіт на частину спадщини. Щодо цього роз’ясню.

Відповідно до ст. 1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Згідно ч. 1 ст. 1223 право на спадкування мають особи, визначені у заповіті.

Відповідно до ч. 1 ст. 1225 ЦК України право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

Незважаючи на зміст заповіту, як передбачено ст. 1241 ЦК України малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти спадкодавця, непрацездатна вдова (вдівець) та непрацездатні батьки спадкують, незалежно від змісту заповіту, половину частки, яка належала б кожному з них у разі спадкування за законом (обов'язкова частка).

Розмір обов'язкової частки у спадщині може бути зменшений судом з урахуванням відносин між цими спадкоємцями та спадкодавцем, а також інших обставин, які мають істотне значення.

До обов'язкової частки у спадщині зараховується вартість речей звичайної домашньої обстановки та вжитку, вартість заповідального відказу, встановленого на користь особи, яка має право на обов'язкову частку, а також вартість інших речей та майнових прав, які перейшли до неї як до спадкоємця.

Будь-які обмеження та обтяження, встановлені у заповіті для спадкоємця, який має право на обов'язкову частку у спадщині, дійсні лише щодо тієї частини спадщини, яка перевищує його обов'язкову частку.

Таким чином уточнюю, що до переліку осіб із обов’язковою часткою входять лише особи, які належать до першої черги спадкоємців за законом і є малолітніми, неповнолітніми, повнолітніми непрацездатними дітьми спадкодавця (в тому числі усиновленими), непрацездатною вдовою (вдівцем), непрацездатними батьками (усиновителями) та дітьми, які були зачаті за життя спадкодавця і народжені після відкриття спадщини.

Малолітніми є особи, що не досягли чотирнадцяти років, неповнолітніми є особи, що не досягли вісімнадцяти років. Непрацездатними вважаються жінки та чоловіки, які досягли встановленого законом пенсійного віку; інваліди І, ІІ, ІІІ груп, незалежно від того, чи призначена їм пенсія.

Неповнолітні особи, які набули повної цивільної дієздатності (у разі реєстрації шлюбу особи, яка не досягла повноліття, або у тому разі, якщо особа, яка досягла шістнадцяти років, працює за трудовим договором, а також неповнолітня особа, яка записана матір’ю або батьком дитини) також мають право на обов’язкову частку, якщо на час відкриття спадщини не досягли вісімнадцяти років, оскільки вони продовжують належати до категорії неповнолітніх.

Продовження особою трудової діяльності після досягнення загального пенсійного віку не позбавляє права на обов’язкову частку у спадщині. Однак, вихід на пенсію на пільгових підставах права на обов’язкову частку у спадщині не дає.

Обов’язкова частка у спадщині визначається в розмірі половини від тієї частки, яка належала б кожному зі спадкоємців, що мають право на неї, при спадкуванні за законом, незалежно від змісту заповіту.

Для визначення розміру обов’язкової частки у спадщині важливим є визначення кола осіб, які б могли спадкувати за законом у разі відсутності заповіту, та визначення складу майна, з якого складається спадщина.

Визначається дійсна вартість спадкового майна як заповідана, так і не заповідана, з урахуванням усіх спадкоємців за законом, які були б закликані до спадкування ( у тому числі спадкоємців за правом представлення на частку їх рідних, які б мали бути спадкоємцями за законом, але померли до часу відкриття спадщини).

До обов’язкової частки зараховується все, що особа, яка має право на таку частку, отримує зі спадщини за будь-якою підставою: вартість речей звичайної домашньої обстановки та вжитку, вартість встановленого на її користь заповідального відказу, банківський вклад, а також вартість інших речей та майнових прав, які перейшли до неї як до спадкоємця.

Спадкоємці інших черг, а також онуки і правнуки спадкодавця, батьки яких померли до відкриття спадщини, не мають права на обов’язкову частку при спадкуванні за заповітом. Наприклад, якщо громадянин складе заповіт на користь будь-якої особи, а на момент відкриття спадщини буде встановлено, що у спадкодавця є непрацездатний брат (друга черга спадкування), то все майно успадкує спадкоємець за заповітом, оскільки брат права на обов’язкову частку не має.

Позбавлення права на обов’язкову частку в спадщині закон не передбачає.

Спадкоємець може відмовитись від отримання свідоцтва про право на спадщину на обов’язкову частку, подавши до нотаріальної контори за місцем відкриття спадщини заяву.

Якщо спадкоємець, який має право на обов’язкову частку у спадщині, не прийме спадкове майно у встановлений законом строк чи відмовиться від спадщини, майно успадковується спадкоємцями за заповітом.

Обов’язкова частка визначається шляхом визнання права за спадкоємцем на ідеальну частку спадщини чи виділенням йому при розділі визначених речей із спадкової маси. Якщо заповідається не все майно, обов’язкова частка виділяється, в першу чергу, за рахунок не заповіданої частини, а при її недостатності - за рахунок заповіданої.

Якщо спадкоємцю, який має право на обов’язкову частку, в майні спадкодавця припадає частка, рівна обов’язковій або більша, то правила статті 1241 Цивільного кодексу України не застосовуються.

ІІ. Обмін

Щодо варіанту із договором міни, право обмінювати, як вже зазначав передбачене п. 15 Перехідних положень ЗК України.

Згідно ст. 715 ЦК України за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.

Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін.

Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.

Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, договір міни є повністю законним способом відчуження таких земельних ділянок.

В свою чергу, згідно висновку Верховного Суду викладеного у постановах № 383/1146/15-ц від 10 травня 2018 року, № 570/3834/16-ц від 23 травня 2018 року обміненими можуть бути тільки земельні ділянки за схемою «пай на пай».

У постанові Верховного Суду № 570/3834/16-ц від 23 травня 2018 року зазначається наступне, «За пунктом 15 Перехідних положень ЗК України, в редакції до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2017 року, не допускається: а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб; б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», зокрема статтею 14 передбачено, що у разі, якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву. Обмін земельними ділянками здійснюється за згодою їх власників відповідно до закону та посвідчується нотаріально. Пунктом 2 Прикінцевих положень цього Закону зобов'язано Кабінет Міністрів України розробити рекомендації щодо обміну земельними ділянками, одержаними власниками земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості).

На реалізацію цієї норми Закону Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 листопада 2003 року № 288 було затверджено рекомендації щодо обміну земельними ділянками, згідно підпунктів 3, 5 яких власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, звертається усно або письмово до власника іншої земельної ділянки на межі цього або іншого масиву, на яку він бажає обміняти свою земельну ділянку, із пропозицією укласти договір міни земельних ділянок. Оскільки обмін земельними ділянками здійснюється за згодою їх власників, то у разі відхилення пропозиції укласти договір міни земельних ділянок власник земельної ділянки, який виявив бажання її обміняти, має право звернутись із зазначеною вище пропозицією до власника іншої земельної ділянки на межі цього або іншого масиву.

Отже, аналіз зазначених норм права дає можливість дійти висновку про те, що обміненими можуть бути тільки земельні ділянки за схемою «пай на пай»

Вказана правова позиція викладена у постановах Верховного Суду Українивід 05 листопада 2014 року № 6-172цс14 та від 11 лютого 2015 року№ 6-5цс15.

У порушення вимог статей 212-214 315 ЦПК України 2004 року суди попередніх інстанцій на зазначені вище положення закону та обставини справи уваги не звернули, не встановили, які правовідносини сторін випливають з установлених обставин та яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин, не перевірили доводів прокурора про можливість укладення договору міни тільки за принципом «пай на пай», з огляду на те, що за умовами договору власник земельної ділянки, отриманої на підставі Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» передав у власність належну йому земельну ділянку в обмін на земельну ділянку, яка була придбана за договором купівлі-продажу з цільовим призначенням – для ведення особистого селянського господарства та отримана не за рахунок земель, виділених на частку (пай), помилково вважаючи, що пунктом 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України не передбачено жодних обмежень для здійснення міни земельних ділянок для ведення особистого сільського господарства.

Ураховуючи викладене, оскаржувані судові рішення судів попередніх інстанцій не можуть вважатись законними й підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий судовий розгляд з підстав, встановлених статтею 411 ЦПК України.».

Виходячи із даного висновку, варто ретельно підходити до укладення такого виду договорів визначаючи правове походження земельних ділянок, які обмінюються. Обміну підлягають лише земельні ділянки за схемою «пай на пай».

Щодо інших способів купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення (паїв), варто зупинитись на таких:

• Договір оренди
• Договір емфітевзису;
• Позика (боргова розписка), застава.

ІІІ. Договір оренди

Про договір оренди вже багато хто розповідав, а тому зазначу лише те, що хоча за законом орендар порівняно з власником не має права розпоряджатися земельною ділянкою, однак сторони можуть укласти договір оренди землі з правом першочергового викупу земельної ділянки орендарем після завершення дії мораторію. Це є фактичним відчуженням земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

ІV. Договір емфітевзису

Для початку слід зазначити, що за своєю правовою природою і наслідками договір емфітевзису має спільні ознаки з договором оренди землі, тому способи відчуження є майже аналогічними, проте є свої особливості.

Згідно статті 395 ЦК України емфітевзис є правом користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

В силу норм чинного законодавства України, якщо договір оренди не може бути укладений менш ніж на 7 років і більш ніж на 50 років, то під час укладання договору емфітевзису, сторони абсолютно вільні у визначенні таких строків. Тобто, договір може бути укладений, як на 25 років, так і на 50 років, 100 років і навіть більше. Крім того, договір може бути укладений безстроково, але в цьому випадку сторони зможуть розірвати договір, лише попередивши про це один одного за рік до бажаної дати розірвання.

Щодо оплати, то при визначенні розміру та порядку внесення плати за договором емфітевзису сторони є вільними в їх виборі. Така плата може вноситися як одноразово, так і регулярними платежами. Більш того, власник має право отримати винагороду за укладення такого договору. При цьому право власності на таку ділянку зберігається за його власником, але користувач може своє право передати в статутний капітал господарського товариства або в заставу.

Також, згідно ч. 2 ст. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

Законодавство України не містить вимог до форми договору про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), однак, з огляду на положення статей 182 208 209 ЦК України та статті 126 ЗК України, зазначені договори укладаються в письмовій формі та, за домовленістю сторін, можуть бути нотаріально посвідчені. Договір емфітевзису підлягає обов'язковій державній реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, яка може бути здійснена як органом державної реєстрації, так і нотаріусом.

Щодо ризику скасування договору емфітевзису або визнання його недійсним власником через суд або іншим потенційним орендарем, то відповідно до ст. 412 ЦК України право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, пов’язаних із недотриманням умов договору.

V. Позика (боргова розписка), застава

Даний спосіб відчуження земельних ділянок (паїв), ґрунтується на тому, що «кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом» (ч. 1 ст. 572 ЦК України ).

В нашому випадку це матиме дещо уявний зміст. Потенційний «покупець» «позичає» власнику такої земельної ділянки певну суму грошей, що підтверджується розпискою. Після завершення певного терміну, «борг» не повертається у зв’язку з відсутністю у боржника грошей або іншого ліквідного майна, крім земельної ділянки. Кредитор подає позов про примусове стягнення зазначеного «боргу». Тож у боржника немає іншого способу «повернути борг», окрім звернення стягнення на належну йому земельну ділянку. Як наслідок, остання в рахунок погашення «боргу» переходить у власність «кредитора» на підставі рішення суду.

Слід зазначити, що згідно ст. 133 ЗК України у заставу можуть передаватися земельні ділянки державної, комунальної та приватної власності, якщо інше не встановлено законом, а також права на них - право оренди земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), якщо інше не передбачено законом. Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки.

Тобто, як випливає із змісту ст. 133 ЗК України земельна ділянка сільськогосподарського призначення може перебувати у заставі лише банку, а не фізичної особи. Крім того, існує судова практика, наприклад в постанові судових палат у цивільних та господарських справах Верховного Суду України від 18 січня 2017 р. у справі № 6-2552цс16 викладено висновок про те, що «вирішуючи спір, суди залишили поза увагою, що спірна земельна ділянка, яка передана в іпотеку на забезпечення зобов’язань за договором позики, укладеним між фізичними особами, відноситься до категорії земель сільськогосподарського призначення та була надана позивачці для ведення фермерського господарства, та не з’ясували, чи фізична особа могла бути іпотекодержателем цієї земельної ділянки з урахуванням положень ч. 4 ст. 133 ЗК України»

Виходячи із цього, виникає безліч питань, щодо оформлення змісту боргової розписки.

Так, згідно із ч. 2 ст. 1047 ЦК України на підтвердження укладення договору позики та його умов може бути представлена розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передання йому позикодавцем визначеної грошової суми або визначеної кількості речей.

Відповідно до ст. 1046 ЦК за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов’язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.

Тобто, як випливає із змісту у борговій розписці на підтвердження позики не може йти мови про заставу паю, або те, що у випадку не повернення коштів, відчужуватиметься земельна ділянка сільськогосподарського призначення (пай). Тому в будь-якому випадку потрібно проявляти винахідливість у таких питаннях.

Підсумовуючи зроблю таку пораду, що який спосіб Ви б не обрали, застрахованим на всі 100 % не може бути ніхто, проте для фахового юриста мінімізувати Ваш ризик до 99,9% цілком реально;)

Радий, якщо стаття Вам була корисна!

Автор консультації: юрист Юридичної компанії "Бі ен Сі" Дмитро Дем'янчук